支持改善性住房需求 释放什么信号？确保优质房企能稳定下来

3月5日，第十四届全国人民代表大会第一次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。

在谈到今年的工作重点时，政府工作报告提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

其中， “支持改善性住房需求” 被业界广泛认为是今年政府工作报告中房地产工作有关表述的亮点。

“扩大内需是当前经济工作的重中之重，而扩大内需首先是要扩大消费，这就包括扩大住房等大宗消费。另一方面，消费扩大的前提是增加居民收入，因而，中央再次明确多渠道增加城乡居民收入。” 中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强对第一财经分析称。

2022年四季度以来，中央及各部委就多次提及促进住房消费，2022年中央经济工作会议在“着力扩大国内需求”中明确，“支持住房改善”。住建部部长倪虹日前在接受采访时亦提到，今年要“对于购买第一套住房的要大力支持”，“对购买第二套住房的，要合理支持”。

3月3日，国新办举行“权威部门话开局”系列主题新闻发布会，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，中央高度关注房地产市场的健康发展，十九大以来，党中央关于房地产调控的方针政策是非常清晰和明确的，就是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

潘功胜称，从需求端看，因城施策实施好差别化的住房信贷政策，持续引导实际利率和首付比例下行，更好支持刚性和改善性住房需求。

第一财经梳理全国 31 个省(区、市)的政府工作报告发现，多孩家庭住房支持、优化二套认定等，被多地划定为“支持住房改善”的优化方向。

比如，黑龙江强调“落实新市民、二孩三孩家庭和人才购房优惠政策”，河南省提出“优化二套房认定标准”，陕西省则着力解决人才住房、就医、子女入学等方面需求。另外，上海的稳经济一号文件中提出“全面落实各类人才计划和政策，进一步完善住房、教育、医疗等政策和服务”，河南省提振市场信心文件中明确“支持人才购房落户和城乡居民合理住房消费需求”。

刚需住房支持方面，据央行有关数据，到去年12月，新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降了大约140个基点。除了个别的热点城市以外，绝大多数城市的首付比例政策下限已经达到全国底线。今年，央行、银保监会建立了首套住房贷款利率政策动态调整机制，至今已有近 30 城降低首套房贷利率下限至 4%以下。

为了更好落实楼市“三稳”，推动房地产市场供给侧结构侧改革，除了要以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，根据今年政府工作报告，还将继续“加强住房保障体系建设”。

结合政府工作报告中明确“解决好新市民、青年人等住房问题”，上海易居研究院研究总监严跃进认为，保障性租赁住房是住房保障体系的建设重点。

2月初，住房和城乡建设部住房保障司副司长翟波撰文称，2023年，督促各地按时完成建设筹集保障性租赁住房、公租房和棚改安置住房360万套(间)的计划任务，大力增加保障性租赁住房供给，并将启动住房法的立法研究，推动《城镇住房保障条例》的立法进程。

2月24日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，以期为市场主体的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

此外，政府工作报告在分析当前经济问题时还提到，我国房地产市场风险隐患较多。

根据政府工作报告，2023年，为了有效防范化解重大经济金融风险，要“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“防风险”是2023年房地产的主题。

他对记者表示，此次政府工作提出“有效防范化解优质头部房企风险”，意味着纾困企业端目的是防止风险外溢并扩散到优质房企。只有确保优质房企能稳定下来，才能保住行业和市场的基本盘。对于其他出险的企业，则会坚持市场化原则，该破产的破产、该重组的重组。此外，出险企业的“保交楼”工作，预计也将加速推进。

王业强也认为，在当前国际形势动荡的情况下，有效防范化解重大经济金融风险也是当前经济工作的一个重心，这就包括关注优质头部房企的风险问题。如果优质头部房企的资产负债状况得以进一步改善，将促进房地产市场的整体企稳和平稳健康发展。