一线城市写字楼空置率或再提升 企业选址青睐独栋

一线城市写字楼空置率或再提升 独栋办公日益受宠

由于供应量增加明显，进入2017年以来，北京、上海、深圳的写字楼空置率全线呈现上升趋势。与此相对，有越来越多的企业在选址时倾向于选择独栋办公，这也在一定程度上拉升了传统甲级写字楼的空置率。

业内人士预计，这一趋势将在2017年下半年进一步强化，一线城市的写字楼空置率再度提升的可能性很大，而企业独栋将继续受到广泛青睐，这一产品的开发、运营很有可能形成行业的下一个风口。

企业选址青睐独栋

2017年上半年，北京合计租赁建筑面积为23.7万平方米的5个新项目完工进入北京甲级写字楼市场，总存量半年环比扩大4%至约621万平方米。受新增供应的影响，北京全市写字楼空置率升至8.6%，半年环比上升0.6个百分点。

2017年下半年，北京写字楼供应量依旧不减。按照相关机构披露的数据显示，下半年北京将有6个新项目计划完工入市，供应面积共计达45万平方米。其中，核心区域与新兴区域均将录得新增供应，包括位于崇文门的哈德门广场和位于亚奥的恒毅大厦。高力国际预测供应增长将快于需求，若所有新供应如期完工，全市整体空置率将于2017年底上升至约12%。

如此情形同样出现在上海、深圳这两大一线城市。其中，深圳尤为严重。

高力国际预测，未来五年内深圳甲级写字楼新增供应总量将达529万平方米。尤其是2017-2019年，每年新增供应量均超过百万平米，2019年该数字创历史新高。

高力国际深圳分公司办公楼服务副董事周之惠表示，虽然受深圳市稳固的经济基本面支撑，租赁需求有望持续增长，但大量新增供应入市，将在中短期内令深圳全市甲级写字楼平均空置率进一步升高。数据显示，今年二季度深圳甲级写字楼空置率为20.2%，未来三年内空置率或达29%。

世邦魏理仕提供的数据显示，今年上半年，上海共有19个甲级写字楼相继竣工交付，带来135万平方米的新增供应，创下历年来的新高点。虽然市场租赁保持活跃，但在持续大量新增供应集中入市的影响下，全市甲级写字楼的平均空置率环比上升3.2个百分点至14.6%，其中，次中心商务区空置率更是出现七年来的单季新高，达到23.6%。

2017年下半年，上海甲级写字楼核心区和次中心分别有44万平方米和逾百万平方米的写字楼建筑面积计划入市。尽管去化持续，但这些供应增量无疑将推高全市空置率。因此，高力国际预测2017年末核心区平均空置率将徘徊在15%左右。

除了新项目扎堆入市推高供应量，造成京、沪、深三地写字楼空置率节节攀升还有一个重要原因，那就是选址时青睐独栋办公的企业日益增多，这在客观上强化了传统写字楼的空置。来自一家大型办公选址互联网平台的数据显示，占据7月份来电榜TOP10的项目，独栋项目占据7席。

另据雍和宫壹中心运营方介绍，项目新近入市，个把月就录得永航科技、游族网络、中医在线等上市公司及品牌租客的陆续入驻，信达资本、华录百纳、今日头条、机器人、大国健商等大公司也正在深度接触，有着良好的入驻意愿，租金也因此一路看涨。而最受这些公司青睐的，恰恰就是雍和宫壹中心的低密度独栋办公优势。

下一个风口？

独栋办公兴起于国外上世纪60年代以后，美国硅谷的工作人员发现，在优美舒适的环境中，更能把人的潜力调动起来。而世界500强企业，大多都有自己的总部办公基地。

从实际情况来看，独栋办公楼的舒适度高、绿化面积大、私密性强等特点都受到众多企业的一致认可。相对于传统写字楼，独栋办公楼具有在产品形式上更生态，更贴切企业的个性需求，是征服客户的有力工具，投资成本更低且效率更等多种优势，能为企业带来名利双收之效。

目前，我国独栋办公楼的需求基本来源于三个群体，一是大中型国有企业，二是大型外资企业，三是大型成长型民营企业。这三个客户群体存在共同的特征：第一，这一类企业资产雄厚，拥有几十亿到几百亿的资产，其雄厚的资金已足够支付独栋办公楼。第二，这一类企业已发展到一定规模，开始或已经关注品牌形象，而独栋办公楼是宣传企业形象的最佳工具。第三，这一类企业都注重自己的企业文化的培养，独栋办公楼可以在独体空间内宣传自己的企业文化，带动企业文化的提升和发展，因此，企业独栋办公楼是这三类企业的最佳选择。

顺应这一趋势，近年来其实已有不少大型开发商持续推出独栋办公的写字楼产品。

大型房企新开发的企业独栋，大多位于城市的次核心区，甚至是远郊，因此不可否认其在一定程度上制约了需求。

可实际上在城市中心区域，更有很多存量资产等待盘活，通过“城市更新”的方式获得新生。尤其是随着城市功能升级、非核心功能疏散的持续推进，大量低密度的工厂、园区、厂房、传统办公楼等物业腾退闲置。这些闲置物业，很多都具备改造成企业独栋办公楼的良好潜质。

上文提及的雍和宫壹中心，就是一个“城市更新”的典型案例。

该项目的前身是航星园的一部分，松石资本在拿到该项目的运营权之后，即独创性地提出“办公4.0”模式，在硬件上主推5000平米企业独栋，提供的是低密度花园式办公环境;同时，将在地下一层开辟上万平联合办公空间，并交由专业的运营机构管理、运营;另外，整个园区配备管家式服务，从员工食堂到高级接待餐厅，泳池、健身中心、羽毛球馆，影视院线及艺术中心，配套完善。

“雍和宫壹中心是针对传统写字楼痛点，基于移动互联时代创新、创业、情感沟通三大普遍趋势需求下研发出的新型写字楼产品，可能具有更贴近当下需求的市场效应。”松石资本运营总裁胡娅介绍道。

随着产业结构转型升级与消费升级，许多城市的旧有建筑已无法适应新的产业结构需求，正面临着被市场淘汰的尴尬境遇，“城市更新”应运而生。因此，类似雍和宫壹中心这样的案例，目前已经越来越多地出现北京、上海等一线城市的老城区。

有业内人士表示，这一模式很可能将很快形成行业的一个新风口。特别是一线城市正在从资本驱动的不断向外围扩张的“外延式增长”，向存量挖潜、更新升级的“内涵式增长”转变，下一个十年房地产行业比拼的是对物业资产的综合运营能力，“未来30年，大规模的城市重建在中国是不可避免的，保守估计，其中蕴含的商业价值将达数万亿”。