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长沙楼市频现“秒光”盘 购房指标被炒至10万元

来源: 中国经济周刊 时间: 2017-09-12 14:33:08

长沙年均住宅用地供应计划是290万平米,同为二线城市的武汉、郑州、合肥的供应面积分别是1193万平米、800万平米与722万平米,均比长沙高出很多。

土地供应为何不断在减少,以及与房价上涨有无关系?记者联系长沙市国土局,长沙市国土局供应处对《中国经济周刊》记者表示,“我们不回答这个问题,对外只回答业务问题”。

长沙土地供应区域分布不均衡也相应加重了土地“饥渴症”。2017年上半年,望城区土地出让面积最多,占比45%。望城区此前是长沙的下辖县,城市建成面积狭小,2011年才变成长沙的第六区,并不属于长沙的主城区。此外,土地供应错位让开发商疯抢居住用地,导致居住用地(含居住比例较高的商住地)频频高溢价成交,这种情况甚至蔓延到了市郊。8月1日,长沙市郊的长沙县两块商住区出让,溢价近3倍,楼面价直逼周边房价。

长沙一家房地产企业负责人易先生对《中国经济周刊》记者分析,住宅用地供应严重不足,应该是导致长沙这一波房价疯涨的重要因素。2017年上半年,长沙内六区成交土地楼面价3654元/平方米,同比涨106%。业内认为这成为房价上涨的直接推手。

另一方面,近两年商业用地成为供地(不含工业用地)的主角,却大部分零溢价或流拍。有数据称长沙商业物业消化周期是97个月。

土地闲置多达1.7万亩

长沙市启动去存量土地三年行动

业界人士推测,长沙近几年供地大幅缩减,可能与该市闲置用地太多有关。8月中旬,有媒体报道长沙目前闲置土地多达1.7万亩。

探究其原因,从长沙市天心区国土部门公布的信息或可管中窥豹。至2017年3月,天心区闲置土地111宗,共7224.98亩。按照闲置原因共分为七大类:拆迁原因未动工的面积2641.17亩;规划原因未动工的面积2145.1亩;政策等原因未动工的面积184.58亩;基础设施不到位未动工的面积13.58亩;司法原因未动工的面积159.6亩;自身原因未动工的面积608.57亩;已开工并督促开发的项目面积1472.37亩。可见,某些闲置土地未开发原因与政府相关部门有关。

对此,国家土地督察武汉局曾多次督办长沙闲置土地,但由于闲置土地涉及的利益方错综复杂,处置难度不小。

今年4月,长沙市国土资源局局长汪泽秋新一届任期上任仅两个月就去职,有政府部门人士透露,这与汪对闲置土地处置不力有关。

除已通过招拍挂进入市场的闲置土地外,另一种闲置土地被称为批而未供——指已从国土部门获得用地指标,但未进入土地二级开发市场的土地,分为批而未征和征而未供两种情况。这种土地大部分进入了各级政府的投资平台公司,从而间接导致土地闲置以及土地供应不足。

2015年、2016年,长沙先导投资控股集团有限公司旗下的洋湖新城计划出让土地1326亩。结果在这两年时间里,洋湖新城实际仅出让土地约312亩,实际出让面积不到供应计划的四分之一。

地方平台公司对闲置土地处理也颇为宽容。按相关政策,如因企业原因未能按时开发建设,闲置一年征收20%的闲置费,闲置两年则无偿收回土地。但是,长沙先导控股的滨江新城A3地块出让7年后仍未开发,A4地块出让4年才由远洋地产接手开发。

此外,部分土地因发债设置抵押无法招拍挂。据兴业证券的报告,天心区城投公司土地储备 1500 余亩,其中 1000 多亩办了土地证,发债抵押了 890 亩,今年计划出让的土地只有230 亩。

8月,长沙出台《长沙市去存量土地三年行动方案(2017—2019年)》,成立了由市长担任组长的去存量土地工作领导小组,决心用三年的时间盘活利用存量建设用地,为长沙市创建国家中心城市提供用地保障。不过,该三年行动方案并未向社会公布,究竟有多少闲置土地,为什么闲置,以及三年准备盘活多少土地,外界无从得知。

房地产调控政策持续升级,但人才新政加剧供需失衡

长沙滨江新城某楼盘售楼处 (《 中国经济周刊》记者 李永华 摄)

8月28日,长沙发布土地新政,宣布试点熔断和限房价竞地价的拍地规则,熔断上限是挂牌起始价的150%,竞价达到最高限价仍有两个或两个以上竞买人继续竞买的,通过摇号产生竞得者。同时,竞得者建设的住宅商品房只能按政府限定房价销售。

这可以说是长沙今年第三波房产新政。今年3月18日,长沙发布限购政策。5月30日,限购升级:暂停对在限购区域内已拥有两套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手

关键词: 长沙 新政 指标