二手房买卖纠纷逐年增多 违约成本低是原因之一

案例三

逾期迁户 卖房人被判违约

2012年7月23日，潘某与江某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定江某将位于天通苑小区某房屋及屋内家具、家电、装饰装修和配套设施设备等以156万元的价格出售给潘某。双方在合同中约定，出卖人江某应当在房屋所有权转移之日起700日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续;如因出卖人原因未如期将与该房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过700日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

同年8月13日，潘某与江某双方签订了《户口迁出协议》，进一步约定江某应于2014年7月22日前将户口迁出。然而江某未如约将户口迁出，潘某遂提起诉讼，要求江某支付未履行户口迁出义务的违约金。

昌平法院审理认为，江某未在2014年7月22日前将户口迁出的行为构成违约，且逾期超过30日，应按照合同约定承担房屋总价款5%的违约金，按日计算的违约金，判决江某在7日内支付潘某违约金7.8万元，并按照每日780元的标准计算，支付自2014年8月22日起至江某将户籍从涉案房屋实际迁出之日的违约金。

法官提示：迁户诉求难支持

就卖方来说，出售房屋时应先确定所售房屋的户口登记情况，以及自己是否能够履行将户口迁出的义务，如不能履行，可能会出现户口因为无处可迁而需要承担违约责任的情况。对于买方来说，如果有迁移户口的需求，也应要求卖方提供户口登记情况，并约定违约责任。需要特别注意的是，该违约责任仅能起到敦促卖方尽快将户口迁出的作用，因户口迁移属于行政机关的行政职能，不属于法院民事案件的审理范围。一旦出现卖方未能将户口迁出的情况，法院也只能判决其承担违约责任，无法支持要求卖方将户口迁出的请求。因此买方在买房时，对户口问题应尤为关注。

■法官析因

房屋买卖违约成本低

据昌平法院统计，2015年至2017年上半年，该院受理的涉及房屋买卖合同纠纷案件的情况为：2015年新收案件1006件，占合同类纠纷案件总数的比重为7.6%;2016年新收案件1299件，案件数量同比增长29%，所占合同类纠纷案件总数比重为9.9%;2017年上半年新收案件965件，较2016年同期增长48%。从中看出，该院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量及所占比重不断增加。

昌平法院通过这些案例分析了房屋买卖合同纠纷案件的产生原因。首先就是房价上涨致卖方违约成本降低。法官告诉北京晨报记者，2015年以来，北京二手房的房价持续上涨，尤其是从2016年春节后，昌平地区房价大幅度攀升。其间，昌平法院受理的房屋买卖合同纠纷案件也相应随之增多。

通过分析，法官发现，纠纷产生的一部分原因是由于卖方欲提高房价而拒绝履行合同，或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续，导致买方不能按期批贷，进而无法履行合同。而按照交易惯例，房屋买卖合同约定的违约金为合同价款的20%，而房价上涨幅度过快过高，违约成本已低于房价上涨带来的利益。

政策性因素影响履约

在二手房交易过程中，财政、金融等政策性因素会对买方产生一定影响。

今年3月以来，北京市连续出台多个购房政策，新政对购房资格、首付比例、贷款等均做出严格的规定，主要目的是打击炒房。因此自今年第二季度开始，受新政影响，部分买房人在合同签订后履行完毕前，不再具备购房资格，或者受贷款数额限制而没有能力继续履行合同，从而起诉要求解除合同，返还定金或者购房款等。

法官同时指出，房地产中介机构经营不规范，也容易引发纠纷。比如一部分中介机构提供的合同文本中的主要条款约定不明确，忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限，导致房屋买卖合同不能顺利履行，引发买卖双方争议。还有小部分中介人员因急于获得居间报酬，不严格审查甚至有的不审查房屋权属证明、房屋查封状况、出售人是否有权售房、出售人的配偶是否同意售房及购房人是否具备购房资质等重要事项，甚至有个别中介人员即使明知买卖双方存在影响房屋买卖合同成立的情形，仍做出不一定可以实现的承诺促成合同签订，最后因为无法继续履行而引发纠纷。北京晨报记者 何欣