多方主体入主长租公寓市场 竞争加剧盈利仍待时机

当前，国内长租公寓市场可谓风生水起。伴随一系列利好政策的出台，国内住房租赁市场迎来“爆发式”发展，开发商、中介公司、酒店以及创业公司等纷纷推出长租公寓产品。更有甚者，互联网巨头京东、支付宝，金融巨头中国银联、建设银行等也已从运营、金融支持等多方位切入租赁市场，分食租赁市场蛋糕。

入局者众多

新年伊始，长租公寓品牌自如宣布完成40亿元A轮融资，刷新国内长租公寓行业最高单次融资纪录，也为2018年长租公寓市场开局引来更多关注。据悉，在长租公寓市场，自如可谓较早入局者，该品牌于2011年5月被链家推出，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京等9个城市布局，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万租客。

实际上，长租公寓已呈现出多方主体参与的市场格局。房产中介之外，众多房企也纷纷推出长租公寓产品。据《工人日报》的一篇报道指出：目前，中国排名前30位的房地产商中，已有三分之一以上的企业涉足长租公寓，开始规模化布局。以万科为例，2016年，万科推出长租公寓品牌泊寓，截至2017年中，万科泊寓累计获取房间数超7万间。此外，碧桂园获得中信银行提供的300亿元保障性基金，计划三年达到100万间的规模;佳兆业计划三年内打造10万间长租公寓，保利地产也计划三年内完成30万套长租公寓房间。

多元化主体参与的背后，是诸多利好政策的推动。据戴德梁行近期发布的《长租公寓市场发展研究》报告指出，中央九部委联合发文并选取12个城市开展住房租赁市场试点;广州、武汉、杭州等地密集出台住宅租赁市场建设指导政策;同时，北上广深等地先后推出多宗只租不售的租赁住宅用地，标志着房地产市场迈向“租购并举”时代。

该报告同时指出，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计已达300多家，管理房间数量超过200万间，而市场内的龙头企业也已初具规模，行业排名前十位的企业管理的房屋间数都已过万。同时，参与主体除了房企、酒店、中介等，互联网巨头京东、支付宝，金融巨头中国银联、建设银行等也已从运营、金融支持等多方位切入租赁市场。

资本流入

不可否认，长租公寓市场快速崛起有诸多因素的主导，其中大量资本的流入成为关键之一。戴德梁行报告显示，2014年9月，顺为基金联合联创策源投资 YOU+公寓1 亿人民币，开启了公寓创业的吸金时代;2015年6月4日，互联网 + 二房东魔方公寓融资2 亿美金，一度超越YOU+公寓;据统计，2016年长租公寓全年的融资事件数量达到13 宗……诸多大手笔股权融资助推长租公寓快速拓展，同时也吸引了舆论的极大关注。

其中，紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的“蛋壳公寓”也是其中一例。据了解，公司成立于2015 年初，2016年3月已完成 A+ 轮融资，获超亿元人民币注资。2016年5月起蛋壳公寓开始布局全国，目前已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉和南京七地市场，管理房间规模过6万间。

另外，各大机构积极探索引入REITs，以实现可持续融资。“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”和保利地产自持租赁住房类 REITs 均于2017年10月获准发行，至此，国内首单权益型公寓类REITs 和自持租赁住房类REITs 均实现破冰。这为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到了重要的示范作用。

值得注意的是，在投资风口下，残酷的洗牌也在同时进行。《经济参考报》援引业内人士观点称，长租公寓行业当下的发展存在两大问题：一是盈利，二是品质保障。其中，盈利是长租公寓品牌公认的难题。受到资本青睐的长租公寓不能只依靠低成本收购房源和装修改造后提高租金等形成的“剪刀差”经营效益，而是应该在扩大规模后增加增值服务。

竞争加剧

多方入局长租公寓市场，激烈的竞争不可避免，如何通过差异化产品赢得消费者青睐并站稳市场才是关键。

正如《新京报》近期报道称：“入局者甚多，竞争加剧，行业洗牌已经悄然展开。由于经营不善等原因，部分长租公寓企业及品牌已经走向‘阵亡’。根据克而瑞统计，去年一年内，包括GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等几个长租公寓品牌因为经营不善而退出市场。”

戴德梁行分析认为，目前我国长租公寓市场仍属蓝海，未来的数年间将会是各大品牌竞相抢占市场的阶段。与此同时，与传统开发业务不同，长租公寓的难点更在于找到适合自身的运营模式。扩大规模的同时，提升专业度，持续改善运营能力，培育竞争优势必不可少。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新网表示，长租公寓项目当前也存在一些问题。比如租金明显高于周边的私房出租价格。同时很多长租公寓打着创业、年青人租房等概念，却忽略了一些消费者更关心的实际问题，如租房可以办理居住证、落户等。

另外谈及长租公寓的盈利问题，严跃进坦言，一至三年内还不能考虑盈利这个问题，相关企业要在控制成本上下足功夫。长租公寓项目近期也出现了部分经营困难倒闭等现象，说明当前长租公寓可能还停留在增加房源上。严跃进说：“后续关键是要成立一个品牌，积极争取各类资源。在增加市场供应的同时，将市场需求真正挖掘出来。”