节后北京新盘将逐渐入市 刚需和高端置业加速分化

节后北京新盘将“小步快跑”

南城成新盘供应大户，楼盘流行“高层+叠拼”搭配，刚需和高端置业加速分化

春节前后，北京楼市进入传统淡季，开发商放慢入市步伐，新房市场供应不足。根据北京市住建委的官方数据显示，截至目前，北京1、2月份取得预售证的住宅项目共有7个，明显少于去年同期的10个项目。业内人士预计，2月份受春节影响，市场供应或将进入低谷，成交也将受到影响。但是3月份之后，北京新盘将逐渐入市，并迎来供应高峰。

2月仅3个项目入市

今年的春节假期恰好处于2月中旬，2月15日-21日的七天假期，外加春节前后的节日氛围，严重影响2月全月的楼市供应。截至目前，2月份共有3个项目入市，包括1个纯新盘中海寰宇天下和2个老盘新推项目，分别是燕西华府和万年·广阳郡九号。而在1月份，共有和光尘樾、未来融尚家园、平悦园、京投发展·檀香府等2个纯新盘和2个老盘新推项目入市。

供应减少带来的直接影响是成交量的下降。来自中原地产的数据显示，截至1月底，今年北京新房物业(普宅+别墅+豪宅)新增供应面积创下了一年来的新低，甚至只有去年“春节月”2月供应的一半。1月北京楼市供应大幅下挫，其中普宅供应环比去年12月下跌73%，新增573套。别墅产品集中供应100套，环比去年12月锐减了80%。

每年春节期间，大量“新北京人”都会加速外流，这导致春节以及前后成为新房供应和成交出现淡季中的淡季。但是，亚豪机构市场总监郭毅表示，进入3月份后，前一年出让的土地将转化为新项目逐渐进入市场，供应增加将使成交速度加快，2018年整体供应将出现提速，而价格限定使得预期走稳，需求入市积极性也将有所提升，因此今年整体市场供需均将出现回暖。

大兴房山丰台是热区

在新京报记者统计的2018年预计部分开盘的17个项目中，有11个项目位于南城的大兴、房山、丰台等区域，其中大部分是纯新盘。

另据记者统计，在2017年成交的71宗住宅地块中，大兴是土地供应大户，成交14宗住宅地块，位居第一，占比20%;房山以8宗地块跟随其后，占比11%;丰台以6宗地块排列第三，占比7%。

而且，上述宗地均属于限价房和共有产权房地块，在利润空间有限的情况下，开发商多会采用高周转的模式，这意味着2018年南城将迎来限价商品房的集中供应，南城将成为2018年北京房地产市场的热门区域。

中原地产总经理任莉表示，这两年新房供应多在西南或者是东南的南城区域，南城发展较晚，与东部和北部相比，其补涨空间更大。

值得关注的是，在上述大兴14宗住宅地块中，未来最高销售均价不超过55016元/平米;最低是29000元/平米，为来自大兴瀛海、黄村、魏善庄镇的三宗共有产权项目。

业内人士认为，虽然今年南城成为北京新房供应大户，但是分化也在加速，以南海子公园附近为主的亦庄板块和南三环到南四环中间的丰台板块，成为高端楼盘和置业人群的热门选项，而大兴其他区域，由于受到价格、户型限制，将迎来大批量刚需、首改需求的入场。

中小户型重新成供应主力

事实上，在北京1、2月份取得预售证的7个住宅项目中，90%以上都是超过90平米的大户型。而在2017年更是以大户型的中高端改善项目为主。

但这一现象将在今年全年有极大改观。在新京报记者统计的2018年预计部分开盘的17个项目中，有10个项目均推出了90平米之下的中小户型，包括和悦华锦、金樾和著、旭辉城等5个限价房项目。比如，由远洋、世茂、首创三家开发商联合打造的万和斐丽项目推出了60-90平米的中小户型，客户群体以年轻人为主，颐璟春秋因受“9070”户型的限制，也以中小户型为主。还有位于海淀区五棵松桥西南的塞纳维拉·永定翠庭，推出的户型包括50平方米一居、88平方米两居和110平方米三居。

另一方面，从供应结构上来看，今年市场上将有大量“9070”户型的商品房大量上市。中原地产统计数据显示，2017年北京成交的住宅用地中，有34宗规划“9070”产品，供应面积257万平方米，约2.6万套，面积占比高达72%。

郭毅认为，随着土地出让环节已限定“9070”户型的商品房大量上市，供应结构也将因此发生逆转，中小户型将再度成为市场主力。与此同时，由于限房价商品房的单套面积较小，总价偏低，使得新房市场覆盖的消费客群由去年单一的高端改善客群扩展为刚需及“首改”客群。

此外，受"9070"户型限制和项目销售价格限制的影响，开发商为了给产品做出溢价，剩余30%的产品一般以大面积的平层或者叠拼为主，2018年北京房地产市场上，“高层+叠拼”将会成为一种普遍的产品搭配形式。

推盘频率加快

值得关注的是，在2018年1月份新签发销售证的楼盘中，去年11月刚刚拿证的纯新盘北京城建北京合院，再次拿证推出新货。而于去年12月24日取证入市的泰禾·金府大院项目，预计将尽快推出二期叠拼产品。此外，去年入市的中粮天悦壹号项目首次取证与二次取证时间相差也不过三个月时间。

不可否认，开发商在项目推盘速度和频率上都在加速。在中原地产首席分析师张大伟看来，以前随便定价都“日光”，根本不用快跑，现在市场没有那么好了，而且又限价，开发商当然要快跑，且项目在定价上会有更多的空间。

不过任莉认为，分小批拿证最重要的原因是现在有资格的客户少、不支持以前的大规模开盘，如果蓄客时间太长客户容易流失，只能选择差不多时间开一小批产品。“小步快跑将成为今年项目取证入市的一个趋势。”任莉如是说。(记者 段文平)