土地限价或为楼市调控新趋势 引导企业理性竞买

北京市规划和自然资源委员会日前发布本年度第一批次商品住宅用地出让公告的补充公告，针对今年第一批次通过挂牌方式出让的29个项目，公布了土地合理上限价格、竞建“公共租赁住房”上限面积等，并要求竞买人对未来房屋售价及住房最低品质保障等内容做出承诺。

据报道，这是北京市首次公布土地合理上限价格，通过合理控制地价，推动商品住宅用地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、促进土地利用、保障民生等多目标管理转变。

土地合理上限价格即北京市为这29个地块设置的一个最高价格。经测算，超过9成地块的溢价率没有超过15%，原来土地招拍挂“价高者得”，现在定了上限价格，开发商拿地时不再无序竞争，而是理性竞争，降低了房企拿地的成本，也降低了土地流拍或者退地的概率。土地合理上限价格的设定既提高了市场信息透明度，也便于企业测算，从而引导企业理性竞买。

专家表示，此举体现了土地市场公开、公平、公正原则，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。

地价与房价，即面粉与面包的关系。地价高，房价就不可能低。房价主要由地价、建筑安装工程费、税费和利润等构成，据了解，有的地方地价占房价30%至40%的份额。土地招拍挂、价高者得，无疑是在人为地推高土地价格，尽管有“竞价+熔断”“竞价+摇号”措施，但各地地王仍是层出不穷。设置土地合理上限价格，从土地出让的环节调控地价，未来地王难以出现。这一举措具有借鉴意义。

以前政策主要是“限房价，竞地价”，现在设置土地合理上限价格、直接从土地出让环节做文章，这对于“稳地价、稳房价、稳预期”有着重要意义。楼市调控易陷入边调控边上涨的困局与怪圈。近期不断有新闻报道房价上涨的消息，如新闻报道“土地价格一再突破上限，银川楼市未来将如何发展”等，国家相关部门也已就房价问题约谈多个城市。总而言之，楼市调控一直是道难解的题。

从土地环节抑制房价、调控房地产市场，可谓政策调控新趋势。今年2月，国土资源部要求全国22个重点城市住宅用地出让实行“两集中”政策，即集中发布出让公告和集中组织出让活动，原则上每年不超过3次。土地集中供应，本质上是稳预期、稳地价。住宅用地出让“两集中”，什么时候供地，什么样的地，城市供地计划将十分明确。如此一来，一年到底有多少地供应，开发商就有了预期，有空间和时间深思熟虑要不要拿地。以前由于信息不透明，开发商不知道后面还有没有地供应，于是抢地、高价竞地的现象就时常出现，这也变相地拉高了土地的价格。实行住宅用地出让“两集中”，与公布土地合理价格上限有着同样的作用，都从土地出让环节着手，都有着稳预期、稳地价、稳房价的作用。

针对近期城市房价上涨之势头，有专家呼吁，尽快按国土资源部门出台的“两集中”办法出台土地供应计划，尤其是房价上涨幅度较大、库存消化周期不足10个月的热点城市。如果说土地出让“两集中”是从稳预期的角度稳地价、稳房价，那么北京公布土地合理上限价格，就是直接“按住”地价不往上蹿，通过稳地价来稳房价，继而稳预期。

目前楼市政策调控多从限购、限售等房地产整个产业的终端环节着手，难以标本兼治，而北京公布土地合理上限价格这一政策具有了导向性。从土地出让环节、整个产业的源头着手，或将起到根治的作用，但具体影响如何还有待检验。

有观点认为，“两集中”加上“合理土地上限价格”，实际上是政府从土地价格上进行了让步，并且通过各种细致管控，使开发商必须从未来新房售价上让利给购房者，这对刚需或刚改购房者都是利好。可以分析，面对楼市房价不断上涨之势，土地限价或成楼市调控新趋势。

土地仍是房地产的核心，政策调控从土地环节着手，既可以是“杀手锏”也可以是“稳定阀”，土地溢价空间减少，也将倒逼房企经营管理与创新能力的升级。