记者实探！上海老旧棚户区这个房地联动价21万/平的地块有什么来头？

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上海中心城区的“旧改大户”杨浦区，如今以21万元/平方米刷新了上海房地联动价最高纪录。

10月25日，杨浦区规划和自然资源局公示，杨浦区平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊）历史风貌保护项目实施主体为瑞安房地产和杨树浦置业，持股比例分别为60%、40%。

这到底是个什么样的地块？

尽管当时业内人士猜测，按照当前土地市场的现状，这一刷新“价格天花板”的地块极有可能被央企、国企拿下，但从当时项目实施主体候选人公开遴选公告细节来看，瑞安拿下这一地块也算是有迹可循：

由于涉及历史风貌保护，遴选公告列明，申请人应符合以下条件：2021年度总资产规模不小于1000亿元、净负债率不大于60%、具备中国人民银行认可的评级机构出具的主体信用评级等级证书AA及以上评级等，且近三年在本市中心城区自行开发的住宅项目建筑面积不少于10万平方米、近三年在本市风貌区、风貌街坊内涉及历史建筑保护项目的建筑面积，以及其他保护、修缮、改建的历史建筑的建筑面积，总计不少于5万平方米。

记者留意到，继2019年11月瑞安集团18.6亿元成功投得上海普陀区鸿寿坊后，今年7月，上海普陀区鸿寿坊的最新规划首次官宣，鸿寿坊位于普陀区长寿路，在此上海近代工业发源地的历史街区，瑞安在保留历史建筑肌理脉络的同时，进行商办综合开发，项目建筑总面积8.8万平方米（含地上地下），包括市集型的里弄商业及两栋精品甲级办公楼。

从上海新天地、蟠龙古镇到百年鸿寿坊，瑞安在风貌保护开发方面积累了一定经验。

而这宗地块，大杨浦已经“盘”了6年。

位于地块东南角的“汾州里”，是一条有故事的老弄堂。

根据上海地方志，“汾州里”建于1932年，占地865平方米，初名柏禄里，1950年改名“汾州里”。初建时为砖木结构石库门房屋，抗日战争时沿许昌路、扬州路的房屋被烧毁，1947年又因火灾烧毁一部分，仅存许昌路431弄2-18号房屋，其余房屋均是后来重建。现有砖木结构二层楼石库门房屋9幢，沿许昌路街面房屋5幢，弄内16、18号是第十帆布厂厂房，12、14号是汾州旅馆，许昌路、扬州路口是杨浦区建筑材料公司中心店仓库、扬州路275号是市纺织工业局环保研究所。

汾州里 每经记者 包晶晶 摄

2016年初，杨浦区提出旧改“决战平凉西”；同年6月1日，平凉6街坊正式签约首日达到生效比例条件，签约率达94.51%，刷新杨浦征收基地首日签约新纪录。

《每日经济新闻》记者在现场看到，平凉社区这一地块可以说“其貌不扬”，西侧是八埭头滨江园，当时入市均价11万元/平方米左右；西北侧平凉路对面是翡丽甲第和首创天阅滨江，为东外滩地区的高端项目，目前二手房单价均为10万+；东侧，是大量旧改房屋和老破小。

东侧的拆迁地块现状 每经记者 包晶晶 摄

西侧白色高层即八埭头滨江园 每经记者 包晶晶 摄

据每经品房小程序测算，首创天阅滨江当前二手房AI估值参考价格为145555元/平方米，在消费档次、教育、地铁、商务密度方面均接近满分；翡丽甲第当前评估价格显示为118951元/平方米，在消费和教育配套上稍逊。

这两处次新商品房，目前已是东外滩区域高端改善型住宅的价格标杆，而如今新地块21万元/平方米的房地联动价，不仅刷新了市场对房价的预期，更打开了对东外滩滨江保护性开发的无限遐想。

仅杨浦滨江南段，规划保护/保留的历史建筑总计24处，共66幢，总建筑面积达26.2万平方米，除此之外还保存了一批极具特色的工业遗存。例如，中国最早的钢筋混凝土结构的厂房（怡和纱厂废纺车间锯齿屋顶，1911年）、中国最早的钢结构多层厂房（江边电站1号锅炉间，1913年）、近代最高的钢结构厂房。这些遗存都是中国近代工业史上非常重要的工业遗产。黄浦江沿岸的杨浦老工业区，被联合国教科文组织专家称为"世界仅存的最大滨江工业带"。

出于风貌保护要求，该地块位于局部风貌保护街坊，整地块为肌理保护范围，具体边界以建设项目规划管理阶段审定方案为准。地块内历史建筑均为里弄建筑，总建筑面积约0.52万平方米（以实测为准），具体保护更新方式以建设项目规划管理阶段审定方案为准。建筑檐口高度不超过12米、局部不超过15米。现状比较有特色的过街楼和门牌坊等历史要素应充分结合整体方案予以保留、更新。历史建筑的地下各层空间建设范围，根据工程可行性确定，具体以经批准的建设工程设计方案为准。

根据此前的遴选公告，项目设立了土地使用权底价，起始价为23.76亿元，按底价计算，地块楼面价为99868元/平方米。

封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄