每经AI品房 | 上万套新房源官宣入市，上海近郊楼盘能否搭上热销快车？

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近日，上海第六批次集中供应新房源官宣入市，共计28个楼盘项目、10784套商品住房，分布在浦东、徐汇、杨浦等10个区域。

那么，对于上海近郊远离地铁站、交通不便的刚需及刚改项目，能否在此次万套房源的供应中搭上热销快车？

位于上海外环外闵行区的刚需新盘建发?缦云的房地联动价为6.8万元/平方米，尽管建发房产官微显示，”建发?缦云三站即达前滩、毗邻黄浦江，坐拥中外环和南北高架的繁华要地，高端圈层生活区域的加持，成熟宜居的低密住区“。但也有购房人留言表示，“3公里外的地铁站刚需伤不起！”

10月26日，《每日经济新闻》记者实地走访发现，从最近的地铁8号线芦恒路站到建发?缦云的实际距离约2.5公里，需要换乘公交车约半小时才能到达。

不过，建发?缦云项目所在板块居住密度较低，东侧是华侨城各期项目，片区规划比较成熟；南面是保利茉莉公馆一期至三期；西侧是陆家嘴(600663)红醍半岛，北侧则是上海师范大学附属闵行第三小学和第三中学，城市界面比较新。

建设中的建发?缦云项目现场 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

位于建发?缦云北面的保利茉莉公馆，开发商为上海保利建衡房地产有限公司，据启信宝，该公司法定代表人为傅小君， 实控人为保利发展。

通过每经品房小程序11个维度综合测算，保利茉莉公馆三期目前的AI估值参考价为87756元/平方米。

作为纯别墅项目，保利茉莉公馆三期的居住密度低于闵行区83%的小区，而且周边医疗配置较好，有大小医疗机构4个，其中距离三甲医院仁济医院约1.6公里，优于闵行区67%的住宅项目，属于就医舒适度高的区域。

从交通情况来看，该项目周边1公里内有公交车站17个，仅优于闵行区18%的住宅项目。但自驾车通勤情况较好，早晚高峰平均车速优于闵行区57%的小区，属于驾车出行舒适度中的区域。

教育配套方面，项目周边1公里有幼儿园4所，优于区域49%的小区，其中距离知名的中福会甬江幼儿园仅387米。不过项目周边仅有1所小学。

综合上述维度，每经品房小程序估算，保利茉莉公馆三期未来5年的房价将跑输闵行区的平均涨幅，仅高于该区8%的小区。

来源：每经品房小程序

建发缦云西侧的陆家嘴红醍半岛项目，开发商为上海陆家嘴浦江置业有限公司，启信宝显示，该公司法定代表人为蔡宏图，实控人为上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司。

每经品房小程序显示，红醍半岛的AI估值参考价为56724元/平方米。小区周边住密度仅高于闵行区16%的住宅小区，商务密度得分也仅0.9分。周边消费餐饮客单价82元，相当于1-2线城市之间的水平，属于中档消费区域。

项目所在板块的配套学校 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

从教育配套来看，该项目周边1公里内共有5所幼儿园，其中距离较为知名的中国福利会浦江幼儿园仅178米、距离中福会涌江幼儿园196米。周边有2所小学、1所中学，距离均在步行可达的范围内，属于教育配套较为舒适的区域。

不过记者注意到，该项目周边的医疗配套仍待完善。目前周边三公里内仅有1家三甲医院，但由于闵行区全域范围大、医疗整体配套不密集，该小区仍能算上就医舒适度中等水平。

每经品房小程序综合测评， 红醍半岛未来5年的房价将跑输闵行区的平均涨幅，仅高于该区7%的小区。

来源：每经品房小程序

在建发?缦云项目东侧，规模最大的住宅小区当属华侨城，开发商为上海天祥华侨城投资有限公司开发，启信宝显示，其法定代表人陈运根，实控人为华侨城集团。

记者在实地走访中注意到，该项目所在板块以新建商品住宅、别墅区为主，整体居住环境优良，市政规划相对合理。周边各类配套、医疗设置和绿化设施也较为完善。每经品房小程序显示，华侨城二期的AI估值参考价58868元/平方米。

教育资源方面，该小区周边1公里内有5所幼儿园、1所小学、1所中学，属于教育舒适度中的区域。

交通方面，由于距离地铁站较远，周边虽有9个公交站点，也仅优于闵行区内11%的住宅小区，属于公交出行舒适度较低的区域。不过周边通勤车速优于区域57%的小区，属于驾车舒适度中的区域。

每经品房小程序显示，华侨城二期周边的医疗配置优于闵行区51%的小区，附近有1家三甲医院，距离约2.2公里。周边餐饮消费客单价63元，在闵行区内低于92%的住宅项目，属于低档消费区。

综上各维度度测评，每经品房小程序预计，华侨城二期未来5年的房价涨幅将跑输闵行区的平均涨幅，仅高于该区域6%的小区。

来源：每经品房小程序

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封面图片来源：每经记者 张建 摄