“浙系房企”3.5亿美元债本息未付,寻求达成交换要约-热资讯
近年来,号称“浙系四小龙”之一的德信追求规模扩张,拿地凶猛,其背后积聚的高负债风险与日俱增。
01美元债未付
【资料图】
12月5日,德信中国(02019.HK)公告称,公司目前尚未支付旗下2022年到期的9.95%优先票据的本息。
图片未支付美元债公告
公告显示,该票据于2022年12月3日到期,已自联交所退市。
值得注意的是,上述票据目前正在进行交换要约,此前11月21日德信中国对该票据进行交换要约;11月30日公司再次调整美元债交换要约条款。
据公开资料,上述票据为德信中国旗下唯一存续美元债,存续金额3.483亿美元,最低接纳金额为3.1347亿美元,应于12月3日到期。
同时,12月2日德信中国管理层在投资者会议上透露,正与多家机构磋商出售其所持德信服务(02215·HK)股权事宜。
若该项交易成功,在保证企业正常经营提前下,德信中国会拿出一部分资金用于支付美元债利息。
近年来,号称“浙系四小龙”之一的德信追求规模扩张,拿地凶猛,其背后积聚的高负债风险与日俱增。
2021年11月,由于销售放缓影响德信中国杠杆率改善,并减少流动性缓冲,标普将其评级展望从“稳定”调整为“负面”。
随后,2022年4月穆迪也将德信中国公司家族评级(CFR)从“B2”下调至“B3”,高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”;同时标普也将其信用等级下调至“B-”,列入负面信用观察名单。
与其他房企一样,德信中国正经历行业的至暗时刻,今年8月有消息称杭州市正计划成立纾困基金,可能会为本土房企德信中国提供财务支持。
此外,德信中国表示正在推进中债增担保的中期票据的发行工作,今年以来其一直在处置可变现资产,以应对公司正常经营。
02财务指标恶化
据官网介绍,德信地产是一家根植于浙江的领先综合型房地产开发商,主要专注于住宅开发,商业和综合性物业的开发、运营及管理。
1995年,德信地产在浙江湖州市德清县成立,2019年在香港联交所主板上市,2021年7月旗下物业板块德信服务登陆港交所。
图片德信集团官网
从股权结构看,德信中国的控股股东为德欣国际有限公司,持股比例为68.19%,公司实际控制人为胡一平。
2021年,德信中国实现合约销售额739.8亿元,同比增长16.4%,但全年千亿销售目标未完成。
由于房地产需求疲软,2021年下半年开始德信中国的销售额持续下降,今年前11个月,公司实现销售额约336亿元,同比下降约46.3%。
据克而瑞数据,2022年1-11月德信地产以238亿操盘金额位居房企第60名;以116.8万平方米操盘面积排第64位,属于中小型房企。
克而瑞数据
值得注意的是,德信中国的合作开发占比偏高,其拿地权益占比仅为44%。
今年上半年,德信中国获取3宗地块,总建筑面积为28.69万平方米,权益代价为13.32亿元。
截至2022年6月30日,德信中国在全国27个城市共运营154个项目,期末总土储约为1746万平方米,其中长三角土储比例76.3%。
在业绩方面,2022年上半年德信中国实现总收入102.3亿元,同比下滑22.1%;实现归母净利润7.4亿元,同比增长17.5%。
图片归母净利润
盈利能力方面,德信中国的销售毛利率和净利率仍在持续下滑,2022年上半年其毛利率为12.42%,同比大幅下降。
截至2022年中,德信中国总资产为1167.36亿元,总负债939.73亿元,净资产227.64亿元,资产负债率80.5%。
从“三道红线”看,德信中国剔除预收账款的资产负债率为66.1%,净负债比率57.1%,现金短债比1,归为“绿档”。
《小债看市》分析债务结构发现,德信中国主要以流动负债为主,占总债务的85%。
截至同报告期,德信中国的流动负债有803.3亿元,其中一年内到期的短债规模有105.01亿元。
相较于短债压力,德信中国的流动性尚可,其账上无限制现金余额有105.95亿元,可以覆盖短债,但其中超过三分之二的现金处于合资项目公司层面,造成一定的资金压力。
除此之外,德信中国还有136.43亿非流动负债,主要为长期借贷,其长期有息负债合计132.04亿元。
整体来看,德信中国刚性债务有237.05亿元,主要以长期有息负债规模相当,带息债务比为25%。
从融资渠道看,德信中国主要依赖于借款,其银行贷款占报告债务的六成,传统银行融资渠道较为顺畅。
在传统银行再融资的支持下,德信中国的非银行融资大幅下降,其信托贷款仅占债务的20%。
现金流方面,2022年以来德信中国的筹资性现金流净额转为净流出状态,说明公司外部融资环境恶化,其面临再融资压力较大。
图片筹资性现金流净额
为了缓解资金压力,德信中国曾不惜亏损千万卖项目。
今年5月,德信中国以4.54亿元的价格转让了项目公司杭州海衍科技有限公司54.54%股权,预期将亏损约1404万元。
另外,2020年以来德信中国的少数股东权益规模大增,与少数股东损益占比不匹配,存在一定明股实债嫌疑。
2020年,德信中国的少数股东权益从57.21亿翻倍至107.66亿元,2021年再次跃升至159.93亿元,占所有者权益的72%;而其少数股东损益却仅有14.35亿元;今年上半年其少数股东权益和少数股东损益分别为163.35亿和1.63亿元。
总得来看,德信中国销售疲软,业绩承压,盈利能力下滑明显;债务高企,短期偿债压力徒增;筹资性现金流净流出,公司再融资压力较大。
03“浙系四小龙”之一
德信是一家老牌浙系房企,与中梁、祥生和佳源并称“浙系房企四小龙”。
1995年,胡一平离开建筑勘察设计所,在三个独立投资者的支持下,创立德信中国的前身德信地产,从此进入房地产行业。
创立之初,胡一平带领着德信地产在当地德清县开展房地产项目,随着事业的发展壮大,逐步发展到湖州市。
随后经数年发展,德信发展成继绿城、滨江之后的本土三甲房企,胡一平成为当地有名的地产大佬级人物。
2005年,德信总部迁至杭州,并以“立足浙江,深耕长三角,布局全国中心城市”的战略定位,开启全国扩张步伐。
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德信集团董事长胡一平
然而,至今德信的布局仍以浙江为主,未见全国开花,仍属偏居一隅的浙江中小型房企。
同时,受拿地局限,布局单一的影响,德信的规模始终不能有效突破。
2016年,德信完成销售额156.8亿元,挤入百亿俱乐部。随后胡一平提出“3年300亿”的小目标,并于2018年达成。
近年来,德信业绩增速开始下滑,从2015年到2018年其销售增速分别为100%、80%、47%和38%。
另外,在土地市场上,德信表现凶猛,鏖战招拍挂市场或者高溢价拿地的情况时有出现。
随着不断规模扩张、大手笔拿地,德信地产利润下滑,负债却居高不下,在房地产行业寒冬下,其不仅千亿梦碎,而且面临严酷的资金链考验。