保利发展净利降30%仍1350亿拿地负债达3639亿 刘平为冲规模批量甩卖12公司回血财务承压

长江商报记者明鸿泽

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接棒“铁娘子”宋广菊一年多的刘平，在豪掷超千亿拿地财务压力不断加大的背景下，通过甩卖资产和压减分红继续推动保利发展(600048.SH)冲规模。

2022年，在恒大、融创相继出现危机之际，保利发展实现操盘金额4116亿元，“躺”进了前三，实现了宋广菊多年夙愿。

刘平有了新目标，那就是推动保利发展“进三争一”。2022年，保利发展拿地金额高达1350亿元。

然而，2022年，保利发展的经营业绩却出现明显下降。与之相关的债务持续攀升，截至2022年三季度末，债务达3638.79亿元。

近年来，保利发展持续压减现金分红。2019年，公司年度分红率达35%，而未来的2024年、2025年将降至20%左右。

备受关注的是，2月3日，保利发展将与碧桂园合营的12家公司股权摆上了北京产权交易所的货架，作价22.97亿元打包出售。这一举动被市场解读为止损、回血。

净利降超30%批量卖资产

保利发展卖资产引发市场高度关注。

根据北京产权交易所官网公示，2月3日，保利发展将所持与碧桂园合作的12家合资企业股权打包出售，竞价起始价为前述12宗股权转让项目转让底价的总和，即22.97亿元。

长江商报记者发现，一次性打包出售12家合资公司，保利发展止损回血意图明显。当然，公司还有其他方面考虑。

根据披露，12家公司属于项目公司，经营状况整体上不佳。2022年，有8家公司亏损、4家盈利。盈利的4家公司中，曲水天熠实业发展有限公司、温州升聚投资管理有限公司、台州和隆置业有限公司的营业收入均为0元，净利润分别为3633.92万元、2.54亿元、5199.96万元。唯一一家有营业收入的公司为南通市通州区碧保置业有限公司，净利润为3954.34万元。

没有营业收入而盈利，说明净利润不是来自主业，而是非经常性损益，如收购投资、转卖土地、股权等。温州升聚投资管理有限公司，没有营业收入的情况下，净利润高达2.54亿元，

8家亏损的公司中，珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司、中山市碧朗房地产开发有限公司、南京保宁置业有限公司在2021年、2022年连续两年亏损。珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司、南京保宁置业有限公司两年合计亏损金额分别约为2.37亿元、1.93亿元。

值得一提的是，珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司等3家公司属于二次挂牌转让。

对于保利发展挂牌转让合资子公司股权，碧桂园回应称，保利发展和碧桂园双方都是行业中具有代表性的企业，一直积极贯彻国家对行业调控要求。本次合作项目退出，只是项目层面的具体经营事项，目的是确保项目公司经营平稳向好发展，是双方股东共同协商的结果。

近年来，保利发展与碧桂园合作良性，保利发展为何要退出项目公司？业内人士分析称，可能是出于项目等方面考虑，也可能与止损有关。毕竟，上述12家标的公司整体上处于亏损状态。

2022年，房地产行业整体承压，保利发展也不例外。公司实现营业收入为2811.11亿元，同比下降1.37%，时隔五年首次下降。归属于上市公司股东的净利润(简称净利润)183.03亿元，同比下降33.17%。

净利润下降，这是保利发展2006年登陆A股市场以来的第二次，第一次是2021年，降幅为5.39%。

资金减410亿债务增257亿

经营业绩大幅度下降的同时，保利发展的财务压力也在持续增加。

截至2022年三季度末，保利发展的资产负债率为77.91%。期末，公司账面货币资金1303.47亿元，对应的有息负债3638.79亿元，其中，一年内到期的有息负债672.47亿元。

去年初，公司账面货币资金1713.84亿元，对应的有息负债为3381.93亿元，其中，一年内到期的有息负债646.69亿元。

对比发现，短短9个月，公司货币资金较减少410.37亿元、有息负债反增加256.86亿元。货币资金减少、有息负债增加，一减一加之间，净变动是-667.23亿元。

2022年前九个月，公司财务费用30.29亿元，接近2021年全年水平，同比增加1.78亿元。在利率下行的情况下，公司财务费用增长明显。

当然，作为知名央企房企，保利发展具有较高品牌影响力，融资能力较强。从上市财务数据看，公司短期偿债压力并不大，现有资金可以覆盖短期债务，且手握1303亿元资金，具备腾挪空间。

房地产行业对商品房采取预售制，在商品房尚未交付之前，房屋已经出售，房企收取了交易价款，反映在财务报表上就是合同负债。2022年9月底，保利发展的合同负债达4569.97亿元。这说明预售的房产已经拿到了现金。

此外，期末，公司账面上的应收票据及应收账款43.05亿元，对应的应付票据及应付账款1251.08亿元。应付票据及应付账款超过1200亿元，说明公司存在大额未支付的上游供应商材料款等。

2022年前三季度，保利发展经营现金流净额为-298.57亿元，较上年同期增加净流出额111.03亿元。

保利发展还罕见地使用了永续债这一明股实债的融资方式。2020年底，其永续债规模达到201.8亿元。这一负债模式曾备受质疑下，保利发展曾计划缩减永续债规模，但到2022年9月底，账面上还有186.8亿元，仅减少15亿元。

综上所述，保利发展财务压力明显，处置资产腾挪资金，并不意外。

刘平接棒冲规模

保利发展债务增加，一个重要因素是豪掷超千亿拿地。

据克而瑞发布的报告《2022年新增货值TOP100》显示，当年，仅两家央企的新增土地货值突破了2000亿元，其中，保利发展新增土地货值2514亿元，华润置地新增土地货值2393亿元。

2022年，保利发展的拿地金额高达1350.5亿元，华润置地、招商蛇口、中海地产的拿地金额分别是1066.1亿元、759.4亿元、871.7亿元。保利发展拿地规模居首。

财务上有压力、净利下降，保利发展为何还要大规模拿地？

2010年，宋广菊接任保利发展董事长，她提出3—5年内“再造一个保利地产”。

保利发展曾有过高光时刻，2012年，保利发展成为第二家千亿房企，位居行业前三。但在2014年就跌出了前三，2015年开始，持续在行业第五、六左右波动。

2017年12月，保利发展股东大会上，宋广菊提出“重返前三”目标。也是从2017年开始，公司开始发现永续债，进行大规模扩张，但“重返前三”的目标一直未能实现。

转机出现在2021年。恒大销售额4356.3亿元，跌至第五，保利发展“被动”升至第四。2022年，融创爆雷，保利发展又“被动”进位，以4116亿元的操盘金额位居第三。但“第三”的位子不稳，继任者刘平提出新目标，即“进三争一”。

为了新目标，保利发展积极开源节流。2022年底，保利发展披露定增预案，拟募资规模为125亿元，用于广州、西安等地14个项目建设及补充流动资金。上一次定增还是7年前的2016年6月，公司募资90亿元。

保利发展持续压减分红。2015年至2017年，公司分红率均在30%左右，2018年为31.46%，2019年达到35%。2020年、2021年，分红率分别为30.19%、25.35%。2019年至2021年，公司向股东派发的股利分别为97.85亿元、87.38亿元、69.43亿元，逐年减少。

根据保利发展定增预案披露，2024年、2025年，年度现金分红占当年归母净利润的比例不低于20%。这意味着，公司分红率将进一步下降。

极力冲规模存在风险，市场期望，保利发展能够实现规模及盈利能力双提升。