倚仗AMC，信达地产走出非典型模式-要闻

文/乐居财经李姗姗

3个月前，石爱民接棒赵立民，成为信达地产新任董事长。这是信达地产不到两年时间内第二次换帅。

(资料图)

新官上任三把火，自7月石爱民掌舵以来，信达地产就时常活跃在出险房企的背后，化身“白衣骑士”。半个多月前，石爱民再度带领信达地产与另一家央企，做起了地产纾困生意。

10月18日，信达地产官宣与中交地产签署战略合作协议。石爱民表示，信达地产愿意携手中交地产在房地产纾困类代建项目、不动产资源整合、城市更新以及房地产开发运营等领域全面展开合作。

目前，在信达地产的纾困名单上，先后出现了融创、新力、佳兆业、康桥等暴雷房企的项目。据乐居财经了解到，前三季度，信达地产参与30多家危困房企项目研判，累计跟进项目300多个，并已实现4个项目复工复产、4个项目解决逾期风险。

一边收并购，另一边信达地产也不忘攻城略地。9月，信达地产拍下泛海控股旗下两块住宅用地后，紧接着又斥资8.64亿元摘得位于合肥的一块地。

在房地产行业下行周期里，信达地产逆势加码地产，实属另类存在。但实际上，信达地产自入行以来的“土豪”形象一直深入人心，七年前，它被冠以“地王收割机”名号，一度响彻行业内外。

如今，它再度重返牌桌，并不意外。而信达地产也学聪明了，不像年少时候那样豪掷千金拿地王，而是加大代建业务拓展力度，选择了一条轻资产道路。

左手收购右手拿地

在联手中交地产的前不久，9月29日，信达投资、信达地产联合金融机构共同发起设立康桥集团地产项目保交付专项纾困基金，对康桥存量地产项目在保交楼方面开展纾困救助。

对康桥驰援，信达地产做的不止于此。3月，双方还联合成立了一家轻资产公司郑州市达康房产建设管理有限公司，信达地产和康桥集团各持股50%，目前该公司旗下仍未有对外投资迹象。据悉，未来信达收购的地产项目将全部由该公司进行代建。

9月初，信达地产还跑去武汉，成立合伙基金，盘活位于当地的烂尾项目。

9月1日、9月9日，信达地产先后两次与中国信达、信达资本出资参与成立芜湖武信投资合伙企业（有限合伙）、芜湖天纵达信投资合伙企业（有限合伙）。当中，武信投资、天纵达信的认缴规模分别为53.91亿元、19.16亿元。

经查，武信投资和天纵达信均有唯一对外投资企业，分别为武汉合信新玺房地产开发（下称“合信新玺”）、武汉天纵合韵置业（下称“天纵合韵置业”）。合信新玺、天纵合韵置业旗下对应的房地产项目分别为“信达·新外滩”和“武汉天纵云邸”，这两个项目均是信达从其他房企手中接盘而来的。

早在2004年，武汉延铭房地产曾斥资2.84亿元取得武汉市武昌区清真寺片危改项目，随后于2015年推出了项目一期——华天明珠花园张公苑及紫阳府。但后来因武汉延铭涉债务纠纷，项目二三期陷入停滞。

今年7月，信达入局该项目的债务重组及盘活，并成立合信新玺房地产，二三期项目也随之更名“信达·新外滩”。

另一边的武汉天纵云邸项目，其项目公司天纵合韵置业于7月8日发生股权变更，恒泰天纵转让90%股份给长安国际信托，前者只留下10%股份。

随后于8月17日，恒泰天纵与长安国际信托再一次退出，天纵合韵置业被转手给天纵达信和金谷信托，目前，后两者分别持股56%、44%。

在此之前，信达地产已通过盘活佳兆业和新力项目拿出了漂亮的纾困样本。

7月，中国信达联合深圳华建正式进场交接佳兆业广州南沙烂尾楼“悦伴湾”。

具体分工为，中国信达深圳分公司折价收购项目债券，并由深圳华建提供资金借款，而信达地产则进场操盘代建，负责该项目的开发、建设、销售、物业服务等全封闭管理，并收取代建费用，形成“内部协同（信达系债权重组及增量投入）+外部合作”的纾困模式。

中国信达在半年报中透露，上半年已落地佳兆业广州南沙悦伴湾等一批受困房企风险化解项目，保障4424套商品房按期交付，解决拖欠农民工工资近1亿元，兑付200户、10亿元房地产企业理财产品，支付271户、5.8亿元上游供应商欠款，带动354亿元存量项目复工复产。

在佳兆业之前，年初，信达地产就已在新力控股的广州增城海石洲悦项目的盘活上，试水此种纾困方式，它将此定义为“华南区域公司成立以来首个落地的操盘代建项目”。

2020年底，新力控股联合海石集团开始将海石洲悦项目推出市场销售。然而，在新力出现暴雷后，该项目也被按下了“暂停键”。今年1月25日，信达地产入场，签订海石洲悦项目代建协议，其华南区域公司随即组建团队进驻接管，随后实现全面复工复产并再次开盘销售。

盘活佳兆业、新力旗下项目，只是信达地产纾困开发商的缩影。除此之外，它还收购了融创旗下项目。

8月23日，信达地产公布，全资子公司安徽信达房产拟以约1.57亿的价格，收购融创鑫恒投资集团（融创全资子公司）持有的合肥融创政新置业50%股权及对应债权，收购完成后，安徽信达房产持有后者全部股权，收购预计可产生投资收益约2.26亿元。

据乐居财经了解到，融创政新拥有位于合肥市蜀山区的建设用地使用权一宗，总占地面积约7.1万平方米，项目分三期建设，项目住宅已销售完毕，目前项目商业、办公等产品持续销售中。

活跃在各出险房企纾困项目背后的同时，信达地产也不忘攻城略地。

9月16日，由安徽信达房产、中国信达以及信达资本分别认缴4亿元、36亿元和100万元共同参与成立的芜湖同汇投资合伙企业，其唯一对外投资企业武汉信创房地产以起拍价33.95亿元，成功拿下泛海控股旗下14F、26A两宗住宅用地。

据悉，这两块土地实际上是泛海控股武汉公司向信达金融租赁申请融资17.90亿元，但未能按期清偿，而被法院查封的资产，在8月中旬被挂上阿里司法拍卖平台。

紧接着，拍下武汉地块后的第11天，信达地产又耗资8.64亿元，竞得合肥市包河区BH202219号地块。

发力代建

实际上，收并购和拿地仅是信达地产加码地产行业的冰山一角，在它的旗下还拥有着庞大的地产版图。

目前，信达地产控股的企业高达170家，主要涉及房地产业、租赁和商务服务业以及金融业，其中，归类于房地产业的公司达126家。

据2022年半年报，信达地产在北京、上海、广东、天津、浙江、安徽、山东、重庆等近三十个城市都拥有自己的土地储备。而截至9月底，信达地产储备项目计容规划建筑面积195.15万平方米，在建面积747.94万平方米。

另据其三季报显示，信达地产实现营收118.90亿元，较上年同期81.04亿元增长46.71%；实现净利润4.79亿元，较上年同期4.95亿元下降3.23%；实现归属上市公司股东净利润4.48亿元，比上年同期5.67亿元下降20.93%。

在信达地产刚入行的那些年，其“地王收割机”的称号曾响彻行业内外。

资料显示，信达地产的前身为青鸟天桥，此前的主营业务为软件开发。2008年底，通过资产重组置出原有的软件资产，置入信达投资下属11家房企，更名为信达地产，成为地产公司并完成上市。一系列重组动作之后，信达地产的实控人也随之变更为中国信达。

起了个大早，却赶了个晚集。这家从90年代起步的房企，在2008年上市之后依然默默徘徊在主流房地产市场之外，偏隅于中部地区二、三线城市，全国房企排行榜TOP100中更是看不到信达地产的身影。

直到2015年，信达地产仿佛被打开任督二脉，开始疯狂进击房地产。

当年6月，位于广州大道北梅花园地铁站附近的广日电梯旧厂地块开拍，上海立瓴投资管理有限公司和广州信达置业投资联合体，在与保利、绿地等多家房企大佬的激战中胜出，最终以44.2亿元将该地块收入囊中。这是信达地产在公开土地市场中第一次出手。

此后，信达地产便一发不可收拾。有中国信达在背后撑腰的它，连续多次“虎口夺食”，从万科、碧桂园、华润等一众大鳄手中高价夺地，频频斩下“地王”。

据不完全统计，2015年-2017年，信达地产共在上海、广州、深圳、杭州、合肥五地拿下至少8宗地王，总地价超过430亿元，成为名副其实的“地王收割机”。

但这些土地，一度让信达地产难以消化。一方面，是销售难以带来充沛的回报。另一方面，是开发进度一波三折。

深受“地王”之苦后，信达地产近些年拿地风格逐渐转向谨慎，如今的信达地产更多的也是借助母公司带来的便利，瞄准时机再度进击，并发力代建。

据三季报显示，信达地产前三季度新增储备计容规划建筑面积约154.92万平方米，其中代建项目约109.24万平方米，占比七成；开竣工情况方面，其前三季度新开工面积约289.13万平方米，其中代建项目约180.17万平方米，占比超六成。

虽然信达地产倾注心血发力代建，但目前代建项目的销售占比却并不大。前三季度，信达地产实现销售金额134.2亿元，其中代建项目销售金额3.92亿元，还不到零头。

背后有位富爸爸

自去年12月以来，为化解房企债务风险，加速行业出清，包括银保监会、央行、国资等监管层密集发声，支持鼓励专业处置不良资产的金融机构AMC，加速进入房企解危纾困行列。

基于政策引导，作为四大AMC之一的中国信达跑步进场，其对出险房企采用的是“金融机构接管+委托代建”模式，即中国信达负责接管、投入增量资金，再找自己的平台代建或第三方公司代建，把出险房企的未完工项目匹配资金、完成后续开发，最终实现保交楼。

如此一来，中国信达可源源不断地向地产平台信达地产输送业务。例如，上述不管是成立基金纾困康桥集团，还是投资武汉项目，亦或是盘活佳兆业、新力的烂尾楼盘，信达地产在纾困该等项目的背后都少不了中国信达的身影。

信达地产亦在2022半年报中称，作为中国信达房地产开发业务运作平台，信达系统资源能够为公司发展提供有力的支持，公司除从公开市场获取项目外，可以借助中国信达资源，通过协同拓展、行业并购、操盘代建等多种方式获取项目。

另一方面，背靠中国信达这颗大树，信达地产亦不用为资金而发愁。

今年以来，受多重因素影响，房地产融资闸门尚未完全打开。在融资渠道不畅的大环境下，信达地产却通过大规模发券筹集到了资金。

5月20日，信达地产成功发行2022年公司债券（第一期）12亿元。其中，“22信地01”债券实际发行规模6亿元，期限为3年，票面利率仅为3.45%，为三年以来央企AA+地产公司债最低；“22信地02”债券发行规模6亿元，票面利率3.7%，期限为5年。

紧接着8月7日，信达地产再次完成发行公司债券“22信地03”，发行规模15亿元，票面利率3.8%，期限为5年。值得注意的是，此次信达地产发行债券募集到底的资金扣除发行费用后，拟用于偿还有息债务，也即“借新还旧”。

今年上半年，信达地产还完成发行5.8亿元的中期票据，期限3年，发行利率4.07%。在资金的用途上，其中，2.9亿元用于支付和置换前期已支付的并购项目一、二收购款，剩余2.9亿元用于项目建设。

此外，股权出质也是房企重要的“补血”通道之一，信达地产与大多数房企一样，也在通过该种方式进行融资。2月24日，信达地产将其全资子公司长淮信达地产价值约51.37亿元股权出质予上海国际信托。

不仅是信达地产，就连它旗下的公司也在进行股权出质融资。

2月，信达地产全资子公司上海信达银泰置业就将无锡盛滨房地产出质予平安银行，出质股权数额为5000万元；4月，安徽信达房地产也将其全资子公司安徽建银房地产价值1亿元的股权出质给上海国际信托，获得融资。