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解局 | “资方”万达接盘合肥正荣中心-环球播资讯

来源: 观点网 时间: 2022-11-06 22:32:32

观点网 五年前,那场载入史册的“世纪大交易”还历历在目,王健林摔杯甩卖资产的故事还在坊间流传着。

但五年后的今年,地产行业风云变幻,曾经“割肉自救”的王健林摇身一变成为了“白衣骑士”,接连解救那些身陷困境的地产大佬们。

最近,王健林又将橄榄枝投向了正荣集团。


(资料图片仅供参考)

据媒体消息,近日安徽合肥新站区悦都荟正荣中心将引进万达集团作为投资方。

消息援引正荣集团icon的回复表示,现资方(万达)对合作模式提出要求,需要将住宅地块与商业地块的土地证进行分证,已经向政务部门提出申请分证,完成后即可开工建设。

对努力冲击港交所的万达而言,接盘困境商业项目似乎早已不是什么新鲜话题。

但面对一个尚未建成的项目,合作模式是怎么样的?专注轻资产的万达会以何种方式介入项目的运营?

停工的正荣中心

战场上没有常胜的将军,商场上也没有永远的赢家。经历几年浮沉与调整归来后,王健林当起了“接盘侠”,这一次,他相中了位于合肥新站区的正荣中心。

2017年年初,正荣首进合肥,以单价1079.16万元/亩,约19.5亿的价格获得新站区XZQTD217号地块,也就是现在的正荣中心所在地块。

据观点新媒体了解,上述地块为商住用地,其中住宅部分命名为正荣·悦都荟,也叫正荣悦都公馆,项目规划了25栋住宅,于2017年11月首次开盘。

根据第三方平台披露的数据,上述住宅房源已全部售完,且于2020年5月完成一期交付,2021年、2022年陆续交付了二期项目。

而商业部分,按照此前计划将建设一栋高层办公、三栋多层商业,总投资13亿元,建成后将整合购物、餐饮、办公、休闲、娱乐等多元业态,打造成为全国第七座“正荣中心”。

有业主透露,在购房期间,正荣就曾承诺,商业项目将与住宅部分一同建成。也就是说,按照首期交付的2020年5月计算,至今已延期两年有余。

实际上,正荣中心的困境早有信号。

2019年年初,有网友在政务平台咨询:正荣中心何时建成?

彼时得到的回复是:经区建设发展局与建设单位沟通,正荣悦都荟商业综合体前期已开挖部分土方,去年因大气污染及扬尘防治要求暂停施工,尚未复工,目前正在进行商业调研,待调研结束后,结合地铁3号线逐步开始施工建设。

此次小波折之后,项目很快便重回建设状态,但迟迟未见完工。

两年时间,业主、网友频繁在政民互动平台发问和咨询,直至去年9月,合肥市新站区建设局明确:正荣悦都公馆项目商业地产建设工程规划许可、施工许可手续均已完善,目前正在施工,建设单位计划2022年5月31日竣工,2023年5月1日满铺开业。

如此一来,与原计划相比,项目进度足足迟了两年。

世事无常,还未等来迟到的正荣中心,先等到了正荣“暴雷”的消息。

今年年初,坊间传闻称,正荣地产资金紧张,不能按照计划赎回1亿美元的永续债,紧随其后,该公司进入了股债双杀、项目甩卖的阶段。

而合肥正荣中心,也在2022年年初走向了停工的境地。

今年5月,有网友再次留言政务平台询问项目进展,得到的官方回复是:经核实,正荣集团因2022年2月发生债务危机,导致该商业项目年后一直未复工。

“由于开发企业后续资金不足,暂不具备复工条件,具体复工时间无法确定。目前正荣集团正在积极寻找商业合作单位,争取早日复工。”

“资方”万达

这一次,王健林又拉了一把昔日伙伴。

消息称,万达有意介入合肥正荣中心项目,双方已经过深入洽谈并已达成了合作意向。

上述消息援引正荣集团icon的回复表示,现资方(万达)对合作模式提出要求,需要将住宅地块与商业地块的土地证进行分证,已经向政务部门提出申请分证,完成后即可开工建设。

对此,分析人士强调:“万达的介入,或能加速盘活此类停工项目”。

不过,对于急切登陆港股资本市场的万达而言,在地产下行周期收割此类出险企业项目,不仅仅是为了帮一帮昔日好友,毕竟这种方式能够让其迅速提升外拓能力,讲好资本故事。

今年以来,万达接连与建业地产、鑫苑置业签约合作,获得了上述两家企业旗下多个商业项目的运营权。

不仅如此,该公司还接管了北京SOLANA蓝色港湾项目、北京五棵松卓展购物中心、杭州万宝城、长沙及成都的5个奥克斯广场……

据珠海万达商管此前披露的第三份上市招股书,截至2022年6月30日,珠海万达商管管理425个商业广场,在管建筑面积达6000万平方米,分别较2021年末新增8个、104.5万平方米。截至2022年6月30日,珠海万达商管还有196个储备项目,包括175个独立第三方项目。

从上述接管、合作的情况来看,珠海万达商管均以轻资产的模式着手。

观点新媒体查阅,珠海万达商管的轻资产模式主要是委托管理模式及租赁运营模式。

委托管理模式,是指珠海万达商管受委托全权负责管理商业广场,为项目持有方提供各种商业管理服务、物业管理服务及增值服务。而租赁运营模式,是指该公司则从业主处租赁物业,并将商业广场内的商业空间出租给商户,同时全权负责管理商业广场。

前者模式下,珠海万达商管主要收取项目运营管理费用;后者模式下,珠海万达商管除了管理费用以外还将收取租户的租金收入。同时,两种模式下,万达亦会按一定比例(一般介乎20%至40%)享受项目产生的净收益。

这一次,根据消息,万达作为资方介入正荣中心,那么投入的资金有多少?是否会持有项目股权?此次介入是以重资产的角度还是轻资产的角度介入?

对于上述疑问,截至发稿,正荣方面并未明确回复。

不过,有熟悉万达商管的分析人士表示,万达现在的项目基本都是轻资产,这次大概率也是轻资产介入。

实际上,万达全面转型以后,新签项目均以轻资产为主,很有可能项目的所有权依旧在正荣手上,万达可以通过提前支付项目20年、30年租金的方式,拿到长期运营权。

如果双方在前期洽谈过程中定下协议,上述租金优先用于项目建设,如此一来,从名义上万达不需要承担项目的建设资金,同样也不会持有项目股权。

对万达而言,长期租赁的成本肯定比直接接盘要低得多;此外,轻资产更能避免土地成本与资金沉淀带来的不利影响,减轻压力。

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