天风地产点评预售资金保函置换新规：政策协力，共克时艰

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央行、住建部、银保监会发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

多部委协同政策托底信号明显

继9月底央行、银保监会优化信贷政策，财政部、税务总局实施财税优惠后，住建部作为新增参与主体高度介入本轮市场调控，政策托底信号愈发明显。而本次中央层面自上而下推动保函置换支持或意味着预售监管优化将在行业纾困中扮演更为重要的角色，政策发力重心也正由前期的需求侧刺激逐步延伸至供给端呵护。我们延续此前《从因城施策到降系统成本》中的观点，多部委协同出牌旨在通过合力提振市场信心。本次监管调整在防范化解房地产企业流动性风险扩大的同时，有望纠偏过度悲观的行业预期，引导各参与主体重新建立良性循环。

更为健全灵活的预售资金监管办法

预售资金监管范围包括：定金、首付款、商业贷款以及其他形式的购房款等。保函置换即指可用商业银行出具的保函免除一定监管额度。此前，据我们统计，全国各城预售资金监管条件，33城中有 11 个城市已明确允许“保函替代”条件并执行。而本次新规对保函置换金额的规定进行了细化：置换金额不得超过确保项目竣工交付所需资金的30%，置换后监管资金不得低于竣工交付所需资金额度70%。我们认为，本次预售监管新规延续了今年2月出台的全国性商品房预售资金监管办法的整体思路，在保障预售资金服务于“保交楼、稳民生”使命的同时，给予了市场更多的灵活性，有助于在监管比例、提取节奏、信用关联机制等方面继续优化。

针对未出险民企政策效力更强

新规明确，允许商业银行在充分评估企业信用、财务、声誉等风险的基础上自主决策与优质房企开展保函置换业务，而对债权债务关系复杂的应审慎出具保函。故我们预计对于尚未出险的民营房企，本次政策效力更为直接，有助于其项目层面的资金腾挪，同时对行业的流动性宽松形成利好。但考虑当前行业性的“保交楼”压力依然存在，部分地区项目风险尚未出清，我们认为地方层面对预售资金监管或仍将持谨慎态度，地方自主权影响下，预计各地预售监管仍将因地而异，部分地区实质性松动幅度或仍相对有限。

供给侧政策集中发力稳定行业预期

我们认为本次的预售监管优化以及近期“第二支箭”、“金融16条”等一系列供给侧政策的集中发力，并不意味政策基调的转向，而是基于此前信用风险无需扩散和金融机构过度反应的市场纠偏。从本轮政策的宽松路径来看，整体仍然遵循稳定行业预期需优先稳定金融机构信心的原则，后续市场预期回暖也需倚靠政策端更大力度的扶持巩固，故我们认为后续供需两侧政策空间值得期待。从政策导向看，短期或将围绕扶持未违约的优秀民企、控制供给侧改革的出清烈度，保障房地产市场平稳健康发展展开。

看好行业格局优化与政策宽松共振

随着民企再融资支持力度提升，以及需求政策持续宽松，我们认为政策累积效应有望在疫情防控缓和的趋势下放大行业复苏弹性。我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于行业复苏。

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风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期