苦酒解渴 祥生2.15亿元继续出售安吉、余杭物业

观点网 在有望获得纾困基金支持后，祥生又被浙江国资拉了一把。

11月17日，祥生控股发布公告称，公司拟出售杭州春园健康养老服务有限公司和安吉三特田野牧歌旅游开发有限公司股权及应收账款，总成交价2.15亿元。

【资料图】

上述交易的买家均为杭州景陆企业管理合伙企业，其大股东为浙旅盛景资本投资有限公司，持股比例97.72%，背后则是浙江省国资委。

资料显示，安吉项目的总建筑面积约为3.34万平方米，春园项目的总建筑面积为2.11万平方米，大部分物业已建成并预备出售，仍有若干物业项目正在开发中。

祥生控股表示，公司将因出售事项取得溢利约561.56万元，预期出售事项的所得款项将用作偿还债务。

密集兜售

这不是祥生控股第一次以出售资产的形式纾困。

今年1月，祥生控股以3.36亿元出售一家位于诸暨市的康养项目约23.8%股权，4.87亿元出售杭州西湖区一宗住宅项目51%股权。

3月中旬，祥生控股以2.72亿元向诸暨国跃企业管理咨询有限公司出售台州乡村住宅项目约58.5%的股权。

6月上旬，祥生出售湖州交投公司50%股权予浙江交投，交易代价9250万元，交易预计录得收益约1.27亿元。7月12日，祥生公告称，拟以3.4亿元的代价出售绍兴住宅项目公司给雅居乐，预计录得亏损约1.32亿元。

加上此次出售，粗略统计，祥生年内已累计对外售出超过17亿元资产。祥生中期业绩报告也提到，上半年其他收入及收益由去年同期约7610万增加约431.4%至4.5亿元，主要系报告期内处置合营企业产生收益所致。

但财报同样显示，祥生净资产负债率168%，较2021年末上升15个百分点。有息负债总额为290.09亿元；其中，一年内需偿还的银行贷款39.16亿元，其他借款71.48亿元，合计超过110亿元。

同时，截至上半年末，祥生现金及银行结余50.67亿元，同比减少了40%；若剔除受限制现金、物业预售所得现金和已抵押存款之后，剩下的现金及现金等价物则为14.73亿元，同比减少49.8%。

在多份出售资产的公告中，祥生屡屡提到，出售事项如何提升公司的流动性，但债务压力面前，仍显得有些杯水车薪。

事实上，祥生控股今年已连续爆出债务违约。

3月21日，祥生控股公告称，一笔2亿美元债未能按期支付利息，同时也宣告公司出现流动性危机。该票据将于2023年到期，年利率高达12%。6月7日，祥生控股再度官宣未能偿付一笔当日到期的2亿美元债。

此前祥生控股还因一笔5000万美元债务未偿还遭申万宏源提交清盘呈请。目前该清盘聆讯延期至明年1月25日。

销售乏力

债务承压之下，房企除了变卖资产，另一种常见手段就是打折促销，但经营质量也会随之受到影响。

今年上半年，祥生毛利约为9亿元，同比大幅减少68.57%。期内亏损6.22亿元，公司拥有人应占亏损6.62亿元。

早在盈利预警公告中，祥生控股就指出，上半年净利润转亏主要是因为2021年下半年开始受房地产行业系统性风险影响，集团为提高资金流动性，对于去化较为缓慢的项目货值进行折价出售导致，2022年同期整体毛利率下降。

具体来看，上半年祥生权益销售154亿元，同比减少69%，平均合约售价13842元/平方米，同比上涨5%。

而在11月4日最新发布的数据中，祥生前10月的平均合约售价继续下滑到每平方米13544元，说明该公司目前的销售单价仍在走低，在传统销售旺季“金九银十”中未见太多起色。

在祥生的发家之地浙江诸暨，当地人曾颇为信任祥生的项目，市场人士表示其市占率最高时可以达到一半。但随着棠樾、云境、城市之光等项目传出停工消息，市场信心受到了一定冲击。

今年10月份，绍兴市政府主导的房地产纾困稳保产业基金落地，祥生在诸暨的城市之光项目或为稳保基金项下潜在受益人之一，基金注入总额7亿元。

这也是浙江首个房地产纾困基金的落地项目，虽然自房地产稳保基金收到的任何款项将仅用于指定项目，更多是“保交付”性质，但对企业而言至少能提振市场信心。

在今年开年后，祥生控股集团内部就发文落实总部组织架构，将原有的7大中心、3大直管部门及多个二级部门调整为董事办、营销管理、金融管理等9大部门。早前曾有媒体报道祥生将裁员30%，但祥生表示并不属实。

而在上海疫情解封不久的6月份，市场消息传出祥生将上海总部转移到杭州。祥生控股方面回应称，不能简单地定义成总部撤回。

“2019年，祥生控股正式启用上海新中心，彼时起，公司一直是杭州、上海双总部战略，两地也各有不同的职能规划。这次职能中心的调整也是服务于新战略实现的重要一步。”

也正是将总部迁回杭州后，祥生得到了浙江国资的支持。

从变卖资产到打折促销，从架构调整到总部搬迁，作为“浙西四小龙”之一，曾三年内实现百亿跨越到千亿奇迹的房企，祥生正在为“活下去”而尝试各种方法。正如尼采所说，“ 在世人中间不愿渴死的人，必须学会从一切杯中痛饮。”