解局 | 中原建业溢价配股背后的投资逻辑

观点网 随着地产行业调整的逐渐深入，成本低、门槛低、轻资产运营的代建业务火了起来。

今年以来，绿城管理、中原建业等代建“早鸟”接连收获“买入”、“跑赢大市”等评级。

近期，更有投资人以实际行动对这一业态表示看好。

(相关资料图)

最新消息显示，11月18日，中原建业作为发行人，分别与12名个人认购人定立协议，12名个人认购人以每股认购股份0.80港元的代价，合共认购中原建业3.43亿股股份，本次配股筹资约2.75亿港元。

值得注意的是，截至11月18日收盘，中原建业的收盘价为0.62港元，该公司最后五个连续交易日平均收盘价为0.622港元。

而本次发行价却是0.8港元，较当日收盘价上涨29.0%，较近五个交易日均价溢价约28.6%，也就是说，这12名个人认购人均是溢价买入。

以认购人A为例，共配获6503万股股份，配股代价为5202.4万港元，按照11月18日收盘价计算，认购人A已经浮亏1170.54万港元。

用股民调侃的话来说，这是主动“买套”。

一般而言，上市公司在进行配股融资时，为了调动投资者参与配股的积极性，通常配股价格会略低于市场价。而港股市场中，对于配股的定价，基准价折价一般不能超过25%。

但中原建业本次属于溢价配股，为何还能得到投资人真金白银的支持？

其一，12名投资人看中的是中原建业背后庞大的代建市场。

此前，由绿城管理、中原建业、雅居乐房管、金地管理、当代绿建、华润置地等六家企业筹建的“轻资产联盟”曾抛出一份数据：

代建市场规模占比将以年均21.3%的速度高速增长，2021年渗透率仅4.8%；到2025年，代建行业规模预计渗透率将达到12.5%。对照欧美模式下代建业务20%-30%的渗透率占比，中国代建行业的渗透率还有5倍以上的发展空间。

除此之外，海通证券亦发布研报称，“十四五”期间代建业务的市场容量或将达到2000亿元左右。

当地产行业进入下行阶段，轻资产运营的代建业务不仅能够满足企业避险需求，庞大的市场也能为企业提供业务扩张的机会，以及发展的韧性。

其二，在“保交楼”下，中原建业聚焦政府代建和资本代建，正面临着千载难逢的发展机遇。

其中，政府代建层面，随着国内公租房建设任务的基本完成，保障性租赁住房接力成为发展重点，“十四五”期间全国预计筹建保障性住房900万套，涉及投资2.34万亿元。

仅河南地区筹建的保障性租赁住房就有30万套，这对深耕河南的中原建业而言，无疑是巨大的市场。

截至2022年6月22日，中原建业已与河南省内10个城市的城投平台/国企达成战略合作，累计与12家平台公司签订战略合作协议，与8家国企达成战略合作意向，并成功落地1个管理咨询政府代建项目。

而资本代建方面，在当前“保交楼”号召之下，通过专业代建服务去盘活不良资产成为当前市场的重要发展模式。

今年以来，河南接连在政策、金融等多个方面支持“保交楼，稳民生”，比如，郑州宣布“大干30天”，实现项目全面复工；河南全省银行机构前10月对问题楼盘和保交楼项目提供配套融资已批复262亿元、已投放151.5亿元资金支持……

在“保交楼”政策支持下，叠加AMC进场、纾困基金及银行资金支持等，代建市场将迎来广阔的增量空间。根据中信建投此前的测算，涵盖AMC与房地产信托在内的资方代建市场规模约在334亿元。

而中原建业目前仅有1个资本代建项目，据介绍，通过与河南资产合作，中原建业协助河南资产实现了许昌长葛龙熙府项目的重组盘活，在不良资产处理业务方面拉开序幕。

中期业绩会上，该公司多次强调，为了减少对单一模式的依赖，公司下半年将在做好各项基础工作的前提下，加大政府代建、资本代建、问题项目纾困等业务的落地。

此次公告中，该公司亦明确，认购事项所得款项净额用于集团政府代建业务、资本代建业务的发展，及一般运营资金。

其三，中原建业股价被严重低估。

自上市以来，就有不少个人投资者、机构投资者为中原建业“喊冤”，认为其具有10倍股的潜力。

观点新媒体查阅，截至11月18日，中原建业的市盈率仅为2.73倍，相比于“代建第一股”绿城管理近15倍的市盈率来说，中原建业足足便宜了80%。

此前，建银国际发布研报称，，中原建业2020-2023年净利润的复合年增长率将达到25%，净利润率将达60%，给予中原建业优于大市评级，目标价区间4.70港元，目标价已超出实时股价倍余。

或许是股价被低估，也或许是看中企业背后政府代建、资本代建的巨大蓝海，这12名个人投资者以溢价近三成的代价参与本次配股，用脚为中原建业投票。

不过，即便不是低价配股，但发行新股进行配售，同样会出现摊薄效应，资本市场对于中原建业这一操作会给出什么反应？静待后市。

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