新鸿基地产争当“二房东” 香港西九艺术广场大楼招标之旅

观点网 11月22日，香港西九文化区管理局公布，艺术广场大楼项目已由新鸿基地产发展有限公司（新鸿基）的全资附属公司力享有限公司成功投得。

(资料图)

据了解，艺术广场大楼项目由两个地盘组成，共建三幢商业大楼，位于尖沙咀九龙站环球贸易广场对面，总占地约7.21万方呎，总楼面面积合共约69.97万平方呎，其中67.21万平方呎作办公室用途，2.70万平方呎作零售、餐饮、娱乐用途。

新鸿基地产投得为期约47年的发展权和营运权，将以建造、运营及移交模式负责艺术广场大楼项目的设计、建造、融资、市场推广、租赁、管理、运营和维修工作。

当个“二房东”

据悉，西九文化区的创建最早在1998年提出，是全球规模最大的文化项目之一，愿景是为香港在滨临维多利亚港、占地40公顷的填海土地上，创造一个多姿多彩的新文化地带。由此，西九文化区管理局得以成立，负责推展西九计划。

区内设有众多文化艺术设施，用于举办世界级展览、文化艺术活动等，并将提供约23公顷的公共空间，以及长达两公里、阔20米的海滨长廊。目前，区内主要文化设施艺术展亭、艺术公园、香港故宫文化博物馆和M+等已经开放。

艺术广场大楼项目作为西九文化区首个商业项目，位于西九文化区的核心，与包括M+及正在兴建的演艺综合剧场等多个世界级艺术文化设施一脉相连，实质上是一个“文化+商业”的项目。

香港西九文化区管理局行政总裁冯程淑仪也表示，此项目是西九结合文化艺术设施及商业项目发展模式的重要组成部份，旨在为香港建构独特的文化枢纽和以艺术为主题的特色商业项目。

对于新鸿基而已，艺术广场大楼项目同样是举足轻重的。

新鸿基地产在2019年11月曾以创纪录的422亿港元投得广深港高铁香港段西九龙总站上盖商用地块，该项目与新鸿基在西九龙环球贸易广场的整体规模进一步扩大，从而发挥出了极大的协同效应，甚至想就此把西九龙打造成媲美香港国际金融中心的另一个重要商业核心。

在今年10月，新鸿基地产宣布，高铁西九龙总站上盖商业项目预计2025年内完成，财富管理机构瑞银将会成为首个进驻该项目的租户，预计于2026年初开始进驻。

而艺术广场大楼项目毗邻环球贸易广场，两者与正在兴建的高铁西九龙总站上盖商业项目想来更是可以发挥联动效益，以“三足鼎立”之势进一步推动西九成为香港独特的商业中心、交通、文化枢纽的地位。

由于此次艺术广场大楼项目是以“建造、运营及移交”的模式招标，大业主仍是西九文化区管理局，新鸿基地产仅是获得47年的项目发展权及营运权，而非“买断”项目。

尽管是“从无到有”打造出一个好项目后最终需把项目归还予管理局，但对新鸿基地产来说，当个“二房东”足矣。

资料显示，艺术广场大楼项目总楼面面积合共约69.97万平方呎，其中有67.21万平方呎作办公室用途，相信其同样也能吸引来像瑞银一般的企业来进驻。

招标之旅

其实，西九文化区管理局于去年11月便开始了艺术广场大楼项目的招标，以“建造、营运及移交”模式（BOT）邀请发展商入标，负责艺术广场大楼项目的设计、建造、融资、市场推广、租赁、管理和维修工作。

不同的是，在这第一次的招标中，中标发展商获得项目发展权及营运权的年限为34年。正是这13年的差别，才有了后来的第二次招标。

第一次的招标于今年2月截标，当时接获有至少4份标书，入标集团包括了领展、华懋、信置，还有一家不知名的发展商。

现在看来，这位“不知名的发展商”有可能正是新鸿基地产。

据当时市场人士预计，西九艺术广场大楼未来每呎租金约75港元。若按照这个数值计算，那广场大楼每月的租金收入将逾5200万港元，每年租金收益在6.3亿港元左右。按第一次招标中的34年的营运期，全期租金收入逾200亿港元似乎也有很大的机会。

然而，领展们并没有得到这个机会。

西九文化区管理局于截标近5个月后公布取消项目招标程序，最终这一次招标以“流标”收场，“到嘴的蛋糕”就这样没了。

有媒体报道，西九文化区管理局副行政总裁（区域发展）颜金施曾对这一次的“流标”作出解释，称项目于招标期间接获不少参与者的意见，认为将34年的营运期延长会更好；管理局方接纳了部分意见，需要优化招标条款。

于是在今年的9月9日，艺术广场大楼项目以新的招标条款重新展开招标程序，开始了第二次招标。

此次招标中，中标发展商获得项目发展权及营运权的年限延长至47年，也就是说中标者可营运项目至2070年。若还是以每呎租金约75港元计算，那全期租金收入突破200亿港元并非难事，最高甚至接近300亿港元。

但是在这份“诱惑”面前，大家似乎并不买账。

11月14日，西九文化区艺术广场大楼项目于当天下午截标，最少收到1份标书。这一份标书是新鸿基地产投的，而在第一次招标中参与投标的领展、华懋等似乎并没有再次投标，可能是公司规划有变，也可能是“上当受骗”后遗症。

经审视由管理局委聘的三位独立估价师提供的平均估价及其他相关因素后，认为新鸿基全资附属公司力享有限公司的回标价符合市场水平，并决定接纳其标书。

最终，新鸿基地产投得为期约47年的西九文化区艺术广场大楼项目发展权和营运权，将以建造、运营及移交模式负责艺术广场大楼项目的设计、建造、融资、市场推广、租赁、管理、运营和维修工作。

纵观整个过程，西九文化区艺术广场大楼项目的招标就像是一场“单向奔赴”之旅。