解局 | 路劲雅居乐花式“拆伙记”-微头条

观点网 继今年9月接下雅居乐济南两项目部分股权后，路劲与雅居乐又就江苏常州三个住宅项目达成了“散伙”的共识。

(资料图片仅供参考)

11月24日，路劲基建公告称，路劲集团和雅居乐集团同意解除双方位于江苏省常州市三个房地产开发项目的合资企业。

三个房地产项目分别涉及到常州路劲雅居房地产开发有限公司（项目公司A）、常州劲雅房地产开发有限公司（项目公司B）和常州雅劲房地产开发有限公司（项目公司C），双方签订了三份退出协议。

取舍

据悉，项目公司A分别由路劲和雅居乐各持股50%；项目公司B由路劲持股51%，雅居乐持股48.91%；项目公司C由路劲持股49%，雅居乐持股50.88%。

根据退出协议A及退出协议B，路劲同意待转让事项取得双方各自股东批准后，以总代价约人民币4.237亿元分别购买项目公司A的50%股权及项目公司B的49%股权，完成后该两项目公司将成为路劲的全资附属公司。

根据退出协议C，路劲同意出售于项目公司C的全部49%股权，总代价约为人民币4.284亿元，完成后将不再拥有项目公司C的任何股权。

不过，此项交易的支付时间和支付方式有些特殊之处。

公告提到，于2022年11月24日，所有退出协议的所有订约方（雅居乐管理公司除外）及济南雅隽协议的订约方（即济南隽恒及北京雅信）订立抵销协议。

由此，又不得不提到此前雅居乐退出双方在济南的两个项目股权。

9月1日，雅居乐公告称，公司子公司北京雅建企业管理有限责任公司、北京雅信房地产开发有限公司，与路劲基建有限公司全资附属公司济南隽恒房地产开发有限公司签订了两份股权转让协议。

卖方北京雅信、北京雅建分别向买方隽恒地产出售济南隽盛房地产开发有限公司39.44%、10.56%股权，且卖方有条件同意转让、买方有条件同意接纳转让出售贷款，总代价约5.2亿元。

在当时的另一份转让协议中，北京雅信、北京雅建向买方出售济南雅隽房地产开发有限公司38.1%和11.9%的股权，交易代价约1.6亿元。

两笔交易的总代价为6.8亿元。

而北京雅信分别持有济南隽盛和济南雅隽的39.44%、38.1%股权，北京雅建则分别持有上述两家公司的10.56%、11.9%股权。也就是说，出售完成后，北京雅信、北京雅建不再持有项目公司股权，即雅居乐退出两项目。

针对该次交易，彼时雅居乐表示，预计交易完成后将录得亏损约60万元。

回到此次交易中来，公告显示，所有退出协议的所有订约方（雅居乐管理公司除外）及济南雅隽协议的订约方（即济南隽恒及北京雅信）订立抵销协议。

订约方同意多项转让及（或）抵销安排，路劲集团（透过济南隽恒）须向北京雅信支付现金约人民币990万元，而双方毋须再作出进一步现金支付。

或许可以理解为，雅居乐退出济南两项目公司及常州两项目公司，以及路劲退出常州一项目公司的最终交易代价为990万元，而这笔钱将由路劲集团计划透过济南隽恒以内部资源向北京雅信（雅居乐）支付。

雅居乐将从退出济南两项目的“亏损约60万元”摇身一变为收入990万元，但值得一提的是，两次交易涉及的五个项目开发进度不尽相同。

根据公告，此次涉及到的三处项目均是位于江苏常州的住宅项目。

其中，项目A为国仕九礼项目，总建筑面积约为14.6万平方米，其中约13.2平方米已售出。国仕九礼于2019年6月首次推出市场预售，并已于2021年5月交付。截至退出协议A的签订日期，少量住宅及商业单位及停车位仍待售。

项目B为城市万象项目，项目总建筑面积约为25.8万平方米，其中约24.6万平方米已售出。城市万象于2018年8月首次推出市场预售，并已于2020年交付。截至退出协议B签订日期，少量停车位仍待售。

项目C为棠颂项目，总建筑面积约为33.5万平方米，其中约30.7万平方米已售出。棠颂于2018年9月首次推出市场预售。第1.1、1.2及2.1期已于2020年12月、2021年6月及2022年10月交付。第2.2及2.3期计划分别预定于2022年12月及2023年6月交付。截至退出协议C签订日期，少量商业单位及停车位仍待售。

也就是说，雅居乐或将继续负责项目C的后续开发工作，但同时享有待售的少量商业单位及停车位。而项目A、B的开发建设工作则相对已经成熟。

据雅居乐官网资料显示，雅居乐路劲·棠颂位于常州钟楼新城区域，区域内近靠国家A级景区青枫公园；觅小、北郊初级中学等学校；商业方面有宝龙城市广场、龙湖天街、医院等资源配套，目前项目的部分洋房、高层产品正在销售中。

从项目条件来看，雅居乐退出的济南历下区两项目完成度更高。

据悉，两开发项目所占地盘面积合共约7万平方米，规划建筑面积合共约为3万平方米。项目已大体竣工，两个开发项目的部份单位已进行预售、已销售及交付，而余下单位于2022年6月30日的总建筑面积约13.3万平方米将按当地市场情况适时推出市场。

表现

虽然这样的“友好交易”最大程度上减轻了双方压力，但无论路劲还是雅居乐都难言过得滋润。

从中报来看，截至期末，雅居乐一年内到期债务为225.93亿元，其中银行借款131.77亿元、优先票据40.24亿元、债券类债务53.92亿元。同时，拥有永续债规模约130.1亿元。

期末，雅居乐现金及银行存款总额为259.25亿元，较2021年底减少124.95亿元。其中，有限制现金为130.19亿元。

中报显示，雅居乐借贷总额进一步减少137.04亿元，总借款701.7亿元。另一方面，雅居乐此前已经通过连续的出售行为回笼部分资金，包括处置旗下各项目以及物业平台雅生活的部分股权，合计筹资超66亿元。

就在数日前，雅居乐更是完成2.95亿股配售，认购事项获得的总款项净额约7.83亿港元将用作现有债务再融资及一般企业用途。

此前更有消息称，碧桂园、雅居乐、合景泰富、中梁控股等多家房企也在积极向监管申请“第二支箭”的发债额度。

销售方面，今年前10个月，雅居乐累计实现销售额577.7亿元，同比下降48.94%，对应建筑面积为457万平方米，同比下降39.41%，平均价为每平方米人民币12641元，同比下降15.72%。

与此同时，路劲此前也因合同销售弱于预期、筹资能力下降等原因，被穆迪下调评级至“负面”。

穆迪预测，由于融资条件紧张，购房者信心疲软，路劲的合同销售额将从2021年的490亿元人民币分别下降到2022年的340亿元人民币和2023年的300亿元人民币，这些因素将削弱公司的运营现金流和流动性。

路劲基建有限公司2022年中期业绩报告显示，报告期内实现收入49.72亿港元，同比增0.48%，毛利18.07亿港元，同比增41.6%，期内溢利4.68亿港元，同比减少27.5%，归属股东净利润8543万港元，同比减少73.72%。

报告期内，路劲在内地及香港实现物业销售额（包括合资及联营企业项目）合共人民币147.87亿元，其中，签订销售合同额为人民币125.14亿元及销售协议待转合同为人民币22.73亿元。

截至报告期末，集团土地储备合共约571万平米，其中已销售但未交付的面积为134万平米。集团资产总额为港币1022.55亿元，银行结存及现金为港币103.70亿元，其中87%为人民币，余下的13%主要为美元或港元。

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