两集中变奏序曲：22城全年供地计划仅完成5成，两城欲“退出”

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11月29日，北京第四批土地拍卖鸣锣开市。

此轮供地北京共推出6宗地块，用地规模约15公顷，地上建筑规模约32万平方米，总起始价约122.9亿元。

数量少、与三拍间隔时间短，是业内人士们对此次土拍的总结，而第五次土拍可能在路上也成为了他们对今年北京土地市场的预测。

其实不仅北京，时至今日，已经有多个城市开启了第四轮集中供地，更有徐州、武汉、苏州两座城市预计将有第五批次土地上架，而据消息称，武汉市土地交易中心后续还将适时发布本年度第六批次集中供地公告。

一时间关于土地市场恢复常态化的舆论在业内流传。

“按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实现‘两集中’，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，而2021年发布住宅用地公告不能超过三次，同时要求试点城市单列租赁住房用地占比一般不低于10%”。一位不愿具名的监管层工作人员表示，“三次的数量要求是针对2021年的市场而做出的决定，按照因城施策的要求，2022年的土地集中供应次数并没有做出强制统一规定。”

先入再出，多城市欲从两集中“出走”

时间线拉回到2021年2月，“两集中”靴子落地，北京、上海、广州、深圳、南京、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛等22个试点城市被贴上标签，后来徐州、西安、南昌、东莞、金华、温州等城市也主动加入了集中供地的阵营。

而仅仅时隔一年的时间，多个城市开始纷纷剥离“两集中”制度。

9月23日，长沙供地云官方发布通知提出调整土地推介方式，“今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新。”10月28日，江西省住房和城乡建设厅提出，发挥省联席会议办公室牵头协调作用，协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。

业内有人戏称南昌试图发起“退群申请”，而出现这种现象的背后，则是南昌持续低迷的土地市场。

南昌市当地相关工作人员交流表示，2022年开始南昌的土地市场成交率远低于往年同期。今年以来，南昌已完成三轮集中供地，从成交结果来看，撤牌流拍现象严重，第三批集中供地中，当地市场共挂出22宗涉宅用地，但其中12宗地块因无人出价导致流拍，流拍率高达55%。从拿地企业来看，第三轮集中供地中，全国性知名央企、民企几乎集体“躺平”，地方国企托底现象明显。

同样的情况出现在武汉，11月29日，武汉完成了第四批集中供地的现场竞买，纵观全年，武汉今年仅4宗地块溢价成交，其余地块均底价成交或流拍，今年武汉市场较为冷淡。四拍开场前一日，武汉官宣12月20日将进行五拍。

市场人士直言：“多批次供地与常态化供地并没有实质的差别，其实在尝试过两集中供地制度后，更多人愿意回到常态化的节奏中”。

完成率仅五成，土地市场沸水转温

中指研究院认为，当初施行两集中政策的本意，是要控制“地王”频出，给行业降温。现在看来，开发商拿地逐渐变得更加理性，在这种调整下土地市场也确实是没有了“地王”，降低了温度。

据不完全统计，从2021年全国土地市场成交规模来看，整体收缩明显，武汉、合肥、杭州、厦门、重庆、深圳等城市均未能如期完成全年供地计划。尤其当年第二和第三轮集中供地的热度明显下降，终止出让、流拍、底价成交等成为集中供地的“主流”。

2022年，情况也并未出现好转，随着房地产市场持续探底，土地市场越发趋冷。国家统计局数字显示，1—10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。

事实上虽然都个城市追加了土拍次数，但是，根据22个重点城市各自于今年上半年发布的市本级2022年全年供地计划，22城计划供应商品住宅用地12875公顷，实际供应土地面积7135公顷，全年供地计划完成率仅55%。

“如果剔除已经供应的综合用地中的其他类用地面积，实际完成率恐不足5成。这样的土地出让完成率，意味着明年的新房供应数据也将不太乐观。”中指院分析师表示。

适应变化，两集中待升级2.0版本

为稳定土地市场，今年多个城市在加推供地批次的同时，还放松了集中供地的土拍政策，如降低土拍门槛、增加房地差、减少租赁住房和自持的比例等。

但是优惠的政策并没有换来热情的市场回报，整体来看，财政部数据显示，2022年前三季度，地方国有土地使用权出让收入38507亿元，比上年同期下降28.3%。

一位北京市房企高管直言：“目前各地政府推出的土地都是相对优质的地块，但是集中出让需要企业筹集大量资金，集中承担多块优质土地的成本，这样企业负担重，后期开发、销售都会出现压滞的情况，所以现在拿地要保持理智。”

当企业的参与度衰退，随着参与者的减少，土地市场也会开始冷下来。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样认为，土地市场形势低迷时，容易形成地价和房价的双向下滑走势，也不利于楼市的健康发展，阶段性调整集中供地是必要的，但这不意味着就要退出集中供地机制。

合硕机构首席分析师郭毅表示，当下多个城市都在采用“多次少量”土地供应方式，既不会对市场产生过大干扰，又能对开发商的拿地预期和购房者市场预期起到积极的引导作用。她认为：“增加供地批次，分散拿地节奏，也会缓解同区域内项目扎堆的情况，提升房企对土地价值的预判。”

目前，对于土地市场从“两集中”转为常态化供地模式监管层及相关部门并没有明确回复。郭毅分析：“多次少量供地方式可以起到积极的调动作用，而集中供地是一种长期导向，短期之内推翻并不现实。”