无锡第五批供地224亿收官 绿城管理再刮起代建之风-焦点热讯

观点网 在11月接近尾声时，房地产市场终于迎来了首个第五批集中供地。

11月29日上午，无锡第五批集中供地正式收官。本次供应的14宗地块全部底价出让，总成交额224.1亿，总出让面积约90.4万平方米。

(资料图)

即使本次土拍涌现出诸如经开区、太科园、惠山新城、锡东新城这样的热门板块，也仍旧未能受到更多房企尤其是民企的垂青，地块多数被国资地方平台竞得，占比超过70%。

本次土拍中，除了由中交持股的混合所有制企业浙江隐轩置业拿下锡东新城地块外，另一更独特的拿地房企便是绿城管理。后者作为从事代建业务的典型企业，这次却和无锡新都房产开发有限公司联合以40.33亿元竞得经开区XDG-2022-89号地块。

值得一提的是，在无锡第三、四批集中供地中，转型代建业务的朗诗也共计摘得3宗地块。而在无锡的整个房地产市场中，国资平台拿地+品牌房企代建越来越成为一种潮流。

代建企业接连入局，侧面也反映出，无锡截至目前为止整年的土拍市场仍存在很大的开发和改善空间。

代建的风

在房地产行业下行、融资困难的当下，代建行业又刮起一阵风。

以无锡为例，近年来包括朗诗、远洋、金科、金地、绿城、旭辉等企业均在这座城市落地代建业务。比如2021年，无锡就通过公开招标方式选定绿城管理作为经开区华盛苑二期的代建方，这也是该市首个品牌开发商建设的安置房小区项目。

今年5月，太湖新城集团与华润置地举行战略合作协议、将合作打造无锡奥体中心、大剧院南侧地块。同时，双方还将在城市更新及片区统筹、基础设施代建、商业开发运营等多个领域展开合作。

而在土地市场上，代建企业也频繁现身。7月，市场消息称，无锡第二批集中供地出让的XDG-2022-27号、XDG-2022-38号将由旭辉负责代建；8月及10月的第三、四批集中供地，朗诗摘得XDG-2021-7号、XDG-2022-23号、锡国土（经）2022-39地块，均位于梁溪区，总价约17.98亿元。

作为转型轻资产方向的企业，朗诗上述拿地或与本土国企之间的合作有关。9月26日，无锡市梁溪城投集团和朗诗举行战略合作签约仪式，就深化业务合作、强化品牌联动、提升项目精细化管理水平达成了共识。

10月，无锡市自然资源和规划局公示了经开区两块地和新吴区两块地的补充合同内容，在调整项目公司股东的同时，外界多表示两块地将由朗诗负责操盘。

就土拍成交情况而言，今年无锡通过五次集中供地一共出让62宗地块，总成交额812.5亿元，其中只有1宗触顶，3宗溢价成交。

但和2021年相比，去年无锡通过三批集中供地累计出让63宗宅地，揽金904.2亿元，溢价率达到6.94%。不难看出，今年无锡的土拍市场持续处于低迷阶段。

从拿地企业的情况来看，一、二、三、四批集中供地国资平台拿地金额占比分别为92%、55%、89%、33%，平台公司的托底能很好的解释为什么无锡全年没有流拍的原因。

国企集中拿地某种程度上也存在开发能力方面的诉求，这与代建行业的特点高度匹配。相比自主拿地开发，代建模式属于轻资产运营模式，具备人力和品牌优势。

因此，将目光放向这两个领域的主角——平台公司和品牌代建时，两者之间达成的合作就显得愈加清晰了。

这种合作在最新的土拍中也十分显眼。据了解，无锡经开区XDG-2022-89号地块由绿城管理和无锡新都房产开发有限公司联合体以40.33亿元竞得，楼面价20800元/平方米。地块出让面积10.77万平方米，用途为住宅，容积率1.8，建筑面积19.39万平方米。

一般来说，代建企业不会直接参与拿地，他们更多的是收取代建管理费，以及部分项目分红。而此次绿城管理直接联合拿地，其实是代资方持有项目公司部分股权，重心依旧在代建方面。此举除给自身带来了代建以外的溢利，同时也有助于拓宽代建赛道。

然而，绿城管理的入局，既是代建业的发展，也可看出土地市场的萧条。

绿城管理入局

实际上，早在2018年，红豆控股收购无锡塞纳庄园项目剩余部分，就曾引入绿城负责代建，项目也更名为“绿城无锡桃花源”。

去年获得华盛苑二期后，今年以来，绿城管理更是不断拓宽自身代建版图，在政府代建和资本代建两大模式赛道中均有建树。

具体来看，先是中标阳山桃盛苑安置房项目，地块总可建设用地面积约3.18万平方米，总建筑面积约9万平方米，主要设计内容为7栋8-18层住宅、配套用房及地下室等。

之后绿城管理携手无锡新湖置业拿下新吴区江溪青年公寓地块；另外携手惠山国控，共建惠山区复地北B地块项目。

10月10日，江阴主城底价出让2宗涉宅地块，其中江阴城发绿信置业有限公司以7.04亿元获得澄地2022-C-8地块，拿地公司则由中粮信托、江阴城投、绿城管理分别持股51%、48%、1%。

该地块为澄地2022-C-8号地块，占地面积78.16亩（52104平方米），容积率1.0-1.1，居住用地，成交楼面价12289元/平方米。地块位于江阴花山路东，地处南门腹地，周边学校、生活设施等一应俱全，为江阴城区的优质地块。

显而易见，绿城管理在拿地方面已经驾轻就熟了。而对于国资平台拿地+品牌房企代建的项目而言，两方联合也能给到买房人足够的信心保障。

而从绿城管理最近披露的数据来看，截至2022年9月30日止九个月，该公司新拓代建项目的合约总建筑面积达2225万平方米，较去年同期1668万平方米增长约33.4%。

此外，绿城管理于前9月新拓代建项目代建费预估66.1亿人民币，较去年同期48.3亿人民币增长约36.8%。

在今年中期业绩会上，绿城管理层就曾指出：“过去半年时间里，很多托底拿地的地方平台公司、主导保障性住房建设的地方政府，以及接管保交楼工作的AMC代建需求，正在急剧增多。”