美元债交换要约之后 德信再出“大招”拟剥离物业平台

观点网 这几天，沉寂了许久的房地产市场在“三支箭”的搅动下恢复了活跃。银行授信、增信发债、定增融资，一波接一波的活水注入，使不少房企如同久旱逢甘霖。

在同行忙不迭地发债、配股之际，德信中国却悄悄将物业公司摆上货架。

12月2日，德信中国召开旗下唯一存续美元债投资人会议。会上，德信中国透露，德信服务集团确实有在谈判出售。德信方面并未透露更详细的信息，只是表示该谈判需要时间，且仍有不确定因素。

(相关资料图)

据观点新媒体了解，截至12月2日收盘，德信服务集团市值为28.19亿港元。据德信中国2022年中期报告，上半年，德信服务集团实现收入约4.85亿元，较2021年中期增加6.3%。其中，物业管理服务收入约2.85亿元，较2021年中期增加17.7%。

流动性压力

自11月11日，央行、银保监会发布"金融16条"支持房地产市场平稳健康发展以来，房企似乎抓住了一根救命稻草。只是，行业低谷期下酿就的脆弱流动性也并非一朝一夕能够化解。

今年以来，德信中国算得上是积极还债的民企之一。自4月偿还2亿美元11.875%优先票据后，德信的公开债务便仅剩下于今年12月3日到期合计3.5亿美元优先票据，利率9.95%。

然而，在行业低迷的大背景下，德信中国也不得不面临流动性压力。上半年，因流动性趋紧，德信接连出售或退出项目公司股权以回流资金，当中一笔4.54亿元出售杭州滨江项目录得未经审核除税前亏损约1404万元。

截至今年6月30日，德信中国持有现金107亿元，较期初下降39.1%，现金短债比1.02，较2021年末减少0.09，为自2017年末以来的最低水平。

另一方面，腰斩的销售业绩无疑也为德信中国的脆弱流动性雪上加霜。上半年德信中国实现合约销售金额193.8亿元，销售面积103.7万平方米，分别同比下降55.0%和49.7%。下半年情况也没有好转，截至10月末，德信中国实现累计合约销售金额约人民币305.5亿元，同比下降50.9%。

于是，11月18日，德信中国发布公告称，对旗下唯一存续美元债"2022年12月到期9.95%优先票据"进行交换要约，试图通过以“时间换空间”的方式缓解现金流短期压力。

11月30日，德信中国再次调整上述美元债交换要约条款。其称，将修订应计利息的付款时间，提早支付有关应计利息。第二次应计利息付款的日期将由“原发行日期后满六个月当日”，修订为“2023年2月15日”。

据接近德信人士此前对观点新媒体称，为应对债务偿付，德信一直积极通过加快资产处置，争取政府的支持，包括地方纾困、中债增发债等，但发债仍存在很多不确定性，落地发债门槛很高。同时，政策回暖的传导落地尚需时日。

远水无法解近渴，或许，这也是德信中国最终选择把物业公司摆上货架的原因，其内在逻辑或还是想以更稳健的姿态迎接市场的复苏。

对此，中策信德研拓中心总经理卫欢接受观点新媒体采访时指，物管部分是德信一个现金流相对稳定领域，现有市场下的优质资产尤其是规模可控，盈利能力可观。

其续指，物业公司有一个特征，规模效应能带来更加稳定的现金流以及更高的利润率。而房企开发端规模收到限制，甚至是规模下滑，也就意味着物业管理部分想象空间受限了，所以迫不得已需要抛售物业公司。

物业弃子

在房地产曾经如日中天的时候，物业曾被视为“未来”，无论是业内巨头还是精致的蚊型企业都有一个物业上市梦，港交所的敲钟声连绵不绝。

只是，当行业骤然遇冷，房企接连后院起火，甩卖物管企业便成了首当其冲的灵丹妙药。从去年开始，物业行业的并购便屡见不鲜。

2022年新年后，不到一个月的时间内，华润万象生活连下两子，分别以10.58亿元、22.60亿元的代价将禹洲物业与中南物业收入囊中。

而巨头碧桂园服务更是以雷霆万钧之势进行扫荡，今年2月14日，碧桂园服务公告指出，收购中梁百悦智佳服务有限公司合共约93.76%股权。早在2021年，碧桂园服务就接连买下了富力物业、蓝光嘉宝服务、花样年旗下的邻里乐等，累计收购对价高达205.25亿元。

有数据显示，2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业，交易金额约362.5亿元，创历史新高。

放眼当下，金科服务也在10天前易主。11月22日，金科服务公告表示已被博裕集团要约收购。紧随要约截止，博裕集团及一致行动人士拥有4.24亿股股份，约占总股本的64.98%，其中博裕集团持股34.63%，持股比例超过金科地产集团，已成为金科服务的第一大股东。

至于德信服务的命运最终如何，靴子落地前或许还有很多想象空间。截至2022年6月30日，德信服务集团的总在管建筑面积约3260万平方米，较2021年中期的2800万平方米增加约460万平方米，增长率为16.4%。

卫欢对观点新媒体表示，物管部分是一个很好拓展新兴市场的平台入口，初步判断德信服务的买家基于新进企业大于区域已进驻企业扩张战略需求。

其同时认为，目前出台的“三支箭”契合今年整体市场加速洗牌的趋势性，资本更倾向于优质房企，对于德信应该属于间接利好。