50.3亿收购上海北外滩项目 友邦保险的不动产投资脉络

观点网 12月19日，上海实业控股有限公司发布公告称，作为唯一竞标者，买方（友邦人寿保险有限公司）以50.3亿元竞得了上海实森置业90%股权与相关债权。

根据公告显示，于2022年11月7日至2022年12月2日期间，上海虹晟、上实发展(均为上海实业的间接非全资附属公司)及森大厦以公开挂牌方式在上海产权交易所进行了一次捆绑出售，起拍价约50.3亿元。

(相关资料图)

出售的标的包括上海实森的90%股权；上海实森欠负上实发展的股东贷款本金总额人民币43.16亿元；及上海实森欠负森大厦的股东贷款本金总额人民币4.22亿元。

此次交易完成后，友邦人寿将控股上海实森，从而获得上海北外滩上实中心项目90%股权。

50.3亿落子北外滩

作为交易的的主要标的，上海实森是上实发展旗下的一家项目公司，由上实发展持股90%的，剩余10%股权则由日本森大厦株式会社持有。

该公司拥有的主要资产是2015年11月26日上实发展以32.6亿竞得的上海市虹口区提篮桥街道HK324-01号地块（即北外滩89街坊地块）国有建设用地使用权。

该地块东起公平路、西至丹徒路、南到东大名路、北至东长治路，占地面积约为23037平方米，规划建筑面积约为126705平方米，总建筑面积约为230568平方米，业态为商业与办公，该地块所建项目名为“北外滩上实中心”。

据了解，目前上实中心项目已完成结构封顶，并预期于2023年3月31日前可取得竣工验收备案证书。截至2022年4月30日，该项目已投资约69.57亿元人民币。

对于此次友邦人寿能拿下上实中心90%股权，有市场人士认为早在意料之中。事实上，在上海实森被挂牌之初，便有消息传出称友邦人寿母公司友邦保险有购买意向。

据观点新媒体获悉，友邦人寿是友邦保险全资持股的寿险子公司，统一经营友邦保险在中国内地的寿险业务。

而友邦保险1919年成立，新中国成立后，友邦是最早进入中国的保险公司，此前也是中国唯一一家外商独资的保险公司。2020年8月18日，友邦保险在上海成立了友邦人寿，成为了中国内地首家外资独资人身保险公司。

在上述人士看来，友邦能以50.3亿元竞得无疑捡了个大便宜，毕竟该项目已投资金额近70亿元。

而对于此次收购，友邦人寿方面表示，上实中心项目是公司成立以来进行的最大一次资产收购。公司将为完成此项目的建设和后续的运营继续提供资金，预计项目总投资不超过人民币87亿元。此投资项目的资金主要来源于保险责任准备金。

此外，也有分析人士指出，此次友邦人寿收购上实中心亦象征着上海大宗交易市场里的投资型买家正在回归。

据戴德梁行数据显示，2022年第三季度上海录得14宗、共计153亿元大宗交易。受2022第二季度上海疫情对于大宗交易影响延续显现，第三季度成交总额远低于去年同期水平。

其中，三季度投资型买家成交金额占比为79%，较上半年的42%大幅度增加，回归成为市场主流；自用买家成交金额仅占21%，主要受本季度自用买家交易平均金额相对较小所影响。

物业类型方面，三季度办公类物业成交总金额达93.2亿元，占比依旧稳定维持在超60%的水平，不乏如佳兆业金融中心、君康金融广场等高金额交易，单笔交易均突破20亿元。

不动产投资脉络

长期以来，险资都是不动产投资领域的重磅玩家。虽然在国内友邦保险在不动产投资方面声名不显，但亦是其中一员。

据悉，友邦保险在中国、泰国及菲律宾等地参与不动产投资项目。在中国，友邦投资的不动产项目大多集中在港澳地区，例如香港的友邦大厦、友邦金额中心、友邦香港大楼以及澳门的友邦金融广场等。而友邦在内地投资的不动产项目有上海黄浦区的友邦大厦、广东佛山南海区的友邦金融中心等。

在友邦的众多不动产投资中，香港南区赫兰道8号屋地无疑是其近年来最成功的投资案例之一。2019年，友邦曾以20亿元港元出售了香港南区赫兰道8号屋地，该地是其于1985年以港元2,000万购入。在持有的34年间，除了每年有租金收入外，资产增值了100倍。

除了传统的商办不动产，友邦保险还将目光瞄准在了物流不动产上。2021年8月，该公司宣布与普洛斯达成战略伙伴协议，携手对全球物流不动产市场及相关机会进行投资。

友邦保险方面表示，合作双方战略上高度契合，公司由此可借助普洛斯在全球物流不动产领域丰富的投资经验和专长，与普洛斯合作加码对这一市场的投资，把握全球物流不动产市场持续增长的长期趋势。这也将为了公司带来巨大机遇，进一步丰富其投资组合，提升对客户和股东的回报。

而对于险资入局物流地产，高力国际中国区产业及工业地产部高级董事王少华也曾指出，物流地产是高度标准化的资产，具有良好的流动性。随着整体制造业及消费不断发展，物流地产整体投资风险较低，投资回报率比较稳定。外资投资机构及开发型基金投资份额缩减，城市圈缩小，市场机会增多，这使得险资的投资机会增多。

截至2022年6月30日，友邦保险的国际财务报告准则营运利润投资回报为56亿美元，其中股权及房地产预期长期投资回报为18.18亿美元，较2021同期增长30%（按照固定汇率计算）。