物企反向输血 | 封面文章-快看

文/乐居财经邓鑫妮

(相关资料图)

距离演讲还有5分钟，李长江摘下眼镜，脱去棉服换上西装。

12月的广州物博会上，阳光穿过玻璃和钢架铺满演讲台，一席正装的李长江缓步走了上来。他的声音不疾不徐，从行业变局聊到物业服务，也免不了谈起企业的独立性问题。

“对于有房地产背景的物业企业，特别是上市的物企，对独立性的要求，毫无疑问达到空前的程度，做不到这一点，没有未来。”李长江的语气坚定。

不过作为一名职业经理人，他没有办法左右企业资本运作的决定。

12月27日晚间，碧桂园表示获得控股股东杨惠妍的财务资助，总额50.55亿港元。这笔钱，和月初杨惠妍套现碧桂园服务的数额一样，就连中间转手的公司也还是那家必胜有限公司。

换言之，杨惠妍拆卖碧桂园服务套现的资金用在了碧桂园身上，又是物企“反哺”地产的一个案例。

物业故事讲到现在，有一半是关于解救地产的，摘牌的嘉宝服务、倒下的恒大物业，例子摆在眼前，但是衡量一下还是决定弃车保帅。物企反向“输血”关联房企的暗道被挖开，股权、资金散落一地。

碧桂园募资车轮战

杨惠妍资助碧桂园的举动，外界并没有太过惊讶，早在出售碧桂园服务股份的时候，就已经有人提出了这个猜想。

过去一段时间，地产融资水温升高，配股、出售情绪高涨，碧桂园的募资动作也一直不断。而在这个时间点上，杨惠妍突然抛售碧桂园服务2.37亿股，很难让人不做联想。

12月9日，杨惠妍通过必胜有限公司出售碧桂园服务7.03%股份，较收盘报价折让12.28%，共套现50.55亿港元。

18天后，这笔钱落到了碧桂园的口袋。碧桂园向必胜有限公司借出50.55亿港元，该贷款为免息及无抵押，初始期限为三年一个月，届满前可以书面形式延长。

地产方的政策传导，吹暖了物管股，市值迎来涨势，在较高位置出让，或许是杨惠妍出手的原因之一。

与此前低迷的状态相比，碧桂园服务股价涨了不少。不过，过去一年仍遭受了不小的考验，华润万象生活弯道超车，万物云上市后市值一度反超，如今也穷追不舍。

截至2022年12月28日收盘，碧桂园服务19.2港元/股，当日跌幅1.13%，总市值648.32亿港元，排在上市物企第二的位置。

除了从碧桂园服务“割肉”，地产方的配股融资已持续多时。

12月7日，碧桂园发布配股公告。合共17.8亿股股份，占公司此前已发行股本约6.88%，每股2.70港元，较上一日收市价折让约14.83%，所得款项净额估计不少于约47.41亿港元。

而在今年的7月和11月，碧桂园分别进行配股，两次配股融资净额共计66.62亿港元。

股权是“硬通货”

碧桂园服务不是第一家在售股货架上出现的物企，在这之前，它曾多次扮演买方角色，还曾掀起收购物企的高潮。

12月份，可谓是今年最魔幻的一个月，不仅有多家物业透露出售消息，还有包括碧桂园服务在内的三家物企股份被控股股东出售。股东你追我赶地变现，像是生怕错过好时机一样。

卖股阵营中，雅生活服务、碧桂园服务和旭辉永升服务分别被套现4.9亿港元、50.55亿港元和4.37亿港元，若是再加上许家印被强制出售的恒大物业股份，仅12月物管股就已经卖出了75亿港元。

出售的步伐还远远没有停止，旭辉永升服务和奥园健康被公开招募买家，德信服务集团也在会议上被管理层抛了出来。

等待买家的物企还有让子弹飞的时间，然而更多被用于为地产纾困的交易已经尘埃落定，至少出售公告已经摆了出来。

据乐居财经《物业K线》不完全统计，2021年至今，已有16家物企出售了大额股份，有的大股东位置易主，有的控股权旁落，有的则将股份全盘交出。

2021年初，碧桂园服务直取嘉宝服务71.17%股权，彼时的蓝光发展现金流缩紧急需一笔钱解燃眉之急，嘉宝服务是个不错的筹码。出售后，嘉宝服务退市，成为第一家摘牌的港股物企。

本以为是高潮，但其实只是序幕。物企上市摩肩接踵，地产身后的浪潮却越发汹涌。递表出售、过会出售、上市出售，物管股似乎落入了一个死循环。

亿达、彰泰、阳光城、三盛、富力……旗下的物业公司统统被收割。其中不乏递表上市进程中的企业，富力物业、禹洲物业、中梁百悦智佳被出让，离上市只差一步之遥的中南服务、祥生活也被拽了回来。

资金被占用

恒大物业曾是市值榜上最有力的竞争者之一，然而造化弄人，股票现已停牌九个多月。2021年，恒大的负债如排山一般倒来，压倒了恒大，也牵连了恒大物业。

房企与物企的关联交易是无法避免的，但是动了歪心思很可能两边都没法落好。

恒大物业为第三方担保致使公司134亿元现金被银行强制执行，随后又爆出，质押相关的贷款通过第三方回流至中国恒大，用作其一般营运。

双方目前讨论的进度是，恒大转让资产给恒大物业来抵消相关款项，但方案能否通过，通过后恒大物业何时能排队领到钱都还是未知数。

物业资金违规挪用，并不止恒大物业一家，奥园健康与母公司的糊涂账现在也还没算清楚。

除此之外，垫付资金或收购地产方资产的情况也不少。

11月24日，中骏商管宣布向上海中骏置业，垫付不超9亿元的贷款。这已不是中骏商管第一次为中骏集团提供贷款。而此前，金科服务也宣布，将向金科地产提供不超15亿元借款。

买关联方的资产，也是一种曲折的“反哺”方式。去年5月，正荣服务以8.91亿元收购正荣地产控股旗下正荣商管99%股权。欧宗荣左手倒右手，将商管资产转入正荣服务旗下，正荣地产将获得8.14亿元净收益。

一众“输血”物企中，也有几股清流。前不久，世茂服务取消与世茂股份的一笔关于物业管理及增值服务业务买卖的关联交易，世茂服务因此省下了16.54亿元的收购金。今年6月，宝龙商业放弃收购宝龙控股位于上海的一处办公大楼，也赢得叫好。