首个海外上市房托深坑大信商用信托违约下远洋资本取与舍

来源: 观点网 ┆ 时间: 2023-02-01 05:46:07

观点网 1月的最后一天，国内首个海外上市房托迎来一声惊雷。

有市场消息称，在新加坡上市的大信商用信托因未能支付1312万美元（约1730万新元）贷款的利息，在收到了澳门国际银行的一封索偿信后宣布违约。

这是国内首家房地产投资信托基金违约。

(资料图)

而大信商用信托与远洋资本之间存在着千丝万缕的联系。早在2021年10月，远洋资本成功收购新加坡大信商用信托管理有限公司70%股权。

不过，违约消息传出后，远洋资本紧急辟谣。

该公司称，对大信商用信托仅为财务投资，其贷款违约不会对远洋资本的偿债能力、债券产品、经营管理等产生不良影响，

三言两语，在远洋资本与大信商用信托之间构筑起厚厚的城墙。

但即便如此有关远洋资本与大信商用信托之间的关系、信托基金的资本账款等问题，依旧成为市场关注的热点。

违约

2017年1月20日，大信商用信托在新加坡证券交易所首发上市。

作为中国大陆首个在新加坡交易所主板上市的民营商业地产企业商业信托，市场对这一信托基金的关注度持续提升。

然而，在今年农历新年后第十天，伴随着隆隆的爆竹声，大信商用信托也传来爆雷声。

最新消息显示，近日，大信商用信托因未能支付1312万美元（约1730万新元）贷款的利息，在收到了澳门国际银行的一封索偿信后宣布违约。

翻阅大信商用信托的公告发现，上述债务源自2021年的一笔贷款。

根据大信商用信托与澳门国际银行2021年7月1日的贷款协议和2021年9月28日的补充贷款协议，澳门国际银行彼时向大信商用信托授予最高为1312万美元的贷款，期限为7个月。

公告提到，融资期限将至，由于信托公司需要向澳门国际银行支付最后一笔利息，信托公司须在贷款到期之日起5个工作日内补足其在澳门国际银行的储备账户。

但受境内贷款人/担保代理人批准从信托在岸人民币账户汇款有关的技术问题影响，信托并未补足账户资金。

紧随其后，于2023年1月10日，澳门国际银行通过律师向大信商用信托的管理人发出索偿信，要求其支付所欠本金及利息。

至此，大信商用信托出现实质性的违约。

数据来源：基金公告、观点指数整理

不过据观点新媒体了解，大信商用信托的雷点并不止于此。

此前，为收购信托初始投资组合大信溢彩荟、远洋新都汇和小榄新都汇提供资金，以及2017年6月收购石岐新城项目，大信商用信托共计借入以新加坡元和美元计价的离岸银团定期贷款4.3亿新元，以及4亿元人民币境内银团定期贷款。

随后，为收购斗门新城项目提供资金，该信托又借入离岸银团定期贷款共计1.0661亿新元；收购顺德新城项目及潭北新城项目，所涉及离岸银团贷款达到1.342亿新元。

按照当前汇率兑换，上述债务折合约38.41亿元人民币，且上述所有债务均于2022年12月31日到期。

公告强调，目前，大信商用信托的管理人正在与债权人谈判，希望将上述贷款的偿还时间推迟至2023年4月30日。

但截至发稿，相关债务展期暂未获得债权人同意。

取舍

实际上，大信商用信托与远洋的关系由来已久，甚至在其上市之初，远洋的身影亦时常显现。

公开资料显示，大信商用信托基金的66.7%由发起人家族大信信托和远洋地产持有，但后者具体占有多少比例，暂未披露。

许是远洋地产后期逐步退出，许是张振成家族有意回购，在上市之后的几年，远洋地产与大信商用信托的关系慢慢淡化。

转折发生在2021年，不过，这一次起纽带作用的却是远洋资本。

当年10月12日，远洋资本通过官微宣布，该公司通过指定主体新沃投资成功收购新加坡大信商用信托管理有限公司70%股权。

远洋地产到远洋资本--在市场看来，远洋系与大信商用信托之间，有着千丝万缕的关系。

但让资本市场意外的是，当大信商用信托违约的消息传出之时，远洋资本选择澄清与辟谣。

该公司向观点新媒体表示：“远洋资本对于大信商用信托（DRT）仅为财务投资，DRT的任一银行贷款违约不会对远洋资本的偿债能力、债券产品、经营管理等产生不良影响，远洋资本对DRT的银行贷款未提供任何形式的担保。”

按照该公司的说法，远洋资本通过境外投资主体于2021年收购DRT的信托管理人“大信商用信托管理有限公司”（“TM公司”）的70%股权、后续通过二级市场陆续持有小额DRT的股票（持股比例小于12%），为DRT的非主要股东。不过值得注意的是，在入股TM公司那年，远洋曾在官微强调“将优化境内商办物业布局，贯通境外公募REITs平台”。。

不过仔细看来，远洋资本的说法并非毫无依据。

其一，此番违约源于DRT主体，并非TM公司。

根据大信商用信托彼时发布的公告，2021年，远洋资本收购的是大信商用信托管理有限公司，为大信商用信托的管理人，也就是说，远洋资本担任的是基金管理人角色。

此外，从商业地产与REITs发布的报告来看，大信商用信托的组织架构明确区分开物业管理人和基金管理人。

同时，该公司通过设立三家新加坡公司，再由三家新加坡公司百分之百控股的特殊目的载体公司收购境内三家项目公司，由此方式向基金注入相关资产包。

仅从组织架构来看。TM公司并非存在于新交所上市的DRT主体本身，仅通过合约为DRT及各类投资人提供管理及服务工作。

其二，此次面临违约的债务，均发生在远洋资本入主之前。

据了解，除了此次澳门国际银行追讨的1312万美元的贷款以外，其余超38亿元的临期债务均为过往收购资产包所产生。

而目前，大信商用信托的资产包当中，共有七个零售购物中心，分别位于中山、佛山和珠海，总建筑面积为79.40万平方米，净出租面积达到38.65万平方米。

上述七个项目均于远洋资本收购前完成注入，通过股权透析，暂未发现相关资产包与远洋系相关。

此外，在远洋资本进驻以来，并未发生相应的资产注入及相关借贷。

也就是说，这38.41亿元的“深水炸弹”，是远洋资本收购之前，大信商用信托留下的大坑。