房企断炊丨封面文章-天天精选

文/乐居财经曾树佳许淑敏

年后，刚一回到公司上班，卫祎（化名）就被召集开会。会上，他听到的指示是：投拓部注意关注、研判土拍市场，公司将择机拿地。

卫祎颇为惊讶，过去两年，内部“收敛聚焦”“节衣缩食”“暂停投资”等词汇，已经让人听出茧子了，没想到一过年关，就传递出了不一样的信号。

(资料图片仅供参考)

听说公司年前谈下了一笔融资，虽然不大，但令公司的资金状况，有了些许改观。卫祎最直接的感受是：“虽然没有年终奖，但月工资总算能按时发了。”

“也确实要出手拿地了。再不拿地，整个团队可能面临散架，领导们挺急切的。”卫祎所在的房企，虽然目前还没有重登土拍市场，但同事们的工作状态，已像松弛久了的弦，突然拉满。

春节假期过后，土拍市场上确实有了新的变化。郑州、杭州、北京等地，出现了久违的地产商面孔。建业、富力、新城等，都有所斩获。连出险房企都出现了补仓苗头，可见地市暖意初显。

房企们憋得太久了，尤其是民营地产商，自2021年下半年以来，能正常拿地者屈指可数。

此次的地产周期，属实有点长，他们手中储存的货值，消耗了一些，又甩卖了一些，如果再不补充点“货”，部分房企真有“断炊”的可能。

补仓的迫切

土拍市场上，似乎比以前热闹了一些。窝冬许久的地产商，纷纷探出头来“觅食”。

开年的郑州土拍上，郑州建泓置业作价4.93亿，摘得高新区一宗地块，成交楼面价3574元/平方米。这个拿地马甲，分别间接由建业持股65%，富力持股35%。

作为出险房企，建业、富力早已宣称暂缓拿地，过去一年，他们鲜少出现在土地市场上。

建业上一次通过招拍挂拿地，还要追溯到2022年2月，当时拿下了河南驻马店高铁片区地块。此后它开始遭遇流动性难题，已无多余资金投入土地端。

富力的资金问题出现得更早。这两年，它重心在于出售资产、寻找合作伙伴，基本不再投拓土地。2021年度，富力新增土储耗费资金仅30亿元；去年，它更是在土地市场上，销声匿迹。

年内，建业引援河南铁建投、富力实现境内外债务的整体展期，他们或许已缓过一口气。如今有拿地机会，自然不会轻易放过。

相比于中原河南，远在长三角的杭州，也有了“烟火气”。这座城市举行2022年五批次集中供地，5宗土地尽皆出让，平均溢价率10.9%。其中还有3宗地块溢价封顶，进入线下摇号阶段。

至于拿地房企，不再是国央企兜底，有3宗地块被民企竞得，竞得主体包括中天美好、兴耀房地产、新城控股等。

作为示范性企业之一的新城，去年只在河南商丘拿了一宗商住地，此外基本无拿地动作。此次突出重围，在线下摇号环节，它拿到了崇贤核心区地块（花海）地块，总价24.6亿元，溢价率11.82%。

而与新城控股一起参与摇号环节的，包括龙湖、招商、王府井联合体等多家房企。

国资地产商，也延续了调控环境下的投资活跃度。在北京土拍上，过去一年拿地销售比超过60%的越秀地产，力压中海，以59亿的总价，连夺石景山、昌平回龙观信息园两宗地块，震动京城。

自去年年底，信贷、债券、股权融资“三支箭”的发出以来，业内就看到了行业回暖的黎明。此后，部分出险房企也获得了银行授信，接到了“水”。开年首月，房企融资量降幅收窄，隐隐有企稳之势。

适逢集中供地政策进一步优化，不仅取消了供地次数限制，而且规定提前三个月公布出让地块清单。精细化、透明化供地，有助于地产商研判市场，自然能助推他们的拿地意愿。

一众房企出手拿地，尤其是建业、富力、新城等的扩储举措，确实不同寻常。但“草色遥看近却无”，这仍不是土地市场真正回暖的信号。

事实上，开发商或许是在紧缩的环境下，憋得太久了。静默了一年多，土储粮仓消耗了不少，也甩卖了不少资产，再不补仓，后续就可能要面临“无米之炊”的局面了。

“久旱”的土储

追逐规模的时代，销售榜的排名，与拿地榜高度一致。以往，销售回笼的资金，便可以迅速进行下一轮的投资周转，前后衔接，强者恒强。

如今这种逻辑，已然不复存在。

拿地榜单上，几乎是“换了人间”，不少曾经位居前列、耳熟能详的房企名字，都滑落下去，甚至消失，取而代之的，是许多名字稍长的城投平台。

相关数据显示，碧桂园2020年、2021年的新增货值，分别为5026亿元、5971亿元，均位列第一；但去年，它虽然全口径销售额仍保持榜首，但新增货值仅为186亿，投资力度大为收缩。

旭辉的情况，跟碧桂园有点类似。2022年，旭辉的新增货值，仅剩174亿，这与其前两年均超过1600亿新增货值相比，有着天壤之别，收缩了近九成。

仅有龙湖、滨江在支撑着民营房企的牌面。

过去一年，龙湖扩储货值为671亿，虽比去年2881亿的量级，下降了不少，但仍站稳前十的行列，是为数不多正常拿地的房企之一。北京、上海、合肥、西安、苏州等多个城市，均有其拿地的身影。

滨江也花费403亿元的权益拿地金额，取得货值1543亿，相比于此前两年的1473亿、1057亿，反而有所增长，同比2021年上涨了45.98%。

其余民企中，恒大销声匿迹并不让人意外，而新城、融创、金科、中南、旭辉、阳光城等原本的拿地大户，也都裹紧棉袄过冬，拿地急剧缩减，大多在拿地百强中消失，显然没有太多的补仓心思。

国央企则是风头无两。华润置地、保利、中铁建、中海、招商蛇口等央企的新增货值规模，均在前列，而万科、建发房产、越秀地产、华发股份等地方国资，以及兴城人居、贵安新区开发投资等城投黑马，更是羡煞旁人。

单从体量上看，国资们的新增货值，也较此前一年下滑不少，比如华润置地从近2843亿的规模，下降15.79%到2394亿；保利从3995亿，下降37%至2515亿；万科从3940亿降至1716亿，降幅也有56.45%。

只不过，逆水行舟，很多民企都在撤退，国资们的扩储量，相比较而言下降得并没有那么大，自然而然地唱了主角。

2022年，拿地榜百强企业拿地总额为1.65万亿元，同比本已低迷的2021年，仍接近腰斩，可谓是跌落至谷底。

近五年，百强房企的拿地销售比，分别为58%、38%、34%、37%、29%、18%，去年已下滑到最低点，刺穿了过往30%的习惯“红线”，不及两成。

乐居财经查阅获悉，民企中除了滨江集团的拿地销售为41%、龙湖为20%之外，碧桂园、旭辉、阳光城的拿地销售比，分别为2%、5%、1%，另有不少主体，因为几乎没有拿地，甚至无法算出具体数值。

一整年下来，共有近四成房企的投资，按下了暂停键。地产商的拿地意愿之低落，可见一斑。

度过年关，情况仍没有太多的改观。包含着春节假期的1月，仅有绿城、华润置地、建发3家百强房企少量拿地，而城投仍是拿地的主力军。

“断炊”的焦虑

房企是靠“地”养活的，即使没有地块入手，企业仍需运转，粮仓还会损耗。

新增货值代表“进货”，销售额代表“去货”，这两者之间的差值，或许能在一定程度上，大概反映房企土储的入不敷出。

以去年为例，万科实现4202亿的销售额，但却只新增1716亿货值，两者之间的差值为2486亿；金地销售2218亿，新增货值158亿，相差2060亿；保利销售4573亿，新增货值2515亿，相差2058亿。

唯有“黑马”建发房产，其去年销售514亿，却拿下909亿的货值，算是难得的手有盈余。

由此可见，在调控的基调下，即使是国央企，大多也难以配平进货与出货之间的天平。

而民企阵营中，除了滨江的销售额与新增货值基本持平之外，其余房企均存在不小的差距。比如，旭辉1237亿销售额，与174亿新增货值之间，存在1063亿的缺口；碧桂园实现销售额4643亿，却只有186亿的新增货值，缺口达到4457亿。

尽管这其中涉及楼市价格变动，以及权益比例的计算问题，但销售额与新增货值的差距过大，足以说明房企正在收缩战略下，吃着以前积攒的“老本”。

大部分房企经历惯了地产周期，拥有较高的备粮意识。2021年上半年之前，每逢业绩会，都会经常听到地产商颇为自信地说，公司扩储方式多样，土储充足、旧改转化，能支撑三五年发展，给投资者吃下定心丸。

但自恒大“大而不倒”的神话破灭之后，地产界遍地暴雷，房企在现金流危机下，对扩储心有余而力不足。去年，房企变得如履薄冰，关于透露土储家底之类的豪言壮语，已很难再听到了。

目前房企尚未公布年报，他们的土地储备情况，并不能知悉。但经历了长时间的消耗与资产甩卖，他们或许已有些压力。而手中缺粮，心里难免会慌，担心会“断炊”。

地产人的拿地焦虑，其实一直都在。两年前，第一次集中供地开始实施时，面对地市的火热，一家房企的区域总裁，仍坚持加入了抢地的行列，他对乐居财经表示：“能怎么办？一等就是一年，数百人的团队，等不了。”

“所以有些公司会高价拿地，即使没有利润，但有一块地先把自己养活了，让大家先忙活起来。”他自知彼时不是拿地的好时候，但为了公司周转，还是硬着头皮冲了上去。

地产老板们可能万万没想到，这次的周期居然有这么长。目前，虽不时有利好消息传出，但行业的回暖，仍望不到边际。因此，他们只能继续等待拿地窗口。

不过，地产商似乎为自身，找到了一条做“无米之炊”的退路，那就是代建。

这两年，代建板块火了起来，百强房企中，已有超过四成的主体，涉水代建赛道。拿地需要太多资金、风险太高、利润太薄，如果能兼做代建商，驾驭轻资产，那“手中无粮”的焦虑，或许能减少一些。