SOHO中国近三年套现236亿 转型之路坎坷

SOHO中国近三年“只出不进” 已套现236亿

6月26日，SOHO中国以35.73亿元人民币整售上海虹口SOHO，买家为新加坡吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者。

自2012年宣布从“销售”向“自持”物业转型后，SOHO中国在近三年时间内通过出售旗下业务已套现236亿元。

抛售上海项目

6月26日，SOHO中国发布公告，宣布以35.73亿元人民币整售虹口SOHO项目，折合单价为每平米5.1万元人民币，交易通过股权转让完成。买家为新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者。

资料显示，虹口SOHO项目为一幢位于上海虹口区吴淞路575号及乍浦路512的商业大厦。总楼面面积约9万平方米，包括办公室及商铺可租面积约7万平方米，是集办公、商业于一体的综合体。

公告披露，虹口SOHO项目截至2016年12月31日的总成本约为23.4亿元及虹口SOHO项目截至2016年12月31日的账面值(即截至2016年12月31日的评估价值)约为34.7亿元。截至2015年及2016年12月31日止年度，项目公司分别录得收益(即租金收入)545万元及人民币7933万元。

另外，虹口SOHO项目的协定资产价值较其截至2016年12月31日的总成本高约53%。由于虹口SOHO项目账面值已经过重估，基于虹口SOHO项目截至2016年12月31日的账面值及根据该协议协定的虹口SOHO项目的资产价值，预期本公司将自出售事项入账毛利约人民币1.27亿元。

鉴于近期房地产市场发展，SOHO中国董事会认为，从出售虹口SOHO项目将产生的预期现金流及利润来看，此次出售事项为本集团以公平值变现其于虹口SOHO项目所作投资收益的良机。鉴于虹口SOHO项目的可租售面积仅占本集团所持全部投资物业之总可租售面积约6%，董事会认为出售事项将不会对本集团的总租金收入产生重大不利影响。

目前，SOHO中国仍有两个项目在建，分别是位于北京的丽泽SOHO和位于上海的古北SOHO项目。包括2017年全新入市的SOHO天山广场，预计到2018年底，公司全部自持物业项目都将完工，届时SOHO中国持有物业的总建筑面积将达到约170万平米。

3年套现236亿

实际上，关于虹口SOHO的出售问题，早在去年下半年就被提上日程。然而，在SOHO中国2016年业绩发布会上,潘石屹透露，因自己临时改变主意导致已经谈好的虹口SOHO整售事项最终流产，主要是基于对外汇管制方面的考量。

但是考虑到不出售资产也就意味着利润将下降，三个月后，潘石屹还是决定将虹口SOHO整体出售。

自2012年宣布转型后，SOHO中国就开始不断地靠出售物业补贴“家用”。据统计，算上此次交易，近三年的时间，潘石屹已经出售了五个项目，共套现236亿元。

2014年2月28日，SOHO中国宣布将其在上海的两个项目“SOHO静安广场”和SOHO海伦广场“以52.3亿元的对价，出售给金融街控股。彼时，公司表示，因为这些项目不符合公司“持有资产”的战略，而这笔出售使得SOHO中国的现金储备进一步增厚。

2014年9月29日，SOHO中国又将凌空SOHO一半的项目出售给了携程旅游网路技术(上海)有限公司，总对价约为30.5亿元

2015年9月23日，SOHO中国宣布退出上海外滩金融中心项目，以84.93亿元向其股东之一浙江复星国际集团出售名下外滩项目的全部股权。

2016年7月29日，SOHO中国以人民币32.97亿元整售SOHO世纪广场，包括商业办公面积4.3万平方米，折合单价76700元/平方米。出售完成后，SOHO中国获得5.02亿元的毛利润。

值得注意的是，在出售项目的同时，SOHO中国“只出不进”，再未买过一个新项目。

“对于SOHO中国来说，套现的做法也体现了其物业投资的策略，即在物业成熟的时候，会通过此类抛售来加快变现，进而实现新一轮的投资。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类抛售不代表其对于上海等核心城市的态度，换句话说，抛售以后依然会在类似城市继续收购新项目。

他同时指出，楼市政策变动以及商办物业承租者减少后，可能会对此类并购和抛售策略产生一定的影响。

转型之路坎坷

除了卖楼套现外，在SOHO中国宣布转型的随后三年间，其业绩表现一直差强人意。对比SOHO中国2012-2015年四年的财务数据可以发现，各项盈利指标一路下行。其中营业额分别为161.43亿元、146.21亿元、60.98亿元、9.95亿元。同比跌幅分别为9%，58%和84%。

四年来，公司除税前溢利分别为181.95亿元、124.70亿元、66.89亿元和14.07亿元;同比跌幅分别为31%、46%和79%;公司股东应占溢利分别为105.85亿元、73.88亿元、40.79亿元、5.38亿元，同比跌幅分别为30%、45%和87%;每股基本盈利亦从2.051元一路跌至1.492元、0.781元以及0.104元。

业内对此给出的观点是，SOHO中国利润较大幅度的下降，主要原因还是因为正在转型，其商业模式正从销售物业转变到持有出租物业。(王日晨)