房地产开发投资增速缓中趋稳 房企需警惕资金风险

上半年房地产开发投资增速缓中趋稳 房企需警惕资金风险

今日，统计局公布2017年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，上半年房地产开发投资增速放缓，商品房待售面积继续减少。

开发投资增速放缓

上半年，全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资34318亿元，增长10.2%，增速提高0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。

1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积692326万平方米，同比增长3.4%，增速比1-5月份提高0.3个百分点。其中，住宅施工面积472722万平方米，增长2.9%。房屋新开工面积85720万平方米，增长10.6%，增速提高1.1个百分点。其中，住宅新开工面积61399万平方米，增长14.9%。房屋竣工面积41524万平方米，增长5.0%，增速回落0.9个百分点。其中，住宅竣工面积29760万平方米，增长2.5%。

1-6月份，房地产开发企业土地购置面积10341万平方米，同比增长8.8%，增速比1-5月份提高3.5个百分点;土地成交价款4376亿元，增长38.5%，增速提高6.2个百分点。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏解读称，从去年以来，中国开始了新一轮的房地产调控，有两个重点，一是抓一线和二线热点城市的控房价、防风险的工作，第二是抓三四线城市的房地产去库存工作。这一轮调控跟以往的调控在方式上是不同的，采取了分类指导、因城施策的方针，在这种情况之下，房地产投资增速虽然有所回落，但是回落的幅度并不大。

他指出，一线和热点二线城市在调控方式上也不仅仅是在限买、限贷、限售，为了解决供求矛盾，还加大了土地和房屋的供应，这就使得房地产投资的变动幅度没有以往那么大。“总的来看，房地产开发投资增速可能会是一种缓中趋稳的走势，对经济的影响需要随着房地产形势的进一步发展来进行测算。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，开发投资增幅继续回落，符合两个特征。第一是去年同期基数开始上升，导致当前增幅继续上升空间不大。第二是供地和拿地动作依然较为明显，尤其是部分三四线城市也加入了供地的热潮中，使得投资数据不会明显收窄。此类区域预计三季度会继续延续，即投资数据维持在5%以上的水平。

从土地的交易数据看，同比增幅继续上升，这也说明了此类企业当前对于拿地的积极性在增加。由拿地的资金面看，其实已经收紧。但从供地节奏看，依然是在增加的。到了第三季度要警惕出现一个新的矛盾，即供地规模的增加和房企拿地预算的减少。

“随着楼市调控，一二线核心城市的土地热正转移到三四线城市。从城市级别看，三四线城市的住宅类土地明显升温：而一二线土地市场则明显平稳。”中原地产首席分析师张大伟认为，三四线城市土地市场热度刷新了历史纪录，特别是溢价率达到了40.%，相比往年有非常明显的上升。

待售面积继续减少

1-6月份，商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%，增速比1-5月份提高1.8个百分点。其中，住宅销售面积增长13.5%，办公楼销售面积增长38.8%，商业营业用房销售面积增长32.5%。商品房销售额59152亿元，增长21.5%，增速提高2.9个百分点。其中，住宅销售额增长17.9%，办公楼销售额增长38.9%，商业营业用房销售额增长41.7%。

6月末，商品房待售面积64577万平方米，比5月末减少1441万平方米。其中，住宅待售面积减少1305万平方米，办公楼待售面积减少60万平方米，商业营业用房待售面积减少128万平方米。

“商品房销售保持在15%的同比增幅，没有明显下滑，这和三四线城市的托底效应有关。”严跃进认为，现在很多三四线城市市场交易较为活跃，有部分人也不愿意继续观望，无论是刚需还是改善，都有较为明显的交易上升态势，这也使得商品房销售金额等数据的同比增幅曲线有所反弹。

房企警惕资金风险

房地产开发企业到位资金方面，上半年，房地产开发企业到位资金75765亿元，同比增长11.2%，增速比1-5月份提高1.3个百分点。其中，国内贷款13352亿元，增长22.1%;利用外资104亿元，增长58.9%;自筹资金23273亿元，下降2.3%;其他资金39035亿元，增长17.2%。在其他资金中，定金及预收款23226亿元，增长22.7%;个人按揭贷款12000亿元，增长6.7%。

严跃进称，从开发企业到位资金的状况来看，当前基本属于稳定，这或和房企销售回款速度上升有关系。此类数据对于房企后续的补库存等有积极的作用，一定程度上也利好房企后续的拿地。当然对于此类数据依然需要警惕，尤其是要防范资金成本上升所带来的利空效应。

资金成本逐渐增加，对于2017年来说，各种融资渠道压力逐渐增加，对于很多房企来说，资金链的风险逐渐积累。张大伟预计，从资金及销售等方面看，2018年上半年房企的风险可能加大。(王日晨)