押宝“租售并举” 房企布局长租公寓

来源: 新京报 ┆ 时间: 2017-09-08 14:11:59

的特点就是让租赁市场的运作模式出现了改变。”一位机构分析师向记者表示，相对于中介机构，绝大部分房企都有着强大的项目运营和管理能力，它们进入租赁市场打造长租公寓产品，以整租的形式对以往被“散租”统治的租赁市场发起了挑战。

如今的长租公寓市场，实际上已经成为房地产企业的竞技场。这些企业拥有比互联网公司和中介机构更为完善的产业链条，它们用打造、运营房地产项目的模式来运作长租公寓这一类型产品，在抢滩这一细分市场的过程中虽然后发，却依靠着雄厚的资金实力和运营优势先声夺人。

链家研究院院长杨现领表示：“目前租房市场格局是40%的中介，40%的二房东，10%的业主，10%的自如等长租租赁机构;而未来租房市场格局可能50%是专业机构化管理市场，40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场，还有10%是房屋分享。”他表示，伴随着更多的资本和玩家进入这一领域，新的赛道规则也正在慢慢建立。

焦点1 回报率低?

长期回报多定在6%-7%

在长租公寓大量入市之前，无论行业内外都普遍存在着这样一种观点：做长租公寓其本质依旧是一个“二房东”式的生意，门槛较低。不过从目前正在运作长租公寓的几家企业反馈来看，长租公寓并不是一门可以建立在“二房东”逻辑上的生意。其中，仅产品模式较低的回报率就足以令多数想要涉足这一领域的企业思量再三。

无论是整租还是散租，资金回报率低的问题普遍存在于整个租赁行业内。杨现领就曾透露，链家旗下的长租产品“自如”在运营初期的五年非常痛苦，当时一线城市的租金回报率都不到2%。当然，现在随着自如运营的成熟，这种情况已经有所改变。

从目前市场情况来看，开发商对长租公寓长期回报率的目标多定在6%-7%。当然，刚刚起步的长租公寓远不能达到这样乐观的数字。万科董事会主席郁亮在中期业绩发布会上说，万科的长租公寓如果能够达到1%-2%的回报率，他就已经很满意了。他说：“未来随着政府出台相关政策扶持，长租公寓回报率低的情况应该也会改善。如果能够达到6%-8%的水平的话，我们就往这个方向走。”

而龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石也表示，龙湖冠寓的动态投资回收期是五到六年，希望在2020年成为业内前三名，租金收益超过20亿。2020年之前，龙湖集团方面对冠寓并没有盈利的要求，主要考虑的是品牌和规模。换言之，三年内，龙湖冠寓这一产品并没有考虑盈利。不过，从远期来看，龙湖依然是比较看好这一项目，此前在中期业绩会上，龙湖管理层曾透露冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上，毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右，毛利率高达65%。