土地市场上演疯狂剧目顶豪入市使老牌高端项目“被豪宅” 丰台、东坝将成改善项目聚集地
在豪宅“漫天”入市的背景下，一个又一个十万加的项目不断刷新着人们对于北京楼市价格天花板的想象。这些动辄几千万甚至上亿元的豪宅虽然抓人眼球，但实际上，每个月却成交不了几套。然而，豪宅项目对于楼市的指向作用却已十分明显，正是在这些高价豪宅的“庇护”下，购房人对于房价的认识也有了新的变化，几百万一套的改善型楼盘以及千万级别的二次改善楼盘，不再像以往那样高不可攀，至少在心理上更容易接受了。今年以来，望京·金茂府、臻园等知名改善项目不断清盘的同时，天恒金融街·公园懿府、龙湖·滟澜新宸，以及丰台、东坝的众多新盘，成了市场上新的改善型楼盘，对于改善的定义，也从曾经的300万左右提升到了500万至1000万左右。
控制总价迎合改善需求半夜仍有购房人签约
土地市场的疯狂在10月下旬发展到极致。10月20日下午，经过104轮激烈竞拍，葛洲坝以49.5亿元总价，折合商品房楼面地价7.5万元/平方米拿下北京丰台樊家村地块，溢价率高达50%。随后仅一天，中国金茂和碧桂园联合体就以51.8亿元拿下北京两块商业金融用地，这既是方兴地产更名中国金茂后首次成功拿地，也是碧桂园首次在北京范围成功拿地。不仅仅是丰台，就连六环外的昌平土地也异常火热，23日，昌平南邵镇地块拍出了2.75万元/平方米的商品房楼面价，这也意味着未来该地块商品房的售价将超过4万元/平方米，而目前其周边区域在售的商品房价格尚在2万元/平方米至2.5万元/平方米。正是在高地价的不断助推下，曾经对于改善型楼盘的定义，已经从曾经的300万左右提升到了500万元甚至1000万元。
前不久，位于丰台区南四环外的天恒金融街·公园懿府首次开盘，推出266套主打改善需求的两房、三房房源，据项目销售负责人介绍，开盘当天卖出220余套房源，去化率超八成，当天回笼资金10亿元。该负责人同时表示，开盘当天，选房现场客户众多，预计有超过400组排号客户到场，销售人员一直忙到深夜，“晚上七、八点都还有客户在签约。”
项目负责人告诉北青报记者，销售当天除了88平方米的两房成交总价在370万元左右，其余主推的115平方米和132平方米的两种房型总价都在450万至500万元左右，成交均价约为4.2万元/平方米。
据了解，该楼盘系2014年9月出让的热门地块，当时整个地块的最终出让价格达到了42.2亿元，超过了初始挂牌价格约10亿元，经过了65轮激烈争夺之后，才被金融街天恒联合体拿下，折合楼面价约为2.47万元/平方米。由于周边区域的二手房价格仅仅在3万元每平方米左右，因此该地块产生后，业内曾引发争议，纷纷认为日后如何开发、销售是个问题。但随后丰台多块高价地的出让以及丰台区多个十万元加的豪宅项目入市，无论是购房人还是业界都早已打消了疑虑。
“确实赶上了好时机，连续的降息、降准和周边高价盘的刺激，都对项目销售产生了助推作用。”北京天恒置业集团有限公司地产事业部副总经理常世芳指出，在项目一期定价上，为了迎合当前处于主流的改善型购房人，在产品定位上现阶段将总价控制在500万左右，以此来留住更多客群。
开盘销售前，预期价格是4.5万元至5万元每平方米，但实际的开盘均价在4万元至4.2万元每平方米之间。考虑到2.5万元/平方米的楼板价，首次开盘的定价其实是没多少利润的，但为了打响第一枪，积累后续购房人。常世芳同时表示，今年项目周边还将有新的住宅土地出让，按照当前北京土地市场的热度，楼面价格预计不会低于项目当前的售价，因此楼盘后续会有很多大户型改善产品将推出，预计定价会在未来走高。
千万别墅一成首付改善型楼盘抢手
如果说公园懿府将总价控制在500万以内是为了让改善型购房人够得着的话，那么一些千万级别的二次改善项目，为了迎合购房人，则主动调低姿态，尽量为购房人降低门槛。
位于昌平区的龙湖·滟澜新宸将在十月底推出二期的东区别墅。项目策划负责人对北青报记者表示，二期别墅的定价比一期略高，起价约为999万元/套，属于千万级别墅，积累的购房热也都是二次改善的客户。除了升级户型产品，加大赠送花园这些附加值外，项目还推出了最低一成首付也就是最低99万元首付的活动，这样无疑降低了千万级别墅的门槛，最大限度地为购房人资金提供了灵活性，以此吸引二次改善购房人。
改善型楼盘和二次改善楼盘争相迎合购房人，也证明在当前市场下，改善需求已经成为绝对主力。
数据显示，北京最近三年400万-800万元区间的物业成交占比持续上涨，从2013年占比只有9%到2015年截至目前突破了15%，这也在一定程度上反映了改善型需求的旺盛。
中原地产首席分析师张大伟研究认为，整体来看，过去十年楼市的购房刚需大部分都到了升级置业的时期。
尽管改善市场升温，也给房价带来了上涨压力，但不少业内人士仍认为，当前的购房时机仍然很好。北京房地产业协会秘书长陈志表示，对于具有支付能力的人而言，当前是重要的购房窗口期。他预计年底冲刺业绩的要求，会使得更多开发商推出改善型楼盘，吸引客流;另一方面，由于信贷释放的大量流动资金，也可能会从并不稳定的股市撤出进入楼市。
地价高企改善项目“被高端化”
在改善型项目努力迎合购房人达成热销的同时，也存在着因为地价高企，而被逐步“高端化”的隐忧。
不久前出让的丰台区樊家村地块，拍出了7.5万元/平方米的价格，成为今年的单价“地王”。而在今年9月，丰台南苑区一地块被中铁建方兴联合体拿下，折合楼面价也达到了5.2万元。这让周围的在售项目信心十足。一位国企营销负责人表示，从集中出让土地的丰台西片区看，整体区域市场已经高端化，丰台土地价格迅速攀升。而由于地价高企，更多项目入市只能高端化，对于首改、再改人群来说，更多去瞄准了二手房市场，但二手房市场的商品也有限，并不容易淘到合适的房屋，又不得不回到新房市场。换句话说，购房人群也是“被高端”。
从克而瑞最新成交排行数据可以看出，9月(截止到9月20日)成交金额前20的项目中，有10个项目为高端改善型产品，其中多数项目位于丰台和朝阳区域。
克而瑞北京机构高级分析师杨胜坤认为，海淀和朝阳为传统改善型产品的热销区，但由于区域地块日渐稀缺，整体区域市场大有朝“顶豪”及“超豪”发展的趋势，未来在售项目单价或将普遍超过10万元，相反原本处于价值洼地的丰台以及朝阳区东坝因为地价的攀高，价值洼地正在被填平。区域内的原本定位改善的项目也不得不被“高端化”。
例如东坝某即将入市的新盘项目近期刚刚发布样板间，虽然主力推出了130平方米针对改善需求的平层住宅，但单套超过千万级别的售价，却已经严重超出了曾经对于改善楼盘的定义，验证了改善需求正在“被高端化”的市场现状。
