4、楼市成功去库存的机会多大?
如何楼市去库存是否成功?这很难定义，我们觉得，库存等于2年的在建加上3个月的待售大致可以说是合理。而每个月可能的去化大约为1.2亿平米，如果库存降至33亿平米大约可说楼市已正常化。按每年销售14亿平米，每年新开工不高于10亿平米推算，中国楼市去库存进程大约需要维持4年，到2019年前后基本回到正常库存。
达成去化的机会有多大?取决于市场也取决于政策。地产调控的政策后手我们稍后再论，在此我们观察关键的市场因素。
一是中国城市化率仍只有55%，人口迁徙仍将延续，这和日本在20世纪70年代中后期城市化率已高达80%的差异性很大。城市移民和农民市场化的大约2亿待城市化人口，其潜力仍将持续释放至少8-10年。
二是城市化率本身的提高会带来地产更新改造需求，以3-3.5亿户城市家庭，即便以年更新率2.5%估算，这块需求可达每年约800万套住宅需求。
三是中国大中城市中，建成年代早于1998年的市中心老旧房屋，往往是政府或国企的房改房，至少有约50亿平米，通过行政力量进行老旧房屋拆改的可能性也依然存在。看起来，如果中国经济和居民收入没有显著恶化的话，中国楼市维持微增的去化速率，并在未来四年达成去库存的市场力量仍然很有可能。
5、地产调控政策后手?
从煤炭钢铁艰难的去产能进程，以及有限的政策后手，人们联想到了中国房地产。其实地产和实业的差别还是很大。
一是地产无所谓产能问题，只有库存问题，产能问题是建筑商的事情;
二是地产商的资产无所谓专用性的问题，厂房机器设备因其高度的专用性和技术折旧，使其处置非常棘手，而房屋大致没有这种特性。
三是开发商的国企占比相对较低，开发商总体上仅仅是个总包商，从业人员不多且流动性巨大。地产危机的冲击主要还是金融财政问题，而不是产能或从业问题。
和实体经济相比，地产的政策调控后手还算相对宽裕。目前已采取的手段包括了十三五期间不再有保房建设套数的硬指标，放松限购限贷款，降低商贷和公积金门槛等。我们不难观察到可能采取的政策后手。
一是组建国家住房银行，可将全国各地的公积金中心整合起来，模仿房地美，房利美模式，为普通住宅和保障房销售提供政府担保和优惠贷款。
二是对商业贷款的利息负担，部分抵扣个税;或者调降低契税，存量房交易税费等。
三是保障房部分扩大货币化补偿安置，其中可用“房票”模式减轻地方政府货币补偿压力，同时增加实际拆迁安置的住房需求。所谓“房票”是地方政府发放的，仅可供拆迁户购买房屋所用的现金替代券。考虑到2015年全国货币补偿安置达150万户，因此“房票”举措，可以和现有拆迁安置，和未来农民市民化进程结合使用。
四是按揭贷款证券化等金融手段，以及将以房养老和异地养老结合，鼓励一二线城市的老龄人口回流故乡养老等等。由于1998年以来中国房地产调控以非市场化的瞎折腾为主，以至于幸运地为今后政策调控留下了不少后手。
我们无意否定中国楼市无论从面积还是从金额看，都很可能已是人类有史以来最大的泡沫，但是和凄风苦雨的实体经济相比，中国很可能仍具备楼市有软着陆的幸运条件。关键在于未来五年的市场和政策。