3月24日下午，财政部和国税总局下发通知，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
点评：“营改增”已经成为当前最“火”的名词，本次试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等领域，那么“营业税”与“增值税”在计税方式和税款方面到底有什么区别?
营业税和消费税一样属价内税，而增值税是价外税。价内税是由销售方承担税款，销售方取得的货款就是其销售款，税款将由销售方来承担，作为成本费用。价外税是由购买方承担税款，销售方取得的货款包括销售款和税款两部分。从计算公式来看两者的区别：价内税的税款=含税价格×税率;价外税的税款=[含税价格/(1+税率)] ×税率=不含税价格×税率。
了解了两者的区别，那么“营改增”对于写字楼开发商来说，到底意味着什么呢?
营业收入减少了?
对于已经签约的合同来说，如增值税无法转嫁给租户，则意味着开发商营业收入降低了。一般来说，行业内开发商签约租金为含税含票，以月租金100元/建筑平方米为例，在5月1日前，企业营业收入为100元，需缴纳营业税5%，即5元，按照规定，这部分由销售方即开发商承担;在改为征收增值税后，因增值税为价外税，税费应由买方即租户来承担，但对于已经签约的合同来说，如果开发商在初期签订租赁合同时未规定相应条款，租户不缴纳增值税额，那么这部分增值税只能由开发商自行承担，按照11%的增值税率计算，开发商需要支付100/(1+11%)*11%=9.9元的增值税，而企业的营业收入也变为100/(1+11%)=90.1元。在增值税无法转嫁给租户的情况下，按照租金100元/建筑平方米/月计算，意味着开发商每月每平方米实际营业收入降低了100-90.1=9.9元。
物业费也要变?
36号文指出，服务供应商的业务活动不会被列入“房地产及建筑业”服务范围，而被列入“商务辅助服务”，也就是说，物业管理费将适用6%的增值税率。以每月每平方米30元物业费为例，5月1日前物业公司应自行缴纳5%的营业税，即1.5元;5月1日开始，租户则需按照6%缴纳增值税，即1.8元。为保证物业公司收入30不变，需要与租户协商由租户缴纳增值税额部分。对于已签约租户，如果其不同意缴纳增值税，物业公司下半年只能自行承担这部分损失。相较租金方面的优势在于，行业内租赁协议普遍规定，“物业公司保留每年调整物业管理费的权利”所以在明年物业管理公司还是有机会通过调价来挽回损失。