为什么，人民普遍认房价过高，然而房价居高不下？

国内房价过高已经是老百姓的普遍共识，在某些城市的高房价已经抑制大家的购房需求，不少中小城市甚至出现了需求不足的情况。那么为何房价还是居高不下?高房价背后到底有哪些逻辑?借此机会简单谈谈我的观察。

过去20年我国商品房发展大概经历过4个时期，目前我们处于第4个时期“试图稳定期”

前三个时期我国商品房最大的变化就是从“解决住房问题”到“解决投资问题”转变

图上所示是过去20年我国商品房销售均价走势图，可以看到2003年以前国内房价涨势很平稳，这个时候的房价涨幅基本在3%左右，远远低于国内GDP增速;2003-2008年之间国内商品房还是处于明显供不应求的情况，毕竟随着国家加入WTO后，大城市、国际资本的大量涌入带动了各个产业的发展，大量的农村、小城镇人口开始向大城市涌入。这段时间的房价上涨其实可以归咎于“房产需求大于实际供应”。

2008年的金融危机让“房产投资”开始成为主流，房产开始偏离“住”的本质

今天不去谈2008年金融危机期间我们采取的措施是否对错，不过显著的是2008年后全国各地开始搞基建，开发房地产，这个时候的房价在实际需求和资本的大量涌入下，保持了20%以上的高增速持续到了2014年左右。大家需要知道的是，这个时期国内绝大多数城市是没有限购这一说的，哪怕北上广深也是如此。

因为2008-2014年期间房地产的高速发展，房价突飞猛进，已经让老百姓买不起了，于是2016年的“去库存”出台了

图上所示是2005-2018年国内房企住宅销售套数走势图，可以看到历史是何其的相似2008年房企销售不畅，开始搞刺激鼓励大家购房;2014年同样如此后，又开始取消限购、首付比例降低等手段来鼓励大家购房(这两年的股市表现还是不错的);在效果还不明显的情况下(大家购买力实在不够了)，干脆2016年开始了小2年的“去库存”(其实就是给大家发钱买房)。这样操作的情况下全国各个城市的房价都涨了一波，、西藏这些地区也不例外。

房价为何过高?其实从2008年之后房产问题就脱离了“住房需求”这个本质，已经成为“金融产品”

房地产成为地方、企业(包括上市公司)、银行等的主要资金和利润来源，已经不是简单的住房了

图上所示是2019年房企土地购置费用及累计增长走势图，可以看到仅仅2019年房地产土地购置费就高达4.16万亿，而且比同期2018年还保持了14.5%以上的高增速;这个说明了什么?地方财政对于土地依赖度很高，同样的2019年曝出了包括海马汽车等在内的很多上市企业面对退市风险出现了“卖房求利润”的情况。足以说明了一点“地方、企业(上市公司)、银行本身已经把房地产作为投资品来对待了”。国家提出的“房住不炒”更多的是对“这几位”说的。

2016年提出“房住不炒”实际调控真正有效果的其实是在2018年

从上图《2005-2018年国内房企住宅销售套数走势图》可以看到真正的房产销售套数有明显降低的其实还是2018年，2018年房产实际销售套数比2017年少了6万多套。这才是这几年调控唯一可以拿得出手的“成绩”，可惜在战果没有继续扩大的时刻，2020年又出现了此次疫情。不过此次高层的表态很有振奋人心的作用，坚持“房住不炒”不允许地方肆意放松调控是2020年以来勇谈听到的唯一一个好消息。

在“稳”字当头的当下，期待房价出现规模下跌基本不现实，我们承受不起

2018年资产总值已经高达85万亿的房地产，谁都不敢“轻举妄动”

大家需要知道2019年我国GDP总值不过99万亿，2018年还不到92万亿;仅仅房地产的资产就高达85万亿，撇开房地产到底能够带动多少就业、创造多少价值不谈，仅仅这么些资产缩水带来的后果就不是我们能够承受的。这也是我一直呼吁大家理性的原因，既然历史已经铸成，我们当下要做的就是纠错。

陈平教授曾表达过这样一句话“这代领导人主要使命就是纠错”，不仅仅是高房价问题，包括环境污染、产业大而不强等

发展总是需要代价的，房地产发展带来的高房价问题其实也是一种“代价”。这是由我国本身的经济基础和发展阶段决定的，要想快速解决就业、住房、教育、医疗等问题肯定要犯一些错误的。房地产的高房价问题也是如此，好在从2018年后我们已经开始主动纠错，而且到2020年这么困难的年份，在第一季度GDP增速是同比-6.8%的情况下，国家仍然没有采取“房产刺激”的惯用手段，足以说明了一切。

综上，人们认为房价普遍过高是由过去我们过于追求快速发展造成的，房价之所以居高不下是因为牵扯利益太多，不能也不敢大动干戈。好在是我们已经在“纠错”的路上，坚持几年后相信一切会恢复正常。各位觉得呢?