怎么在银行贷款买房子最划算？如何选择贷款种类?

买房子是国人最热衷的话题，也是每个家庭都必须考虑的问题，然而，面对高企的房价，能够全款买房的家庭毕竟是少数，绝大部分家庭还是需要依赖贷款来实现安居的梦想。据抽样调查显示，通过贷款购房的比例超过九成。那么，如何贷款最划算呢?这无非就涉及到贷款种类、贷款额度、贷款期限和还款方式的选择问题，不同的选项，决定了不同的购房的成本。

如何选择贷款种类?

我国的个人住房贷款有两种：一种是住房公积金贷款，另一种就是商业银行贷款。

住房公积金贷款属于政策性住房贷款。我国自2002年起建立了住房公积金制度，由工作单位和职工个人每月按一定比例缴存住房公积金，作为一项长期购房储金。缴纳住房公积金的职工可以申请住房公积金贷款。住房公积金贷款实行的是优惠利率，目前五年期以上贷款利率为3.25%。一般只有国家机关、国有企事业单位、社会团体的职工实现了公积金全覆盖，而城镇集体企业、外资企业、民营企业只有极少数建立了公积金制度。因此，住房公积金贷款属于面向特定群体的优惠住房贷款。

商业银行贷款则是面向所有群体提供的贷款，当然，申请人必须符合一定的条件。基本的要求是有固定的工作，和稳定的收入。目前，商业银行的住房贷款利率实行的是以贷款市场报价利率LPR加点形成的浮动利率。最新8月份LPR为4.65，现阶段五年期以上加点一般为为：首套0～54BP，二套60～79BP。

由此看出，住房公积金贷款要比商业银行贷款的利率低很多，以四大国有银行的实际执行首套利率5.19，二套5.44为例，分别比公积金贷款利率高出60%和67%。因此，如果有公积金，应尽量足额申请公积金贷款，不足部分再申请商业贷款，也就是常说的组合贷。这样可以大幅降低购房成本。

商业银行贷款利率各银行间也存在差异，一般而言，国有大行利率高一些，而一些地方小银行利率可能低一些。大行审查贷款要求比较严格，而小行会相对宽松，购房者可根据自身情况和需求来选择。

如何选择贷款额度?

由于房地产调控政策的原因，不同时期对于按揭购房首付的比例要求不同，这属于被动的贷款额度的限制要求，没有讨论的意义。我们要讨论的是，在资金比较充裕的情况下，贷款多少比较合适?

有些所谓的经济学者宣称贷款比例越高越好，贷款越多越划算，好像贷款不需要利息。实际上，这种观点并不具有普适性，只有在闲置的资金能够创造更大价值的前提下，这种观点才能够成立。例如，在房价暴涨的时代，加杠杆可以多买房，买到即是赚到。或者，闲置的资金有更好的投资渠道，可以稳定赚取超过贷款利率的高收益。这种情况下，当然是贷款越多越好。但是，如果你没有赚取高收益的投资渠道，闲置的资金是躺在银行睡大觉，那点理财收益显然无法弥补贷款利息，这种情况下，贷款额度越大，损失也就越大。

因此，在资金比较充裕的情况下，如果没有高收益的投资，应尽量控制贷款的额度，能少贷不多贷，能全款不贷款。当然，这里指的是商业贷款，公积金贷款则是多多益善。不过，也不能倾囊所有，一定要留有足够的备用金以备不时之需。

如何选择贷款期限?

个人住房按揭贷款期限最长可达三十年，具体可申请的最长期限与贷款人的年龄有关，按照规定，目前最大贷款年龄：男65岁，女60岁，实际贷款的最长期限为贷款的最高限制年龄减去贷款时的年龄。

对于公积金贷款应尽可能申请足额年限。对于商业贷款期限，则需要根据自身的收入情况、稳定性、家庭开支等来决定。贷款时间越长，意味着支付的利息越多。因此，在条件允许的情况下，应尽量缩短贷款期限，但要留有余地。

如何选择还款方式?

商业银行贷款有两种还款方式：等额本息和等额本金。

等额本息方式，也称等额还款方式，是指每个月的还款金额相同，但是利息优先，也就是每月的还款额中利息占比是由高到低变化，而本金是由低到高变化。先还利息，后还本金。优点是每月还款金额相对比较少，缺点是总的利息比较多。提前还款不划算。这种方式对银行有利，因此是银行默认的选项。比较适合月收入不高，还款压力大的家庭。

等额本金方式，也称递减还款方式，是指每个月偿还固定数额的本金再加上一定的利息，第一个月还款金额最高，此后逐月递减。优点是总的利息比较少，方便提前还款;缺点是开始时还款压力比较大。这种方式对于贷款人比较有利，适合家庭收入比较高，还款压力不大的家庭。

究竟选择哪一种还款方式，主要是根据家庭收入情况而定。家庭收入扣除还款额，每月应留有足够的生活开支和储备金。一般应预留3～6个月的还款资金，以防止因突发事件失去工作收入而断供。在条件允许的情况下，尽量选择等额本金还款方式，可以节省很多利息。

以贷款100万元，期限20年，利率5.19%计算，等额本息方式的总利息是60.92万元，等额本金方式的总利息是52.12万元，等额本息比等额本金的利息支出多17%。

需要注意的是，有些银行在签订贷款合同时并不十分主动地向贷款人解释两种贷款方式的差异，他们更乐意客户选择默认的等额本息方式。

是选择固定利率，还是浮动利率?

贷款利率通常有固定利率和浮动利率两种方式，如何选择取决于签订合同时贷款利率的水平以及对未来利率走向的研判。

在实行贷款利率定价机制转换之后，贷款利率的波动性将会加大。市场利率水平与经济形势和国家大政方针密切相关。短期看，利率处于下行通道。因此，选择浮动利率应该更加有利，可以享受利率下行带来的实惠。由于贷款周期比较长，从长期看，选择浮动利率，博取受益的机会可能更多一些。

如果贷款时能够能够获得比较优惠的利率，例如低于LPR的利率，则选择固定利率获取实惠的概率可能更大一些。

总之，贷款购房应根据资金情况、家庭收入，合理选择贷款种类、贷款额度、贷款期限和还款方式，一定要量力而行，留有余地。防止因为一时冲动而出现断供情况。