上海十部门联合印发加强“租金贷”管理通知

2月4日，上海市住建委等十部门联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，建立了住房租赁资金风险预警机制公司，坚决遏制“高进低出”和“长收短付”，严格控制房租贷款业务，禁止房屋租赁公司开展新业务，减少存量。

“《实施意见》的核心是赋予住房租赁市场一个“金融”属性。”同策研究院研究室主任宋红卫在接受记者采访时说，“近年来，我国一些房屋租赁公司发展迅速，具有明显的特点，‘长收短付’‘租金贷’的金融投资属性进入了市场。一些长期出租公寓的资本链是由明显的财务属性和过度扩张引起的。”

《实施意见》从加强住房租赁市场主体管理、加强房源信息发布管理、加强住房租赁合同网签备案管理、加强住房租赁交易服务管理、加强住房租赁交易资金监管等9方面作出具体规定，维护上海住房租赁市场秩序。

同策研究院资深分析师张吉辉表示，《实施意见》强调了租金管理的一部分，包括开立资金监督账户、严格的资金收缴要求、严格控制租金贷款业务。

根据《实施意见》，住房租赁经营机构应在上海注册的商业银行开立全市唯一的资金监管账户，住房租赁经营机构向所收储房源的出租人支付租金和押金，应当通过监管账户支付。承租方支付租金周期在3个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁经营机构。

“《实施意见》通过对房租的监督和限制，强制匹配住房租赁经营企业现金的流入流出渠道、目标账户、时间节点和资本限额。”张吉辉说，“在《实施实施》中，住房租赁企业不可能对相应资金进行“时间错配”，也不能对其进行“空间腾挪”。

《实施意见》的重点还包括严格控制房租贷款业务，原则上不允许增加个人“租金贷”业务的房屋租赁业务机构，以及已经开设的房屋租赁业务。开展个人“租赁贷”业务的机构应在2021年第一季度之前向上海住房管理部门提交减贷计划，以确保到2022年底将贷款金额调整为少于公司租金收入的15%。

智库研究总监严跃进表示：“住房租赁经营机构的存量‘租金贷/租金’比重不能超过15%，这是住房租赁市场首个压缩租金贷占比的信贷政策。”

记者注意到，禁止新的“租金贷”业务仅适用于房屋租赁业务机构。金融机构仍然可以开展个人“租金贷”业务，但住房租赁合同需要在线签署并备案，新的“租金贷”业务，金融机构应当与住房租赁机构、承租人协商，直接将钱借给监督账户。

“探索建立住房租赁机构资金风险预警机制。”《实施意见》还指出，“房地产经纪机构不得赚取房屋租赁价格的差额，住房租赁经营机构不得以租金优惠的名义强迫或诱使承租人一次性支付超过3个月的长周期租金。”

《实施意见》还要求住房租赁企业依法办理市场主体登记和开业报告或备案手续;推行房源核验码制度，未取得房源核验码不得发布房源信息;优化完善住房租赁合同网签备案制度，不断提升网签备案便利化程度，扩大覆盖面等。

“春节后，通常是租赁市场的旺季。此时出台相应的政策将有助于规范住房租赁市场，保护市场各方的权益。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。