终止收购背后：中天金融利润“坍塌”，佳源系债务压顶

摘要：未来的路，谁都不好走（欢迎关注杠杆地产）

【资料图】

撰文|杆姐&编辑|雯雯

告别赚快钱时代，房企阵痛继续。

最新消息，10月27日中天金融公告披露，此前与佳源创盛签署的一项关于中天城投89亿股权转让协及质押协议解除。佳源房面已支付的首期款15.8亿元，将于12个月内无息退还给甲方。

目前大环境下，双方友好“分手”似乎是最完美结局，因为中天金融虽然很难，但佳源方面也不容易。

1、不合时宜的收购

时间回到2021年9月1日，彼时中天金融发公告称：

与佳源创盛控股集团有限公司（简称“佳源创盛”）签署《关于收购中天城投集团有限公司之股权转让框架协议》（简称《股权转让框架协议》），筹划将中天城投集团有限公司（简称“中天城投”）100%股权转让给佳源创盛。股权转让价暂定180亿元。

也是9月，佳源方依据《框架协议》约定向乙方指定账户支付定金 15.8亿元，2021年11月，这项定金转为第一期股权转让款。

此后的12月1日，这笔交易的价格被砍半，到了89亿元，原因是“交易各方以评估机构出具的资产评估报告确定的评估值为基础，经协商确定”。

在双方的来回博弈里，杠杆地产能感觉到，佳源系对中天城投还是很钟意的，且出让方的诚意也是十足。作为贵州省第一家上市公司，中天金融曾经主营房地产、证券、保险等，但却将主营业务资产折价让人，可见背后之难。

接盘方佳源创盛发迹于长三角，1995年成立，注册资本15亿元，法定代表人沈宏杰，自然人股东沈玉兴（又名沈天晴）持有98.83%的股权。

佳源旗下分两部分，上市和非上市各一个公司。佳源国际控股是佳源的上市平台，业务以前主要集中在江苏省内，如今也拓展了不少地方。其他地产业务，以前则归属于佳源创盛。

佳源系除了上市的地产板块佳源国际，还有几家上市公司，如物业服务板块佳源服务、新三板的西谷数字、A股美丽生态等。

在此次协议之前，佳源系和中天金融的大本营贵州也没太多关联。为数不多的一次：2021年6月3日，佳源国际以总价格30.98亿元摘下贵阳某项目地块，成交楼面单价8155元/㎡，创造了贵阳土地市场历年来的新高。

收购中天金融旗下的房地产板块，彰显出佳源逆势扩张，进一步布局贵州的野心。遗憾的是，对佳源来说，如今自己泥菩萨过河，这一步终究无法迈出去。而中天金融靠“卖资产回血”的期望也暂时落空，双方各有各的难。

2、中天金融利润“坍塌”

之于中天金融，2021年日子已经不好过，2022年更难。股价腰斩杠杆地产不多说，各项数据在2021年的基础上又更糟糕了。

10月28日，中天金融最新发布的3季报显示，其前三季度总营收106.7亿元，同比下降52.2%，2021年同期这个数据还是增加11.2%。

房地产业务要卖，保险等其他业务也不好干。

2022前三季度，中天金融已赚保费同比下降47.98%为66.69%，退保金则同比涨了512.13%为29.43亿元；金融业务投资收益也同比下降49.06%为15.09亿元。

利润指标降幅更吓人。

2022年前三季度，中天金融的营业利润同比下降396.51%，为-69.21亿元，比2021年同期的-13.94亿元多亏50多亿元，同时降幅也更大，即使2021年三季度293.31%的降幅已经够夸张。

利润总额-74.07亿元，同比下降947.88%，2021年同期为-7.07亿元同比下降205.35%，我的天。

合并净利润-57.09亿元，同比下降1237.84%，2021年同期是-4.27亿元同比下降166.35%；

归母净利润期内-45.49亿元，同比下降423.09%，相比2021年04.27%同比降幅166.35%也有所恶化。

整个财务数据看下来，给杠杆地产的感觉就和今天的股市一样：绿油油一片。

要命的是，为数不多几个不是负值的数据里，其中就包括了财务费用，2022年三季度同比上涨76.81%为38.83亿元。

截至2022年9月末，中天金融有货币资金36.5亿元，流动负债中短期借款17.06亿元、1年内到期的非流动负债346.5亿元。资产暂时没卖出去，钱该怎么还？

3、佳源：债务压顶

另一主角佳源，则早已陷入违约的泥潭里，自救乏力。

此前的2022年3月，杠杆地产从风财讯等多家媒体报道里看到，佳源地产发行的定融产品已实质性违约，累计本金5085万。

佳源系目前情况如何？因为旗下有上市和非上市部分，非上市部分没有公开披露，而地产又是大头，于是杠杆地产以管窥豹，看看地产上市平台佳源国际控股。

从中期财务、三季度销售数据上看，佳源国际的情况并不乐观。期内营收73.60亿元，同比下降21.40%，归属母公司净利润3.26亿元，同比下降83.52%。

债务方面，佳源国际于2022年6月30日，银行及其他借款约为人民币161.5亿元，2021年末该数据为130.7亿元。

在该等借款中，一年内要还的约78.08亿元，比2021年末的36.28亿元翻了一倍多。

企业预警通显示，目前佳源国际控股存续美元债6只，存续规模13.06亿美元，其中有四只将于一年内到期，且融资成本都不低。

图表来源|企业预警通（特此感谢）

现金流呢？2022年半年报显示，佳源国际的现金及现金等价物为55.23亿元，比2021年末减少了30多亿。

销售端也是没有惊喜；疲软。2022年前三季度，佳源国际的合同销售额约105.796亿元，销售面积约859274平米。2021年同期该两项数据分别为272.056亿元、2055600平米，同比分别下降61.1%、58.2%，跑输百强房企平均。

此外，前文提到佳源国际拿下的贵阳“地王”项目，近日乐居新媒体在实探中发现，目前该项目名为佳源·贵阳印象，正门紧闭，周边待拆迁的项目建设用地暂无动工迹象……

坚守不易，未来的路，谁都不好走。

本文未标注出处的财务图表，均源自中天金融、佳源国际有关公告，特此说明并致谢

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