房企偏好低风险地块 安置房地块成“黑马”-世界通讯

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广州第四轮土拍揽金约191亿元

12月15日，广州今年集中供地正式收官，第四轮供地总计出让6宗地，共成功出让5宗地，1宗流拍，出让总金额约191亿元。此次供地规模较小，但地块涵盖天河北、海珠滨江西、番禺创新城、黄埔长岭居等热门板块。其中白云安置房地块的竞争尤为激烈，而天河的梅花铝厂地块则遭流拍。有业内人士指出，从本次供地中可以看出，这一阶段房企追求的是稳妥的策略以及对业务转型的尝试。

■新快报记者 何璐诗

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第四轮地块“贵精不贵多”

全年土市总成交1220.6亿元

作为广州释出的2022年最后一批供地，这轮的地块 “贵精不贵多”，天河区2宗，其余海珠区、白云区、黄埔区和番禺区各1宗，总用地面积69.3万m2，计容总建面106.3万m2。

参与第四批供地的房企包括保利、中海、华润、越秀、龙湖、五矿、珠实联合中建二、武汉地产、建发、中建联合体、方圆+知识城等。最后，5宗地块成功出让，其中3宗地底价成交，中铁物流园地块和白云龙归街AB1312039/40地块均获得了两个以上的报价，龙归街地块更是获得了三家企业共9轮的报价，但天河梅花铝厂地块因无人报价而流拍，5宗地揽金约191亿元。

克而瑞广佛首席分析师肖文晓向记者表示，“本次土拍波澜不惊，此前‘金融十六条’以及‘三支箭’的出台尽管是行业资金面趋于改善的一个显著拐点，但是无论是通过信贷、债券或者股权中的哪个融资渠道，企业距离真正获得资金的支持都需要一段时间，因此也很难在年底这个关口倾力而出。也正因为如此，明年首次集中供地房企的表现会更加令人期待，政策利好的作用会在那个时候有更完整的体现。”

另一方面，今年10月起高层明确“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”的要求。广州中原研究发展部认为，此前兜底广州土拍的区属国企、城投集团或受到一定制约。

而从全年来看，广州2022年全年土拍共成功出让48宗地，总揽金1220.6亿元，与去年土拍成绩有一定距离。2021年全年集中供地成交78宗，合计揽金1778亿元。加上供地前的8宗地块，2021年广州全市合计成交86宗涉宅用地，成交金额为1981亿元。

有业内人士指出，将全年供地分为四个批次进行，也是基于“稳定”所做出的考虑。对于地方政府而言，供地批次的增加有助于其随市场变化来及时调整供应结构，减少土地不成交现象，完成土地供应计划，稳定土地端供应；另一方面，单批次供应量的减少，也意味着同一时期片区竞品减少，可有效减轻片区内尤其是供应主力区域内的楼市库存上涨压力。

“今年成交金额比去年少了三四成。” 广州世联研究院副院长崔登科表示，但目前整体土拍情况来看，土地市场基本已筑底，预计明年土市会表现更好一些，尤其明年的三、四季度，随着市场的回暖，一级市场也会有所体现。

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天河两宗地块命运各异，梅花铝厂地块遭流拍

开拍前已成焦点的两宗天河地块，本轮土拍命运各异：位于广园快速路与科韵路交会处西北侧天河区AT0507033中铁物流园地块，被保利竞得。地块所在的五山板块2015-2021年断供，直至今年汇景台入市才填补了板块的供应缺口。因此，该地块也是本轮土拍中总价、单价最高的地块，起拍总价95.6亿元。即便是底价成交，45915元/㎡的楼面价也洗牌了广州楼面价TOP10榜单，位列全市第八。克而瑞广佛指出，以地价约等于两倍楼面价计算，将来也是触及10万元/㎡的项目。

而另一天河地块梅花铝厂AT0208111地块，因无有效竞买人而未能成交。“梅花铝厂大热倒灶，多少还是受到了此前一路之隔的燕塘地块首开去化表现的影响，按照5万+的可售楼板价计算，单价仅仅七八万元起的新房售价显然很难满足开发企业对利润的考核要求，而价格低开之后流速不达预期更让有意竞拍的企业踌躇。”肖文晓告诉记者，相对而言，区位更好的中铁物流园地块，因为本身就处于广州的传统高端片区，能够承接珠江新城和金融城的外溢需求，所以最终也是溢价成交。

对于梅花铝厂地块的流拍，崔登科也持类似意见，“这块地未能成交，周边楼盘的价格调整确实有一定影响。周边项目越秀天河和樾府‘七八字头’的售价，令部分房企对地块有所却步。”

中指研究院土地事业部负责人张凯则认为，天河区梅花铝厂地块区位优越，但因需配建超2.2万㎡安置房，致使其实际楼面地价过高，最终流拍。

虽然是主城区域地块，但综合今年天河1-11月商住地供应情况来看，天河的稀缺已有所缓解，房企对于此区域的拿地也更为慎重。广州中原研究发展部数据显示，天河整体供应41.8万m2，同比去年的零供应，供应大幅增加。而从新房库存来看，截至2022年11月25日，天河新房消费周期为12.9个月，比海珠、黄埔两区都要高，但低于其余8区。

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白云安置房地块竞争激烈，房企追求稳妥策略

本次热度较高的白云龙归安置房地块是广州集中供地以来较为特色的一宗纯安置房用地，所建房屋由白云区政府指定单位回购用于拆迁安置，房企无须担忧去化问题。不同于其他地块的“加价竞拍”，该安置房地块采用的是“竞安置房回购价格”模式，获得了三家企业共9轮的报价。由17900元/㎡的起始回购价进行降价竞拍，降价阶梯为100元/㎡，最终由中建国际以17100元/㎡竞得。

中指研究院土地事业部负责人张凯告诉记者，“由此可见，在市场充满不确定性的当下，房企更偏好于投资这类‘类代建’的无风险、低收益的地块。”

克而瑞广佛首席分析师肖文晓同样认为，白云安置房地块的利润率尽管不会太高，但是因为会由政府兜底回购的原因，市场风险又是较小的，反映了这一阶段企业追求稳妥的策略以及对业务转型的尝试。

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个别房企重仓番禺，民企重返土市战场添信心

本轮土拍其余的地块中，海珠区滨江西路256号地块、番禺区南村镇兴业大道南侧地块共2宗地，均被本土老牌国企越秀地产以底价拿下，折合楼面地价分别为42561元/㎡、14836元/㎡。其中海珠区滨江西路256号地块宗地面积仅4717㎡，当中还包含了630㎡公共服务设施，属于“迷你”蚊型宅地。地块坐落的是曾经的高端物业聚集地滨江西，一线望江，天誉半岛就在附近，地块周边久未供应，未来入市将为片区输入新鲜血液。

而番禺创新城地块再次被之前已经在片区多次出手的越秀获得，让越秀的番禺版图再次加大。越秀目前已于番禺布局多个项目，从广州大学城，到广州国际创新城，再到万博商务区，加上里仁洞村旧改，此次更添南村镇兴业大道南侧地块。

而黄埔的长岭居地块，则引来民企在土市的再次现身。此次方圆地产联合知识城集团拿下黄埔区地块，被视为市场信心恢复的信号。

肖文晓表示，番禺创新城地块再次被之前已经在片区多次出手的越秀底价拿下，本地龙头国企持续重仓将成为创新城发展的一颗定心丸；而方圆和知识城投资联合体拿下长岭居地块，也使得方圆成为第四批次唯一有斩获的民企，让人对来年民企在土拍市场的表现保持期待。