人气开始回流 TOD+稀缺紧凑户型以差异化出圈

■记者走访发现，部分白云项目营销中心人气开始回流，稀缺的紧凑户型去化尤为积极。

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新春探盘之白云

(资料图片)

尽管白云区2022年供应充足，但在广州整个房地产市场上，成交表现不算抢眼。来到2023年，随着73㎡四房等紧凑户型入市，更高实用率的户型，吸引了不少真刚需。记者走访发现，部分白云项目营销中心人气开始回流，稀缺的紧凑户型去化尤为积极。有业内人士指出，2022年白云区依然是广州宅地供应前三的区域，再加上旧改项目陆续入市，预计2023年白云区供应将会有所增加，而需求也会保持平稳。

■新快报记者 何璐诗 魏鑫 文/图

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开发商以销定供 成交放缓但价格稳定

在2022年特殊的楼市行情下，白云楼市的成绩未算突出，合富研究院数据显示，由于白云北部四镇去化速度放缓，白云区域2022年成交下滑27%，整体跌幅位于中心五区的平均线；白云在全市中成交占比8%，同比2021年上升1%。克而瑞广佛首席分析师肖文晓告诉记者，2022年白云区一手住宅新增供应71万㎡，同比减少32%，成交71万㎡，同比减少23%，开发商以销定供，整体供求较为平衡。

从去化周期来看，6个月是标准线，12个月是平衡线，18个月是警戒线。克而瑞广佛数据显示，2022年，广州去化周期最短的是海珠，14.3个月；最长是南沙，32.5个月。白云去化周期为17.9个月，是全市11区中，除海珠和黄埔以外，去化较快的区域，但也接近18个月的去化警戒线。

对比同为市中心的其他区域，白云均价一直处于洼地，且产品较为分化。既有流量担当的白云北部四镇，江高、人和、钟落潭和太和板块处于白云总价起步区；又有靠近交通枢纽的白云大道北板块，带来改善产品；也有定位高端住宅的白云新城板块，用高端大平层支撑起区域均价。克而瑞广佛首席分析师肖文晓告诉记者，在以白云新城为代表的核心板块拉动下，白云全年成交均价为47344元/㎡，同比波动6%。“整体来看，随着近年来白云土地供应加快，2022年区域内各个板块供求多点开花，市场较为热闹，11个板块的成交面积均聚集在2万-11万㎡之间，白云湖和白云大道北成为唯二两个破10万㎡的板块。板块均价方面，白云新城板块的均价高达81374元/㎡，高居全区第一。”

成熟配套以及CBD概念一定程度上激活了白云的改善购房者，据广州中原研究发展部监测，白云成交突出的项目，主要是均价6万+的20年老盘岭南新世界以及均价“5字头”的万科金域悦府。此外，白云新城板块TOD+CBD模式下的粤海云港城，成绩均较为亮眼，9万+的均价，套均价1444万元，成交129套。

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产品加速内卷，73㎡做到四房

虽然去年购买力有所抑制，但白云楼市2023年一开局，就颇显热闹，不少项目通过高实用率的紧凑户型，以性价比揽客。在嘉禾望岗片区的云城上品、越秀公交·天悦云山府等项目的营销中心，不少购房者对73㎡-90㎡的紧凑户型甚感兴趣。云城上品销售人员表示，目前73㎡、83㎡户型只剩几户可以挑选。事实上，将73㎡做到四房，即使放到白云湖、钟落潭等刚改板块也算稀缺。钟落潭板块的保利珑玥公馆、旭辉绿地铂云天境80㎡以下的户型，均以三房为主；白云湖板块80㎡以内的户型同样屈指可数。

而在泛白云新城板块的天悦云山府，主力产品也是90㎡小户型。云山府所在的嘉禾望岗片区，在售产品以大户型产品为主，在其入市前，如想选择90㎡以下的户型，只能在岭南新天地等二手小区挑选，楼龄普遍超过10年以上。克而瑞广佛指出，云山府推货以90㎡小面积为主，能有效规避市场竞争。此外，近期亮相的珠江嘉悦湾，地处二手交易旺盛的同德围板块，也推出87㎡户型用以吸纳刚改客群。其附近的万科金域悦府主打90㎡以上的户型，相比之下，珠江嘉悦湾填补区域小户型产品的市场空白，户型优势凸显。

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频打“交通牌”，多项目以“TOD概念”揽客

“地铁站和到小区有地下通道，就像去地下车库取车一样方便，这点很吸引我。” 在云城上品看房的吴女士表示，在白云区置业，相比很多炒上天的概念，交通规划是看得见的利好，所以特意跨区来看房。主打TOD概念的云城上品，位于在建的地铁18号线/22号线的白云城市中心站，项目与号称“亚洲最大火车站”的白云棠溪站一站之隔，距离嘉禾望岗站约4公里。

同样以TOD为概念的新项目，还有天悦云山府，越秀地产与广州公交集团两大国企合作，带来了“广州核心区首个公交TOD”。项目位于地铁嘉禾望岗站的2.5公里外，规划打造4层停车场+公交车站，将通过专梯、扶梯的设计，实现公交站场、车库与社区的无缝接驳。

事实上，白云的刚改项目，多以轨道交通作为噱头。白云南部片区，位于地铁8号线鹅掌坦站附近的万科金域悦府，由于靠近主城区，即使均价去到5万+/㎡，依然成为白云业绩亚军；在广州中原研究发展部的白云销售业绩TOP10中的品实云湖花城、越秀天悦云湖，楼下就有现成的地铁口；江天际以槎头TOD为招徕；保利阅云台则在棠溪交通枢纽旁。

交通不仅是新房的营销利器，更是整个白云区发展的底牌之一。《广州市交通运输“十四五”规划》中提到，“十四五”期间，广州将打造成为国内大循环中心节点城市和国内国际双循环战略链接城市。“全新TOD大型综合交通枢纽”棠溪站如火如荼的建设中，预计今年底投入使用。

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今年预计10个新盘来袭，钟落潭板块积极“以价换量”

纵使白云价格“丰俭由人”，也注重交通配套，但对比中心区其他区域，白云整体热度依然较为一般。合富研究院数据显示，2022年白云的推新去化值为21%，在中心六区中排名最后。肖文晓表示，从库存来看，截至2022年年末白云全区可售货量为10554套，与上年基本持平，但去化周期上升，去化压力有所增大。

一边是积极推货的新盘，一边是旧有库存的去化，抢客大战难以避免。去年一季度，白云的项目多以“一口价单位+附加赠送”的营销方式为主；来到2022年第四季度，白云已经采取了“一口价单位+附加赠送+折扣优惠+灵活首付+全民营销”的多维度营销方式积极去化。针对刚需客群敏感的价格因素，钟落潭板块采取“以价换量”的方式揽客，越秀·白云·星汇城推出新春特惠价，将白云的新房置业门槛拉低至151万元；保利珑玥公馆也推出“特惠一口价15×万元起”的新年焕新房优惠活动。

合富研究院指出，中心区2022年回调时间已达6个月，在2023年制约条件减少的情况下，有望先行回暖。随着白云山景资源高端住宅供货增多，支撑片区价格企稳。在肖文晓看来，2022年白云区依然是广州宅地供应前三的区域，再加上旧改项目陆续入市，预计2023年白云区供应将会有所增加，而需求也会保持平稳。

根据中地行统计，白云区2023年预计10个新盘来袭，是中心六区中，新盘最多的区域，同德围、设计之都、钟落潭等板块都有新货补充。例如钟落潭板块的珠实·云悦花语，主推70㎡-113㎡三至五房，吹风价1.8万-2.2万元/㎡，预计近日迎来开盘；位于白云新城北部，设计之都以东的中海麓府，首推124㎡-170㎡四房户型，吹风价“6字头”起；广州地铁白云区东平地铁站地块项目，将规划建设10栋17层高的小高层住宅；此外，白云还有5宗已成交的待入市的宅地，分布在钟落潭、白云湖、石井等地，虽具体规划暂未确定，但今年仍有入市的机会。

广州中原研究发展部指出，随着经济的稳步复苏，新房的刚需购买力预计将回升。同时，对比同为市中心的其他区域，白云价格处于洼地，市场竞争力不弱于番禺。其中，钟落潭、太和等北部板块成交比重将有所增加。