1200亿元！保租房类REITs为何这么火？

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根据华夏基金华润有巢REIT认购比例结果，网下投资者有效认购申请确认比例0.47%，刷新公募REITS网下发售配售比例新低。

保障性租赁住房被纳入基础设施REITs后，今年相关产品的发行持续受到公众投资者的追捧。

华夏基金近日发布公告称，华夏基金华润有巢REIT募集期内，广大投资者认购踊跃，根据基金招募说明书等有关规定，对网下投资者及公众投资者的认购申请实施全程比例配售。

据渠道消息，该REITs比例配售前的募资规模超过1200亿元。

网下配售比例创新低

根据华夏基金华润有巢REIT认购比例结果，网下投资者有效认购申请确认比例0.47%，刷新公募REITs网下发售配售比例新低；公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.31%。

按照基金发售公告，华润有巢REIT认购价格为2.417元/份，发售份额为5亿份。但实际情况来看，合计认购份额达到496.67亿份，除面向战略投资者部分100%能确认外，其余部分均超募。面向战略投资者发售份额3亿份，实际认购总规模为7.25亿元；面向网下投资者发售份额为1.4亿份，实际认购总规模为721.55亿元；面向公众投资者发售份额为0.6亿份，实际认购总规模为471.65亿元。

公开资料显示，华润有巢REIT的项目底层资产是由华润置地旗下有巢住房租赁开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。原始权益人有巢住房租赁是中国长租公寓专业的投资开发商。项目ABS管理人中信证券(行情600030,诊股)是中国首家A+H股上市证券公司，布局REITs十余年，储备了大量基础设施及不动产投资领域的专业人员，在REITs领域拥有丰富的经验。

华夏基金表示，华润有巢REIT获得投资者金热捧，离不开投资者对其投资价值的认可；另一方面，网下投资者中，参与的机构众多，券商、保险、信托、私募等各类投资者云集，足见专业机构投资者对华夏基金华润有巢REIT投资价值的认可。

东方财富(行情300059,诊股)Choice数据显示，目前已上市的保障性租赁住房REITs共有3个，华夏基金旗下另一个产品也在列。市场上存续的公募REITs共有21只，同时，还有多个REITs处于申报通过或已受理状态。

保租房类产品受追捧

自从去年被纳入基础设施REITs项目之后，今年的保障性租赁租房REITs在发行上展示了出色的吸金能力。

从目前已经上市的这类REITs来看，其底层资产都是来自北京、上海、深圳、厦门等地的保障房和安居房，这些城市均处于沿海或经济发达的地区，本身就业机会相对更多，更容易吸引外来人口。

排排网财富公募产品运营经理徐圣雄告诉《国际金融报》记者，保障性租赁住房一般比周边商品房租金便宜许多，有些项目租金甚至会比周边低50%左右，因此对于外来就业人员具有相当大的吸引力。另外，保障房符合国家“房住不炒”的基调，更是有多种政策保驾护航。结合以上优势，目前上市的租赁住房REITs无论在营收还是未来增长空间上都具备足够的想象力，因此引发了市场的高度关注。

“坚持‘房住不炒’是中央房地产政策的核心要素。”安爵资产董事长刘岩也认为，未来保障性住房有望成为市场主要产品，以国央企、地方政府为主力的发展方既要解决地方发展用房需求，又要通过市场化方式实现投资退出正向循环，通过REITs这种资产证券化方式无疑是最优解，因此，未来一定会有更多保障性住房租赁项目的REITs上市。

在收入方面，优美利投资总经理贺金龙认为，保障性租赁租房类REITs不仅包含标的物业资产的增值，还包含了租赁带来的现金流收入，投资者可以通过REITs来参与到不动产的投资中，同时还具备不动产投资所不具备的公开交易优势，更高的流动性和信息透明度。

“在一连串政策支撑下，公募REITs受到多方关注，而当前相关产品较其他标的资产产品较为稀缺。为了满足市场充足流动性和投资者多样性的投资需求，同时满足各大城市出台的人才保障住房项目扩容的投融资项目需求，未来势必会有更多保障性住房租赁项目的REITs。”贺金龙表示。