通关在即　楼市转势有望

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大公报报导，据利嘉阁地产总裁廖伟强分析说，楼价自去年最高位回落至今累跌约18%，市场有些准买家或“花生友”不停唱淡，更期望楼价会重蹈1997年亚洲金融风暴或2008年金融海啸的覆辙。事实上，1997年楼价由高位，在1年半内挫达55%；而2008年金融海啸期间，短短9个月亦跌了约23%。但今次的跌市是不可与上述两次跌市相提并论的。

别寄望重演97年暴跌

首先，1997年楼市饱受亚洲金融风暴冲击，但笔者认为更重要的一点是，当年入市的买家当中很多是炒家，亦有投资者，更多的是利用杠杆借贷的买家，当楼价下跌时，第一批出货的是炒家，炒家入市的目的是赚钱，无论住宅及工商铺都是货品，当然不会像用家般，对单位存有感情。

至于投资者，同样纯粹视砖头为资产，持货的时间可以比较长，最重要是回报率的计算。严格来说，跌市对用家影响应该是比较轻微，只要在按揭供款方面负担得起，始终是安乐窝，楼价上落只是数字游戏。

可是，当年炒家疯狂抛售，引发骨牌效应，投资者亦不会“执输”，大家的心态都是“走得快好世界”，用家原本只要继续供款给银行，便不会构成太大问题。不过，当年的经济实在太差，很多用家都要减薪或被裁，导致供楼出现困难，最终给银行没收单位，负资产及破产的数字于是大幅上升。

今天的楼市，虽然连续几年都受到不同因素的影响，当中最重要的是过去这段时间，香港与内地未能通关。此外，市场亦没有出现大量炒家及投资者疯狂抛售，而负资产问题亦不能与当时相提并论。

笔者认为，除非与内地通关的安排向后倒退，这样的香港才有机会重演1997年惨烈一役；因为今天的香港，大部分的经济贸易及机会，都很依赖内地市场，长期持续地不能通关，将令香港跌入漩涡之中。

值得庆幸的是，内地已优化对新型冠状病毒的防疫级别以及应对方案，正式与香港通关的日子即将来临；这令笔者回想到2003年沙士后，内地放宽自由行到香港的情境；而经过开放自由行的20年后，香港更加倚重中国内地，所以当正式通关，香港积聚已久的经济及楼市爆发力就会展现。