地产收缩背景下 四季度内需商品走向何方？-全球热点

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【文章导语】

房地产需求收缩是当下国内属性大宗商品下跌的主要驱动因素，目前国内大宗商品价格已进行成趋势性熊市，但显然与房地产相关大宗商品下跌进程要更快。不管是从空间上看还是从时间上，大宗商品下跌仍有一定距离。

供给冲击、需求收缩、预期转弱是当下不管是中国还是全球均面临的经济问题，就国内而言，站在年末，需求收缩是主要的问题，而国内需求收缩所带来的问题主要源自于房地产行业。

2022年1-8月份，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%，增速连续18个月下滑，连续五个月负增长；房地产开发企业房屋施工面积868649万平方米，同比下降4.5%；房屋新开工面积85062万平方米，下降37.2%；房屋竣工面积36861万平方米，下降21.1%；商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%；房地产开发企业土地购置面积同比下滑49.7%。

在房住不炒的大背景下，在过去几年，各部门出台了三道红线、集中度管理、严查经营贷、去杠杆降负债等政策，房地产市场逐步转冷，2021年7月份开始，房地产各项数据重新转弱，以房地产为终端的大宗商品开始表现出需求收缩状态，价格逐步摆脱高点，进入到调整过程。

2020年4月份之后开启的这一轮牛市上涨幅度达到60.29%，2021年10月份顶点后开启下降趋势，到2022年10月份已经较高位下跌37.7%。目前趋势上已经形成了对称性的结构，从空间上看，距离牛市起点仍有一定差距，但已经趋近；从时间上看，上涨历经19个月，目前下跌仍有半年周期差距。

从趋势上看，趋势性熊市已经形成，并接近于牛市起点，四季度继续下降的可能性较大，但从时间上看，仍有一定差距。

前三季度，全国螺纹钢主导市场均价为4518元/吨，同比下跌476元/吨，跌幅9.53%，价格高点为4月中旬5064元/吨，价格低点为7月中旬3807元/吨，高低价差1257元/吨，整体呈现震荡下行走势，且分阶段跟随房地产相关政策及数据而变化，促使2022年建筑钢材市场走出了“强预期、弱现实”的行情。

1-4月中旬，建筑钢材价格震荡上行，累计涨幅7.15%。钢企积极消化冬储库存，减缓生产节奏，且部分区域全面检修，产量小幅下降。统计局数据显示：1-4月份建筑钢材月度产量3047万吨，同比下降13.49%。房地产政策边际改善，推进保障性住房建设和优化住房金融服务等，市场对需求端预期转强。

4月下旬-7月中旬，建筑钢材价格快速下行，累计跌幅24.82%。行情负反馈主要来自于需求端因素，“强预期”转为“弱现实”。房地产政策持续推进，但并未有效落地，需时间消化，且个别房企楼盘出现延期交付情况，需求转弱。同时，供应端转为谨慎，下游项目采购账期缩短，减少供货额度等，进一步削弱了市场成交氛围。

7月下旬-9月底，建筑钢材价格偏强震荡，累计涨幅3.84%。一方面，原料价格高位，钢企增加检修，减少资源供应。另一方面，多个相关部门表态，“积极支持更加有力地推进保交楼工作，维护房地产市场融资平稳有序，引导个人住房按揭贷款利率下行，支持刚性和改善性住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”同时，积极推进政策落实，形成“地方政府保障，房企积极自救，全面完成房地产项目复工”。市场预期逐渐好转，对房地产原料“补货”和“改善性”采购，助推其行情逐步好转，但现阶段仅处于初始阶段，后续实际情况需时间验证。

利好政策频发下，四季度建筑钢材预期区间震荡

1季度，房地产政策边际改善，市场预期好转，“强预期”引导建筑钢材行情上行。2季度，“强预期”转“弱现实”，政策未进一步落地，反观需求端进一步收紧，利空建筑钢材行情。3季度，多部门加大房地产政策推进力度，积极落实“房地产复工”，市场预期有所好转，叠加国庆备货，带动建筑钢材行情小幅上涨。

4季度，中国宏观层面利空因素转弱，经济复苏的确定性进一步增强，并且动力预计来自于基建投资和房地产行业回暖。一方面，4季度基建将加快形成实物资产，进入新一轮投资、施工共振走强阶段。另一方面，LPR和公积金利率下调，首套住房贷款利率下限放松等，将推动房地产行业好转。

随着基建和房地产行业好转，对建筑钢材需求预期有所放大，减缓4季度剩余产量和库存压力的同时，支撑其价格区间震荡运行。

2022年中国水泥价格陷入了几乎单边下行的状态，这个过程从2021年10月初水泥价格攀升至前所未有的高点后开始发生。而2022年1-3季度所展现的行情转变，也宣告了2016年以来水泥市场景气周期的结束。随着时间进入四季度，依照传统的季节规律，水泥市场将进入“垃圾时间”，从需求层面来看，价格的阶段性反弹可能也进入尾声。

水泥量价双降的背后是房地产市场的衰退

房地产市场从2021年开始显露颓势，资金面趋紧，房地产投资增速放缓乃至下降。从新开工施工面积月度数据来看，增速在2021年4月开始下降，反应到水泥产量方面，到9月份同比降幅扩大到两位数。虽然彼时因为煤电供应不足造成的产量损失是表因，但这个下降趋势却一直延续了下来。以房地产新开工施工面积与水泥需求之间的关系来看，一般6个月左右的滞后期也与水泥产量降幅扩大的时间相吻合。

2022年前三季度，房地产新开工施工面积月度增速始终处于负值区间，且呈现降幅逐月扩大的趋势，8月当月同比降幅达到46%。水泥产量多数月份则维持两位数的同比降幅，而且今年熟料和水泥库存水平也较去年显著增加，实际需求下降水平要超出产量下降反映的状况。

最终需求下降，反映到水泥价格上，必然呈现出的是价格的持续下跌。这个下跌趋势甚至抹平了3-4月份原本规律性的季节上涨。8-9月份的旺季阶段，涨价过程也是三进两退的纠结状态，甚至涨价更像是燃料成本上升带来的偶合。

房地产政策调整难改水泥市场年内颓势

房地产市场的困局根本上是对于过去20年高速发展的调整，以及经济增长方式转变和人口红利消退的反应。在当下经济大环境压力下，房地产政策的局部放松，可以起到房地产市场继续调整过程中的缓冲垫，以阻止其对整个延伸下来的产业链条的冲击。

国庆期间新出的利好政策，具体来看，居民换购住房个人所得税优惠政策实际可以覆盖到的是拥有独立实现房屋置换能力的中高收入家庭，该政策并不是影响其改善住房条件的关键因素。而下调公积金贷款利率，意义在于进一步引出商贷利率的下降。是否拥有公积金，才是公积金贷款的最大门槛。因此，从两项政策本身来看，直接对房地产市场的积极作用可能并不显著。但是，这代表着宏观层面房地产政策的调整方向，在坚持“房住不炒”的定位不动摇的前提下，房地产行业利好政策将会陆续推出，因此“预期管理”的作用可能对市场信心提振更有意义。

回到水泥需求层面来说，2022年4季度，随着临近年末，气温下降，施工条件变差，下游回款压力也在加大。水泥需求和价格的下行是正常的季节趋势。水泥市场仍会乌云笼罩。虽然水泥需求与房地产市场密切相关，但房地产成交向好——投资恢复增长——新开工施工面积增长——水泥需求增长的链条仍然漫长，水泥需求是否回升，乐观预期在2023年年中可能会初见端倪。

浮法玻璃70%以上需求来自房地产行业，主要用于地产竣工的门窗安装阶段，跟地产销售、资金情况息息相关。浮法玻璃价格变动滞后地产累计销售增速3-6个月。而浮法玻璃行业区别于其他行业，浮法玻璃产能调整难度较大，装置停产冷修或停产保窑均会产生较高成本，尤其窑炉冷修成本高达5000万以上，而产线投产需要3-4个月冷修期及20-30天烤窑期。因此行业产能较低情况下，玻璃价格较房地产累计销售增速滞后期相对较短，反之则拉长滞后时间。

2022年以来，浮法玻璃行业受地产资金紧张拖累，价格呈现持续下滑走势，行业逐步进入去产能阶段。价格、盈利方面看，9月份行业平均价基本在1700元/吨附件运行，虽然价位仍持平于过去十年行业均价，但成本高位下，行业亏损已相对严峻，6-7月份行业亏损甚至阶段性超过了前期行业低值2014年的亏损水平。目前行业除局部性微利以外，多数处于亏损，部分已亏损现金流成本。产能方面，2022年上半年产能高位运行，国内平均在产产能17.378万吨/日，7月份起产能逐步缩减，但整体减量有限，至9月底国内在产16.699万吨/日，部分临期窑炉仍在坚持生产。

四季度市场看，市场难言乐观。浮法玻璃销售到地产门窗安装存在1-2个月时间差，因此地产门窗安装往往提前下单，因此“金九银十”是行业的传统旺季。另外多数年份年底存在阶段赶工期，往往出现在12月份，但今年春节较早，赶工期或出现在11月月中之后，但是赶工强度较“金九银十”存在较大差距。虽年内房地产各项利好政策频发，但实际资金改善状态仍较弱，考虑到浮法玻璃下游加工厂目前新订单增量依然有限，预计四季度工程赶工强度将表现较弱。因此浮法玻璃四季度浮法厂家降库压力较大，高库存叠加春节继续增库预期下，行情存仍在下行预期。

2022年PVC市场前高后低，价格重心下移，一季度在基本面表现偏弱，但符合季节性预期的情况下，稳增长及原油大涨是市场上涨的主要动力，二季度至今房地产弱势传导到PVC需求端，自去年7月份开始房地产新开工面积累计同比出现负增长，今年以来负增长趋势愈加严重。PVC需求集中在房地产中后端，房地产市场的持续转弱逐步传导到PVC需求上，二季度以后国内PVC需求负增长表现明显，需求弱势逐步形成共识，成为影响市场的主要驱动，除此之外，联储连续激进加息，对商品市场形成较大压力，跟PVC内需较弱形成共振，价格顺畅下跌。7月下旬至今PVC市场在亏损严重、需求不佳及美联储加息等影响下，价格偏弱震荡。

四季度供需压力依然存在，宏观仍然缺乏有效支撑，市场预计延续弱势。

供应端存量预期负荷提升 增量存在新增产能落地预期

供应端随着年内集中检修结束，10月份PVC开工负荷率有3个百分点左右的提升预期，而11-12月份天气转冷，行业开工负荷率一般处于年内偏高水平。

增量来看，四季度有四家企业计划新增，产能累计140万吨，但从实际量产预期来看，四季度预计有40-80万吨产能落地的可能，对整体供应端将形成新的压力。

房地产弱势背景下需求预期难有明显改善

从需求端来看，10月份仍然是传统的消费旺季，但在房地产弱势背景下，今年旺季成色不佳，从微观数据也可以看出，终端制品企业订单及开工情况改善有限。对于四季度需求预期仍将持谨慎态度。

整体来看四季度，PVC供应量回升的确定性相对较高，内需目前来看好转幅度有限，四季度PVC高库存确定性逐步增强，而国内政策虽然宽松力度增强，但房地产仍未筑底成功，市场信心不足。所以预计四季度PVC市场震荡略跌。