警告!经营贷、消费贷还房贷有风险,提前还房贷的三种途径
去年以来,中国房地产市场极度低迷,大量房企出现偿债危机甚至是破产倒闭风险,去年还闹出断供事件。2022年中国商品房销售面积135837万平方米,比上年下降24.3%,商品房销售额133308亿元,下降26.7%,房地产开发投资比上年下降10%。
即使中国近几年经济结构转型取得了显著的成就,中国的新能车、光伏、风电等高端制造行业的产业竞争力在全球也是名列前茅。但是,目前来看,房地产业仍然是中国国民经济的支柱产业。虽然房地产业2022年占中国GDP比重只有6%,但整个地产链比重却达到了约30%。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%,房地产业相关收入占地方综合财力的50%,房地产占城镇居民资产的60%。
特别是在去年下半年欧美经济逐步下行导致我国出口增速回落,最后两个月我国以美元计出口增速已经出现了负增长。在外需无力支撑我国经济增长甚至可能要拖后腿的情况下,刺激内需迫在眉睫。
(相关资料图)
因此,“房住不炒”提出以来房地产行业面临的强监管迎来了转机,从保交楼、保项目到保主体,从降低LPR、下调首套房贷利率下限到地产融资三支箭,
了解完背景,我们再来谈今天的主题-房贷利率,主要有以下政策导致房贷利率下调:
首先是LPR,房贷利率是在五年期LPR基础上调整,去年五年期LPR下调过两次:分别是2022年5月将五年期LPR从4.6%下调到4.45%,2022年8月从4.45%下调到4.3%,共计下调30BP。
因此,如果是以浮动利率方式计价的房贷利率,会在新的一年下降30BP,而固定房贷利率无法享受。
第二个是首套房贷利率下限。去年5月份央行、银保监会曾下调首套房房贷利率下限20BP,如果按五年期LPR4.3%,再下调20BP就是4.1%。
第三个是首套房贷利率下限取消。近期,1月5日根据财联社报道,央行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
根据媒体报道,郑州、珠海、福州、厦门等多地已经在央行规定的利率下限基础上继续下调,目前珠海、韶关等多地首套房贷利率最低可执行3.7%。太原、郑州、厦门等多地首套房贷利率最低可执行3.8%。
但是,以上都是新房首套房贷利率,而早几年买房的人就享受不到了,浮动利率的还好,起码还能降一点,固定利率的就比较痛苦了,房贷利率普遍在5%以上,甚至是6%。相比现在最低的3.7%,前后相差2%左右,按房贷100万,等额本息30年来计算,利差可能相差三十来万。
30万对于还房贷的打工人来说可不是什么小数目,于是从去年开始,提前还房贷的话题就屡屡被热议。
提前还房贷又分几种情况:
第一种是自己有足够的的现金,如果这时没有找到更高收益的理财,提前还房贷无可厚非,就等于一笔房贷利率的理财。
第二种是没有足够的现金,就只能通过中间手段来还。常用的方式有两种:①通过中介过桥来周转,中介先借钱给房贷还上,然后已经结清的房子办抵押经营贷还给中介,中介收取一定比例的服务费;②由于央行降息刺激经济,再加上很多银行在推消费贷,目前大多数银行消费贷额度能达到30万,年利率3.6%-4%不等,甚至有银行能做200万,年利率为4%,就我们了解,已经有很多人借消费贷来偿还一部分房贷。
用较低利率的经营贷、消费贷来偿还高利率房贷的最大风险是抽贷,经营贷时间长一些,能做到10年,消费贷时间短一些,最多能做到5年。
首先,法律严禁参与贷款中介、金融中介、‘影子’中介等场外机构和个人违规利用‘经营贷’的不法行为,2022年已有交通银行、招商银行等多家银行因“个人经营贷款挪用至房地产市场”等受到银保监会的处罚。
另外,当前经营贷、消费贷门槛较低、监管没那么严,是因为近两年经济下行压力较大,央行想通过宽松的货币政策刺激信贷需求。但如果后续经济复苏乃至于过热,央行也会通过加息等紧缩性的货币政策来给经济降温,届时经营贷、消费贷面临的监管压力会增强,个人可能会面临短期内无法偿还的债务压力。