4月房价如此调控力度下，涨幅为何仍在扩大?

“70个大中城市新建商品住宅销售价格涨幅总体有所扩大，二手住宅涨幅有升有落。”国家统计局17日公布4月份70城房价数据显示。

4个一线城市新房价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点;31个二线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。

众多城市楼市调控纷纷收紧，房价依然见涨，是正常现象吗?房价何时会迎来拐点?

资料图：房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄

重庆、广州领涨，一线城市热度传至二线

“本来预计4月份数据可能会快速回落，但从市场表现看，大部分城市依然活跃。特别是集中卖地，导致热点市场更热，重庆、广州等城市成为了市场价格上行的新龙头。”中原地产首席分析师张大伟表示。

4月份，一线城市北京、上海、广州和深圳新房价格环比分别上涨0.6%、0.3%、1.1%和0.5%;北京、上海和广州的二手房价格环比则分别上涨1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。

北京、上海、深圳楼市调控效果比较显著，沪深新房价格环比涨幅淡出前30名，广州“领涨一线”或许让不少人有些意外。

据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉观察，人才购房乱象，是广州楼市升温的主推手，也是促发调控加码的直接原因。“五一”期间，北上深新房市场成交全部大跌，上海跌59%、深圳跌43%、北京跌33%，广州则同比增109%。

从住建部约谈广州、广州约谈6区，到“穗六条”楼市新政，收紧地产金融政策、提高人才购房门槛，人才购房需缴满1年社保、9区增值税征免年限提至5年……广州近期频频举措调控楼市。

李宇嘉预计，“广州4月底调控政策收紧后，限价政策明显严格，结合成交量看，政策效果将在5月份开始显现。”

2021年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网

同时，一线城市的楼市热度也进一步传至二线城市。

“重庆新房价格环比涨幅最大，近期确实出现了很多炒作房源的现象。尤其是此次双集中供地下，重庆土地交易过热受到了大家的关注。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，重庆于4月28日完成了首次集中土拍，房企竞拍积极性较高，多宗地块高溢价成交，甚至刷新了重庆楼面价纪录，热度可见一斑，一定程度上助推了重庆楼市的热度。

“重庆新房价格环比涨幅首次领涨热点城市，意味着随着调控逐级升级，楼市热度从一线城市传导至了一般二线城市。”李宇嘉表示，涨幅靠前的城市，基本为弱二线城市。一二线热点城市楼市被控制，但非热点二线城市楼市开始上涨。

二手房市场拐点出现，但仍为调控重点

“不过，在新房价格出现较大上涨的情况之下，一线城市二手房的价格涨幅出现了明显回落，最主要还是一线城市出台的多项调控政策都与调控二手房市场相关，并且政策效应逐步显现。”58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示。

陆骑麟指出，二线城市多数还是以新房市场成交为主，一线城市的二手房成交占比则达到七成以上。二手房市场价格涨幅回落，将会在下半年逐步传导到新房市场，从而引导整个房地产市场的房价稳定。

国家统计局数据显示，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月回落0.2个百分点。深圳在推出二手房指导价后，房价环比首次零增长，明显得到控制。

2021年4月70个大中城市二手住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网

“4月份二手房市场拐点出现。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，一线城市及合肥、成都等热点二线城市房价涨幅均较上月收窄，主要是一二线热点城市调控效果持续显现，叠加市场季节性回落，市场预期减弱，带动4月份二手房市场在3月见顶后回调。

李宇嘉也认为，目前热点城市信贷额度全面收紧，二手房贷款收得更紧，利率也有所攀升。按照此逻辑，预计下半年二手房市场将会降温。

“从后续市场的表现看，二手房的监管也应该成为关键。”严跃进表示，目前来看，70个城市中，有28个城市同比涨幅超5%，数量超3月份，这说明地方需警惕二手房过热，严管市场价格秩序，尤其是学区房方面的。

4月30日，中共中央政治局召开会议，罕见提及“学区房”，提出“防止以学区房等名义炒作房价”。

严控之下，为何房价涨幅仍扩大？

住建部约谈，整顿中介、经营贷，土地供应改革……相比一季度的房地产调控，4月份房地产调控全面升级。据机构粗略统计，4月份单月房地产调控刷新年内新高纪录，达到51次，年内累计调控次数高达186次。

但在如此调控力度下，房价涨幅为何仍在扩大?

“涨幅扩大说明市场是有压力的，换句话说，各类资金还在加快进入楼市，这个风险需要重视。”严跃进向中新网表示，“政策收紧只是排除了一部分人进入市场。但有购房需求的人来说，可能还是会加快进入。供求矛盾没解决的情况下，会体现在房价上。”

资料图：一处在建房地产楼盘。 中新社记者 张斌 摄

“后续房价是否会转折，关键看信贷管控和各地政策。按现在基调和管控动作，房价后续有出现转折、趋稳的可能。”严跃进表示，这要求在既有调控基础上，对出现上涨苗头的城市做好进一步的管控。

具体而言，一方面需要继续对楼市进行打压和严管，严打现房项目炒作，防范部分城市房企筛选客户和捆绑销售的乱象;另一方面需要继续增加土地供应，尤其要督促房企积极供应项目。

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