把好不动产投资信托基金资产关-全球快播

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祝惠春

近日，华夏基金华润有巢REIT网下询价，拟认购份额是网下发售份额的213倍，刷新已有公募基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）网下询价纪录，点爆了REITs市场。

截至目前，监管部门已批准了23只公募基础设施REITs产品发行，已上市基础设施REITs共20只。从融资端看，资产范围覆盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源和保障性租赁住房等多种类型，募集资金618亿元，回收资金带动新项目投资额超过3300亿元，形成良好示范效应。从投资端看，截至10月底，平均日均换手率超2%，流动性高于日本、新加坡等成熟市场。产权类REITs对应现金流分派率为3.63%，特许经营权类REITs对应内部收益率平均为5.58%。相关研究认为，中国公募REITs市场规模将达到4万亿元至12万亿元。

我国REITs市场是一个新兴市场，正处于蓬勃发展的初级阶段。不少地方政府对之青睐有加，REITs成为“香饽饽”不无道理，盘活存量资产，扩大有效投资，这是它具有的突出功能。不过，在市场热潮中，也出现了一些对REITs的误读。比如，有观点认为，发REITs就是卖资产，要赶紧趁市场火热把不甚优质的资产处理掉。此言谬矣。

的确，我国庞大的基础设施存量资产，可以通过基础设施REITs转化为活的资本，为盘活存量注入新动力，为增量投资提供源源不断的血液，从而实现投资的内生循环。但是，REITs这种资产证券化产品，是以某种基础设施为基础资产，以产生稳定的租金或者收益为支撑，以未来产生的运营现金流为投资人主要收益来源。因此，通俗讲，REITs就是资产的IPO，它不仅需要优质的底层资产，而且这个资产还需要后续良好的管理和运营，并不是也不能“一卖了之”。REITs既为基础设施建设提供创新融资渠道和存量盘活路径，同时由于其具有权属清晰、信用稳健、回报良好和强制分红等特点，也为社会资金提供了一条收益稳健的投资渠道。应该鼓励抢抓REITs市场爆发式增长机遇。但具体操作中，要正确理解REITs基金，理性看待，不可把好经念歪了，一窝蜂大干快上。如果不严格把好底层资产关，系好第一颗“扣子”，恐怕日后有留给二级市场一地鸡毛之忧。

正因如此，证监会、国家发改委等相关部门在市场培育、项目推荐、审核注册、信息披露、日常监管等方面构建了制度性、机制性安排，优化运行机制，同时也做好投资者教育和保护。

其中一个重点是鼓励地方和企业拿出更多的优质资产来参与REITs，对REITs底层资产的资质严把关，并鼓励符合条件的民间投资项目发行REITs；与此同时，大力促进基础设施专业营运能力和资本运作能力的有机结合，既落实好基金管理人的职责，又充分发挥好原始权益人的战略管理和专业运营能力。

此外，要加强投资者教育，落实投资者适当性管理，培育理性投资、长期投资、价值投资的理念，优化配套支持政策，推动全国社保基金、基本养老金、企业年金、职业年金等配置型长期机构投资者参与REITs投资，为盘活存量资产提供中长期资金支持，促进REITs市场行稳致远。