农银汇理：【基金经理手记】许拓：房地产行业投资呈现新格局

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基金经理 许拓

经过连续三年时间的结构性牛市，A股市场赛道投资模式极为盛行，投资者习惯于给各个公司贴标签，非赛道行业和非标签个股难以得到投资者的认可，处于持续低估的状态，反而可能是未来一段时间超额收益的重要来源。

任何一个大空间的行业都有其商业逻辑，阶段性低迷往往酝酿着重大变化，尤其是长期的一致性预期和忽视，更容易使行业内的主要公司起步估值处于极低位置，投资的风险较低，一旦出现明显变化，容易迎来戴维斯双击。

就当前A股市场而言，房地产行业可能存在着这样的投资机会。2016年以来，房地产行业的主要政策导向是“房住不炒”，以致房地产企业的业绩在十三五期间有明显增长，但市值鲜有变化，核心在于政策预期不断压低估值。

我们认为，“房住不炒”应该分开看，“房住”是肯定房地产行业为满足人民群众居住需求的主体作用，“不炒”即稳定房价才是政策核心目标，政策的本质并非要遏制房地产行业的发展而是希望其健康发展。

往后看十四五期间，房地产行业的监管政策已经开始逐步转向，随着城镇人口住房需求不断得到满足，城镇化率增速逐步见高点，房地产行业总体销量将缓慢稳步下行。

但供给端由于格局优化或将更快下降，行业供需格局将得到明显优化，房价本身依旧有望随货币发行而逐步企稳，行业将进入量缩价稳格局优化的新阶段。

在此背景下，经过本轮市场化的供给侧改革，房地产企业的商业模式将逐渐发生变化，高质量发展将成为新的商业模式，即周转率下降、销售净利率提升。部分优质企业进一步加杠杆，品牌开发商和有自带升值潜力的开发商将明显受益，市占率有望大幅提升，未来有望获得更为稳定持续的增长，呈现一派新的行业局面。

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