昆明甲级写字楼空置率降9.01% 供应4年未录得新增

4月29日，在戴德梁行“探索城市更新唤醒产业活力”沙龙上，发布了《2022年昆明房地产市场回顾》报告。

写字楼：企业抄底“捡漏”

截至目前，昆明市甲级写字楼存量维持在约86万平方米，自2019年恒隆广场一宗新增供应后至今近4年时间，未录得新增供应。

受环境及市场波动影响，2022年昆明甲级写字楼市场需求收缩，租金同比下跌至79.88元/平方米·月。据统计，2022年全市甲级写字楼净吸纳达77892平方米，空置率同比大幅下降9.01个百分点，为18.24%。戴德梁行认为，市场下行，大量企业抓住时机，以较低的价格进驻品质更好的楼宇，促进了净吸纳量的增长。

2022年昆明存量租户中专业服务、TMT(信息技术)以及房地产和建筑成为市场前三，其中专业服务首次位居榜首，占比达20%，与2020年前相比，专业服务和TMT行业占比都有大幅提高。

戴德梁行成都公司项目及企业服务部主管席芳认为，疫情防控虽然进入了新阶段，但市场恢复仍需要时间，且未来新项目的加入，将加剧昆明甲级写字楼市场的竞争，加之市场需求基本以置换为主，企业承租能力较差，短期内全市租金仍呈现动荡调整的态势。

席芳指出，2022年9月正式印发实施的《昆明市“十四五”科技创新规划》提到，在2025年昆明基本形成具有较强影响力的区域性国际科技创新中心，高新技术企业数量将达到3000家，作为载体的甲级写字楼也或将乘此东风，迎来新的发展机遇。

零售物业市场：夜间经济活跃

昆明优质零售物业市场，2022年同样未录得新增供应，全市存量维持在约290万平方米;租金同比下降0.91%，为403.15元/平方米·月;空置面积率同比上涨2.74个百分点至16.42%。

值得注意的是，2022年部分老旧项目闭店焕新，一定程度上推动昆明优质零售物业市场项目的品质升级。同时，近年来昆明市积极培育、壮大夜间文旅消费这一新模式，斗南花市、昆明老街—南强街巷以及公园1903文体商旅综合体入选国家级夜间文化和旅游消费集聚区名单，夜间消费正成为昆明文旅消费的重要增长点。

戴德梁行华西区研究部助理董事贾萱认为，为应对市场激烈的竞争以及给消费者更良好的购物体验，昆明部分人气较高的购物中心开始进行项目更新。其通过翻新老旧部位、重新规划室内布局、动线、业态等举措对整个项目进行升级，获得了商家和消费者的一致好评。未来，老旧项目的焕新将成为昆明优质零售物业市场发展的又一大助力。

贾萱指出，2022年发布的《云南省促消费稳增长三年行动计划(2022—2024年)》提出，要进一步提升全省中心城市夜间消费占比，打造一批夜间文化和旅游消费集聚区。其中，有代表性的南强街，2022年被国家文化和旅游部确定为第二批国家级夜间文化和旅游消费集聚区之一。

住宅及土地市场：工业土地供需两热

2022年，昆明全年平均房价达13810元/平方米，与重庆、长沙相差较小。受宏观及市场波动影响，昆明住宅投资性需求得到遏制。同时，由于近年来工业物流发展迅速，2022年昆明工业土地供需两热。

贾萱认为，从供应端来看，在经历两年的市场波动后，昆明住宅市场供应量下跌;从需求端来看，购房者投资性需求减弱，市场需求主要以本地购房者改善型需求为主。进入2023年以来，随着各项利好政策落地，加之宏观经济逐步恢复，住宅市场将保持稳定发展。

值得注意的是，昆明近年来工业物流发展迅速，2022年昆明工业土地供需两热，供应和需求同比均大幅提升。未来，随着区域性国际物流枢纽城市建设的深入，作为面向南亚、东南亚和环印度洋周边经济圈的国际陆港城市、区域性国际航空货运枢纽，昆明未来工业物流用地将持续得到资本的热烈追逐。(昆明日报 记者徐晓俊)