深圳第四轮集中供地来了！7宗地总起始价超100亿，多个地块位于片区中心地带

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10月27日，深圳发布今年第四批次居住用地挂牌出让公告，7宗居住用地的总用地面积约24.09公顷，挂牌起始总地价约100.08亿元，将于11月25日挂牌成交。

集中供地的模式日渐清晰

据悉，深圳本批次土拍有2宗用地整宗建设安居型商品房，1宗用地建设安居型商品房占住宅建筑面积超70%；其余4宗普通商品住房用地，均初始建设一定比例的安居型商品房、竞建设安居型商品房，显著增加了安居型商品房供应量，进一步优化了公共住房供应结构。深圳市规划和自然资源局表示，本批次宝安、龙华、龙岗、光明等地块均位于片区中心地带，提高了都市核心区及综合性服务中心居住用地比例及供应品质，有助于提升片区职住平衡，优化空间资源配置。

今年，深圳已集中出让三个批次合计28宗108公顷居住用地。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，与前几批次供地相比，本批次最大的不同就是暂停了自持和无偿移交公共住房或设施，暂停了竞配建，一方面降低拿地成本，提高周转效率，另一方面提升开发商拿地的积极性。同时，普通商品住房最高限价也有所上升，给开发商创造良好的利润空间预期。

李宇嘉还表示，深圳集中供地的模式日渐清晰，政策越来越成熟和稳定，并已成为供给端长效机制的重要组成部分。这样的政策更好地引导了市场预期。不管是开发商拿地，还是购房者买房，对于利润空间和未来的房价都会有更清晰合理的预期。

值得一提的是，“商改住”也成为深圳增加居住用地供应的重要途径之一。就在近日，深圳市规划和自然资源局发布通告，对多宗优质项目用地进行“商改住”规划调整，涉及福田、宝安、龙岗、光明、龙华等片区。值得一提的是，本次涉及“商改住”的地块，有不少地块区位和配套都十分优质。例如，位于深圳宝安中心区08-27地块用地面积5423平方米，调规前性质为商业性办公用地，容积率为10，调整后面积不变，性质为二类居住用地，容积率降至6。实际上，在本次居住用地调规之前，深圳已经有多次类似的行动。在业内人士看来，与地块建设前修改用地属性相比，存量商办项目调整为居住性质涉及的事项较多，与其建成以后再转变属性，不如在用地端就转过来。

提振土地市场的信心

目前，多个城市陆续公布第四批集中供地计划。10月25日，北京市规划和自然资源委员会网站发布2022年度第四批次商品住宅用地出让公告。此轮供地共推出6宗地块，用地规模约15公顷，地上建筑规模约32万平方米，总起始价约122.9亿元，将于11月下旬集中成交。

2022年以来，土地市场成交整体有所下滑。不少地区开启第四批次供地计划，满足企业年底获取土储的需求。中指院研报显示，2022年1-9月TOP100企业拿地总额10478亿元，拿地规模同比下降51.2%，降幅比上月收窄2.1个百分点，连续四月维持收窄态势。

中指研究院土地事业部负责人张凯表示，目前多个城市陆续推出第四批集中供地计划，第四批次供地全部集中在今年第四季度，理论上来说这些地块很难在年内完成开盘并形成有效回款，导致这批地块对于房企的吸引力有一定程度的下降，叠加当前房地产市场形势尚未有明显回温，预计市场的反应一般，第四批次土拍或仍将延续低温态势。不过，自去年三批次供地以来，各地纷纷通过降低土拍门槛、降低实际地价等方式刺激房企积极参与竞拍。截至目前，土拍热度较高的地块集中在核心城市的核心区域，以及存在限价倒挂的区域，其根本原因也是房企对其去化速度有信心。土地市场的信心与项目入市后预期的销售表现息息相关，只有当房地产市场热度有明显改善之后，土地市场的信心才能够全面恢复。