迎来风口 更多保障性租赁住房公募REITs将上市-环球快播报

新的保障性租赁住房公募REITs已经在路上。

“现在保障性租赁住房公募REITs已经发了三单，上海的项目马上要发，相信今后会有更多类似的公募REITs出现。”近日，戴德梁行北京公司副总经理、北区估价及顾问服务部主管胡峰在接受记者采访时表示，保障性租赁住房公募REITs能促进解决保障房建设资金困局，首批保障性租赁住房REITs打开了崭新的大门，应在全国范围内建立起市级保障性租赁住房项目信息披露机制。

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或有更多保障性租赁住房公募REITs上市

前不久，戴德梁行助力的首批保障性租赁住房公募REITs——华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金分别在上海证券交易所、深圳证券交易所发行。

胡峰表示，首批三个项目均达到了90%以上的出租率，并且在公开发行过程中实现了高倍数认购。在资产细节层面，首批保障性租赁住房REITs资产囊括了大、中、小不同规模的租赁社区以及精装、普装保障不同标准房源，包含不同定位且运营成熟的保障性租赁住房资产，为后续保租房REITs发行拓宽了思路。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进在接受记者采访时表示，保障性租赁住房公募REITs落地，打通了该领域“融投管退”的模式闭环。同时，保障性租赁住房公募REITs的推出进一步丰富了公募REITs市场基础资产标的的种类，对推动我国公募REITs市场多元化、可持续发展具有重要意义。可以预见，未来随着保租房公募REITs融资模式的愈加成熟，或将有更多的保障性租赁住房公募REITs上市。

随着我国社会经济的持续发展，人口流动加速，住房租赁市场的重要性愈加凸显。随着租购并举住房制度建设的不断深入，住房租赁相关支持政策加快出台，住房租赁市场迅速发展。2021年保障性租赁住房政策推出，围绕其建设配套出台了一系列支持政策，逐渐形成了住房租赁“融投管退”的商业模式闭环。

徐跃进表示，住房租赁市场的发展为开发企业、运营企业、装饰装修企业、金融机构等相关企业提供了新的发展机遇。随着住房租赁需求的逐步扩大，政策红利的不断释放，住房租赁市场必将迎来蓬勃发展的风口。相关企业抓住机遇、防范风险，有望在住房租赁市场取得长远发展。

保障性租赁住房REITs打开崭新的大门

在业界看来，要实现保障性租赁住房持续发展，前提是实现资金的“融投管退”良性循环。

胡峰表示：“首批保障性租赁住房REITs打开了崭新的大门，为我国保租房基础设施资产实现‘投融管退’资金再投资的可持续发展，在有效盘活存量租赁住房资产、拓宽保障性租赁住房融资渠道的实践中具有里程碑式的意义。”

同时，胡峰还就保障性租赁住房公募REITs提出了四点建议。

一是鼓励发行非国有出让用地建设的保障性租赁住房公募REITs。鼓励通过划拨用地、集体经营性建设用地、国有租赁用地、商办用地改建等方式筹集建设保障性租赁住房房源，积极建立非国有出让用地建设的保障性租赁住房公募REITs退出渠道，明确公募REITs存续期截止后非国有出让用地的归属。

二是建立保障性租赁住房租金定价和调整机制。保障性租赁住房公募REITs的发行与其底层保障性租赁住房资产的稳定运营与增长潜力密不可分，而其租金定价和租金涨幅则是保障性租赁住房公募REITs运营预测中的重中之重。应尽快推动各城市因地制宜地制定符合地区发展的保障性租赁住房租金水平及涨幅的相关政策规定，完善保障性租赁住房的民生保障属性。既确保保障性租赁住房公募REITs发行后仍具备对相应群体的保障属性，又能够保障投资人的合理利益。

三是把保障性租赁住房不可分割的配套商业及车位纳入公募REITs范围，提高资产包的收益率。

四是在全国范围内建立起市级的保障性租赁住房项目信息披露机制，公示包括保障性租赁住房项目名称、地址、户型套数、租金标准、相关限制等重要信息，打通保障性租赁住房项目与待保障人群的互通渠道，让需要保障的人群能够即时准确地获取保障性租赁住房相关信息。进一步建立健全市级住房租赁管理服务平台，对保障性租赁住房项目及租赁住房市场实行动态监测，使得租赁住房市场更加透明。