江苏率先出台省级层面不动产“带押过户”登记服务政策性文件-当前快看

在二手房交易时，碰到房子有贷款，通常要把贷款先结清才能进行交易。近日，江苏省自然资源厅会同江苏省地方金融监督管理局等部门联合印发《关于在全省推行“带押过户”提升不动产登记与金融便民利企服务水平的通知》(下称《通知》)。这是全国首个省级自然资源部门联合相关金融监管部门出台的“带押过户”规范性文件。

扬子晚报/紫牛新闻记者了解到，随着《通知》的出台实施，让存量房“带押过户”有了省级层面的实施依据，江苏各市的做法也将得到规范统一。更重要的是，“带押过户”场景应用广泛，不限于在住宅交易方面，也涉及企业厂房等，这对帮助企业纾困更有意义。

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扬子晚报/紫牛新闻记者季宇轩

最高债权达4亿元，泰兴半小时办结一企业“带押过户”手续

“无须提前还贷，无须垫付资金，而且整个交易登记全流程不到半小时全部完成，解决了企业的燃眉之急，真是实实在在的助企纾困、安全高效之举！”近日，江苏首件企业间不动产“带押过户”通过“线上苏小登.泰兴泰e登”“跨省通办”平台成功办结，此件“带押过户”涉及的最高债权高达4亿元。

早在2020年7月，江苏某企业就将名下不动产作为抵押物，并办理了抵押权登记，被担保的主债权额达4亿元。最近，该企业因资产重组，拟将上述抵押物转移至另一公司名下。按照通常做法，须债务人先还款，消灭抵押权。由于借款金额过高、企业还款压力大，让很多企业望而却步。

抵押权人在线出具了同意“带押过户”的意见。买卖双方在窗口办理了税费缴纳、不动产带押转移登记手续，抵押权人无须到场、无须解除抵押、无须变更抵押材料，抵押权的追及至买方所购的不动产上，该项带押转移顺利完成，时长不足半小时。

江苏率先在省级层面规范不动产“带押过户”登记服务

11月1日，扬子晚报走访了省自然资源厅，省自然资源厅确权登记局局长谭静表示，《通知》的出台有3方面背景。首先，有法律依据。《民法典》第四百零六条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人……”。

另外，企业有现实需求。在《民法典》这一规定施行以前，传统的存量房交易过程中，若房屋贷款尚未结清，需卖方提前筹措资金还清贷款，即“赎楼”，通过“赎楼”解除原有抵押，才能办理过户手续。传统过户模式下，卖方赎楼往往需要通过担保公司提供短期大额资金，担保公司收取担保费、利息，对卖方而言资金筹措成本较高，且因为交易流程较长，买卖双方交易风险相对较大。

最后，各地已有实际操作案例。《民法典》实施以后，全国很多城市开始推出不动产“带押过户”服务，如江苏省内的南京、无锡、苏州、泰兴等地，省外的深圳、济南等城市。但各地做法有所差异，亟需在更高层面规范不动产“带押过户”工作，更好保障交易双方和抵押权人利益。

哪些情况适用“带押过户”？商品存量房和企业厂房都在适用范围中

《通知》明确了不动产“带押过户”的一般应用场景：在押的不动产过户过程中，无需先还贷解押再办理过户转移，买卖双方与贷款银行签订协议后，可以共同向不动产登记机构提起登记申请，经不动产登记机构审核通过后，办结不动产转移等相关登记事项。

除存量房(二手房)交易办事场景中，文件还提出“带押过户”也可以应用于企业不动产转移、不良资产处置、房产司法拍卖等办事场景。文件强调要在加强不动产“带押过户”风险防控的基础上，提出不动产登记机构要与银行金融机构建立预警防控机制，提供多种保障交易资金安全方式，推动降低当事人交易成本。

如何操作？不动产登记机构常态化提供“带押过户”登记服务

《通知》明确，全省不动产登记机构常态化提供“带押过户”登记服务。采用合并登记、精简申请材料、压缩办理时限、升级完善登记平台等方式，实现“带押过户”抵押、转移等相关登记业务的“一次申请、合并审核、同步办结”，并做好与水电气网视联动过户的衔接。将办理流程、材料清单、办结时限等向社会进行公示。

银行业金融机构优先开展同一贷款机构内部的“带押过户”业务，在条件成熟时，探索拓展至不同贷款机构间的“带押过户”业务。对原抵押登记中已经约定限制转移登记的，明确可以采用重新签订协议等方式，同意办理“带押过户”业务。

随着《通知》的实施，不动产登记系统平台和银行业金融机构贷款审批平台衔接将会更顺畅，加快现有信贷审批放款及柜面还款结算系统进行提档升级进程，全面深化不动产登记电子证照应用，推动贷款审批与抵押登记业务的业务流程、审批管理等无缝衔接，避免抵押权悬空等风险，提供快捷、安全的“带押过户”登记服务。

运用预告登记等制度保障安全。鼓励各地通过“先预告登记—资金到帐后预转本登记由银行一并申请”的方式构建业务闭环，避免银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，保护“带押过户”中买卖双方和抵押权人合法权益。同时明确银行等金融机构可以根据抵押权预告登记不动产登记电子证明，进行贷款审批、放款工作。