预售监管资金可凭保函置换不超30% 或有助缓解房企流动性压力

11月14日，中国银行保险监督管理委员会(以下简称“银保监会”)官网发布消息称，为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(以下简称《通知》)，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

业内人士分析，结合此前多个监管部门释放的政策利好，房地产市场信心有望得到进一步提振，多项政策叠加也可以更好地发挥政策效果；下一步更重要的仍是促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使房地产行业真正恢复平稳发展。

(相关资料图)

三部门联合印发《通知》，指导商业银行向优质房企出具保函置换预售监管资金。图/IC photo

方向：

防范化解房企流动性风险

根据银保监会网站消息，该《通知》的发布是为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展。

《通知》提出，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务；监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。

“央行、银保监会刚联合发布16条金融政策支持房地产，房地产市场就又迎来预售监管资金方面的利好，可以看出这是明显的积极信号。”一位房企负责人向记者表示，“这说明政策方面的目的是保住企业主体、稳定市场。三部门《通知》可以理解为房企可以通过保函提取预售资金，改善其流动性，可以说从根本上对房企提供了大力支持。”

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前，楼市供需两端相互制约，要实现“保交楼”和行业稳定，供需两端要同步发力、相互扶持以稳定预期，近期政策就是这种基调。此次《通知》提出的“保函置换”是供给端的政策，而在供给端，围绕保交楼还有如16条金融政策等一揽子纾困措施；当然，近期需求端方面的政策也在“加大力度”，供需两端一起发力，楼市稳定就有了希望。

关键：

保函可置换金额有明确限制

值得关注的是，《通知》明确，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

保函的额度和期限有哪些具体要求？三部门有关负责人在答媒体记者问时表示，监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。

根据《通知》，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务；同时，商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

对于备受关注的保函使用流程，上述相关负责人介绍，房地产企业提供商业银行出具的保函，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作，住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令；监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。

那么，商业银行又应如何防范保函业务风险？对此，上述相关负责人指出，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业，保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度；要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备；一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全，垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。

此外，上述相关负责人表示，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等；房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

影响：

多项政策叠加有助房企纾困

业内多位人士向记者表示，近期出台的一系列政策，开始从“保项目不保房企”转向“保优质房企”，将有助于扭转房企融资困境，有效遏制企业“爆雷潮”。

李宇嘉称，银行出具保函置换预售监管资金，实际上在年初住建部发布的《关于规范商品房预售资金监管的意见》中就有规定。去年以来，各地优化预售资金监管规则，在推进保交楼、缓解资金链紧张等方面都有措施，比如北京去年11月规定房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函免除同等额度的监管资金。

“由于开发商存在多头融资、预售资金挪用等问题，当出现债务风险及相应风险预期时，就发现监管账户的预售资金不够用了。地方要保交楼、银行要保贷款债权、信托要保权益、施工单位要工程款、供应商要材料款……于是有可能导致预售资金监管账户被‘锁’住了。”李宇嘉表示，“有了保函，预售资金账户内的重点监管资金(等于项目竣工交付需要的额度)，就可以释放出一部分。即使这时账户内的资金小于项目竣工交付需要的额度，但有银行保函的保障，变相等于维护了预售资金监管的规则。”

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，三部门银行保函政策出台，其实有一个大背景，即近期处于流动性风险边缘线的企业受到关注。此次银保监会的定调，有助于各地工作的开展。通过银行保函的方式来置换预售资金，减少了预售资金的沉淀，对于加快此类资金使用和周转有积极作用。被置换出来的预售资金，在使用方面已有非常大的创新——“可以盖楼也可以还债”，有助于房企通过此类资金更好地偿还债务，也有助于债务风险的更好化解。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，2022年以来，面对诸多开发企业发生资金流动性问题，全国已有超110省市调整预售资金监管政策，或放松预售资金监管为房企提供部分资金支持，或收紧政策保证项目建设资金安全。此次三部门政策从全国层面对“保函置换预售监管资金”的方式提出细致要求，既允许房企以保函置换部分监管资金，提高资金流动性，又要求资金监管账户留存充足额度，保障项目竣工交付。

陈文静认为，此次政策出台后，各地的预售资金监管政策有望加快落地执行，为优质房企释放更多资金流动性，短期来看，政策效果或有限，但近期多项政策叠加可以更好地发挥政策效果。下一步更重要的仍是要促进市场销售企稳，只有房企销售回款获得明显改善，行业才能真正恢复平稳发展。