鲁商发展拟剥离房地产业务 前三季化妆品营收已超14亿

随着房地产行业经营难度逐步增加及效益下滑，又一家上市公司选择与地产分手。

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11月16日，鲁商发展（600223）（SH600223，股价8.7元，市值88.44亿元）发布关联交易提示性公告披露，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东山东省商业集团有限公司（以下简称“商业集团”）或其所属公司。

《》记者注意到，若交易顺利完成，意味着鲁商发展将剥离地产业务。最近几年，随着地产行业的黄金发展期过去，不少上市公司开始加速剥离房地产业务。对于鲁商发展来说，剔除地产板块对经营的拖累，将降低资产负债率，提升盈利水平。

在上述背景下，鲁商发展开始寻求新的增长点，自2018年以来，这家背靠鲁商集团的上市公司在大健康领域动作频频。在11月16日公告中，鲁商发展称，本次交易如能顺利完成，公司将聚焦于生物医药、化妆品等大健康业务。

计划剥离房地产业务

鲁商发展在11月16日公告中称，公司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东商业集团或其所属公司，本次交易资产涉及的具体资产范围尚需交易双方进一步协商确定。

《》记者注意到，本次交易为重大资产出售，不涉及股份发行，不影响公司的股权结构。本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构。

在鲁商发展的营收构成中，地产业务占据着重要地位。财务数据显示，2022年上半年，鲁商发展的房地产及物业板块实现营收32.78亿元，远超该公司其他板块的营收，在总营收中占比达到68%。

在公司营收中占有高比例，但鲁商发展的房地产业务却成为业绩的累赘。今年前三季度，鲁商发展实现归母净利润1.54亿元，同比下滑69.44%。对于原因，鲁商发展给出的解释是：主要系健康地产本期结算项目毛利较低及个别项目规划调整暂时停工利息费用化影响财务费用增加所致。

鲁商发展第三季度经营情况简报显示，2022年7-9月，公司房地产项目实现签约金额16.33亿元，同比减少39.26%；1-9月实现签约金额56.12亿元，同比减少52.21%。

《》记者梳理相关信息发现，2008年，鲁商发展通过重大资产置换及发行股份购买资产方式，上市公司实现了业务转型，主营业务由以化纤新材料、纺织品、片剂、胶囊、热能电力的生产与销售及医疗服务、康复疗养、医疗咨询服务为主，转变为以房地产开发及经营为主。

如今，地产行业的黄金发展期已过，鲁商发展开始寻求新的增长点，在大健康领域持续布局。与此同时，鲁商发展轻资产业务端持续发力，旗下鲁商服务自2022年7月8日起在香港联交所主板上市交易。

在低迷的地产环境中，鲁商发展将再次调整赛道。从主营业务来看，除了房地产业务，鲁商发展其他主营业务还包括生物医药、化妆品、原料及衍生品、添加剂。

值得注意的是，随着房地产行业经营难度逐步增加及效益下滑，越来越多的上市公司选择剥离地产相关业务。东方集团（600811）（SH600811，股价2.66元97.33亿元，市值）7月6日发布的投资者关系记录表显示，公司正在加快剥离房地产板块。

而在2020年6月以来，随着控股股东变更后，奥园美谷（000615）（SZ000615，股价6.13元，市值47.81亿元）开始筹划剥离房地产业务事宜，截至2022年上半年底，奥园美谷已经完全剥离房地产业务，与此同时通过并购医美服务机构，快速切入医美赛道。

化妆品业务将成第一大板块？

在房地产业务增长乏力之际，鲁商发展的其他业务板块逐渐成长。

《》记者注意到，从鲁商发展各板块收入构成来看，紧随房地产业务的就是化妆品业务。1-9月，公司化妆品板块营业收入14.29亿元，其中“颐莲”品牌实现收入5.40亿元，“瑷尔博士”品牌实现收入7.45亿元。

与此同时，鲁商发展在医药方面表现也较为良好，2022年1-9月，医药板块营业收入3.37亿元。

生物医药、化妆品板块的切入，则源于鲁商发展在2018年的一次资本运作。2018年，鲁商发展通过收购鲁商集团旗下山东福瑞达医药100%股权，开始由房地产为主向健康产业转型，布局生物医药和化妆品产业。

此后，为了明确公司在大健康领域的布局，这家上市公司还曾更改过名称。2019年6月，公司临时股东大会审议通过了《关于变更公司名称的议案》，公司将证券简称由“鲁商置业”变更为“鲁商发展”对于改名的原因，鲁商发展从是“为体现公司‘健康生活服务商’的发展方向，更准确的反映公司的实际经营情况，使公司名称与证券简称保持一致”。

在鲁商发展助力下，福瑞达发展迅速。2019年发起成立了一只总规模10亿元的股权投资基金和一只规模为3亿元的创投基金。

2020年，鲁商发展完成对透明质酸原料生产企业山东焦点生物60%股权的收购，补充了化妆品和食品级玻尿酸原料环节。焦点福瑞达经营范围正从单一的原料拓展到功能性食品。2021年，焦点福瑞达成为国家重点扶持的“专精特新小巨人”企业。

对于将地产业务剥离的运作，鲁商发展称，本次交易如能顺利完成，公司将聚焦于生物医药、化妆品、原料及衍生品、添加剂等大健康业务。本次交易有利于改善公司资产质量，提升公司可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。

公告显示，通过本次交易，公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出，剩余其他业务2021年收入合计约31亿元，归母净利润合计约2.5亿元；2022年1-9月收入合计约25亿元，归母净利润合计约2亿元。